潮声丨“好房子”理念下的现房销售模式

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　　现房销售，再一次站上了舆论的风口。

　　日前，国新办举行的新闻发布会上，一个提法引人注目：加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。

　　何为“新模式”？2023年时，住建部部长倪虹曾公开发声，要开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2024年全国两会期间，倪虹再次表示，要有力有序推进现房销售。

　　5月13日，全面推行现房销售的城市名单上又多了一个——河南省信阳住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，提及“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。”

　　于是，一个热门的解读和追问在网上发酵：现房销售模式要来了？

　　在浙江，对于曾经推行过现房销售的杭州等地来说，接下来是否跟进尚未可知。但可以确定的是，从1995年施行至今已30年的新房预售制度的确松动了，“新模式”呼声响亮。

　　“现房销售”的讨论之所以引发各界高度关注，不仅因为它事关购房者利益，也因为它触及房地产模式的核心逻辑。30年前，预售制为行业腾飞提供了支点；30年后，如何以更安全、更可持续的方式支撑市场稳定发展，是一道必须作答的新课题。

　　对购房者而言，这是一次期待；对房企而言，则是一场考试。

　　现房销售的时机已经到来？

　　最近，地产圈关于“现房销售”的讨论热度居高不下，杭州也不例外，尤其与房地产密切相关的开发商们早已“炸开了锅”，相互打听消息，交流看法：什么时候会落地？究竟是部分地块试点还是参考信阳“一刀切”式全面推行？会出台什么样的配套融资制度……

　　作为房地产行业模式新的方向，现房销售的时机或许已经到来，只是在落地的时间节点与实施路径上仍存在诸多变数。杭州的开发商人士目前都在如何讨论？日前，记者对杭州土地市场中主流拿地房企进行了采访。

　　“我原来觉得‘一刀切’的可能性不大，但在政策落地前都不好说。一旦全面推行，土地市场可能降温，虽然企业为了生存最后还是得拿地，但拿地难度直线飙升，大部分房企肯定会谨慎考虑。于我们而言，无论是部分地块试点还是‘一刀切’，前期都会先暂停拿地，观望市场变化。”某央企杭州公司投资负责人表示。

　　目前，房地产主流开发逻辑是“高周转”：拿地即开工，销售即回款，进而支持下一轮拿地与开发。

　　金地集团一位投资人士则表示，房地产已经历了近30年的快周转模式，尤其近6年的杭州，从拿地到售罄几乎只有半年甚至几个月，市场上的产品迭代非常快，一旦要现房销售，从拿地到销售的时间线会拉长到两到三年，很难预判两年后的产品接受度、市场变化。

　　杭州滨江集团副总裁郭清思考得更为具体：“现房销售将会是一个系统工程，涉及很多领域，它一定是有很多配套文件的政策。要观望的问题，包括土地款怎么支付、是否能分期；开发贷的金额、比例、使用范围；竣工验收备案是精装修还是毛坯？……假设首期支付比例20%，就可以先进场施工，后面的部分能慢慢付，那对开发商的资金压力就相对可控。总之，还是得等具体政策出台后，才能评估对后续市场的影响。”

　　“房地产这条赛道进入末端决赛圈了。”钱江房产投资总监刘晓晨直言，“如果迈向现房销售时代是未来趋势，那留给中小房企生存的时间不多了，因为没有足够的资金实力撑起现房销售，新一轮洗牌可能要开始了。”

　　“如果全面现房销售，我们将退出住宅开发市场，转向商业项目开发。”刘晓晨表示。

　　显然，现房销售模式下，企业间的分化将进一步加剧。大企业拥有更强的资金储备和融资渠道，有能力“撑过空窗期”；而资金链紧张、对预售依赖强的中小房企，则面临被淘汰的风险。

　　“愿意等两三年买现房”

　　相对于开发商们的集体“焦虑”，多数购房者自然是十分欣喜和期待。如果商品房现房销售能成为寻常事物，会发生什么？试想，就好比去商场购物，所见即所得，付了钱直接就能收房，不用再苦等两三年，这对购房者而言好处显而易见。

　　对于经历过延期交付或楼盘烂尾的购房者来说，现房销售或许是制度性的“避雷针”。以往期房销售模式中存在的“交钱容易、收房难”，甚至“一纸合同，一场空”现象，将在现房销售中得到最大程度地规避。

　　小叶是一位正在备孕的全职太太，夫妻俩婚后一直住在市中心的老破小，想改善换房已久，却迟迟未看好房子。“如果接下去杭州要现房销售，那我们倒挺乐意多等两年的。”她说，现房可以看好了再买，不用担心延期交付、烂尾这种事，品质也看得见、摸得着，当然是大好事一件，“至少买得安心了”。

　　但也有人对现房销售持观望态度。

　　准备买婚房的杭州人小冯则不打算等现房。“我只在乎价格，现房销售的房子会不会更贵？毕竟开发商投入了更大成本。一旦推行现房销售，是否意味着市面上的新房供应量会越来越少，物以稀为贵嘛。”

　　消费者的期待与疑虑背后，实质上折射出的是现房销售制度落地的复杂性。它不只是改变销售方式那么简单，更关乎资金链条、交付周期和市场供需结构的重构。

　　杭州贝壳研究院院长上官剑分析道，相较于激进式改革，相对稳妥的策略应当是采取渐进式推进，选择部分地块开展先行试点。这种“小步慢走”的模式，一方面能够为房企预留一定的转型缓冲期，帮助其逐步适应开发模式的转变；另一方面也可以有效降低政策推行过程中的阻力与潜在风险，确保房地产市场的平稳过渡与健康发展。

　　“好房子”理念的持续升温

　　事实上，关于现房销售模式的尝试，在各地已有10多年历史。

　　全国第一宗现房销售试点地块，出现在2014年的上海，首次提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。2016年，深圳、苏州、南京相继开展试点。其中，苏州和南京的试点政策通过土地出让规则实现，即土地拍至上限价时，须实施现房销售；最后分别在2018年、2020年随着出让规则调整，结束了现房销售模式。

　　2017年，杭州也加入现房销售行列，参考苏州和南京，同样规定在土地竞拍达到最高限价时，须实施现房销售。不过，仅实行了4个月，规则调整，现房销售戛然而止。

　　如果说此前的试点是局部探索，2020年开始，试点范围和力度真正有了突破。

　　2020年，海南成为全国首个全面推行现房销售政策的省份。2024年8月，海南省住建厅有关负责人表示，全省累计已有8万套左右的住房（含安居房）实施现房销售，解决了预售制度所带来的质量投诉、合同纠纷、项目烂尾等一系列问题，有效保障了购房者合法权益，有力防控了房地产市场风险和积极推动了行业新技术新工艺发展，取得显著成效。

　　此后，全国试点在各地“开花”；2021年8月，北京在土拍中首次引入“竞现房销售面积”试点；2022年9月，合肥试点地块规则为“竞地价+投报高品质住宅建设方案+摇号”的方式；2023年7月，深圳在土拍规则中采用了“竞地价+竞现房销售面积+摇号”规则；2024年1月，郑州首个现房销售试点地块出让……

　　随着试点范围越来越大，全面推行现房销售的信号也越来越清晰。2024年底，全国住建会议将现房销售列为2025年重点任务。2025年全国两会期间，“好房子”首次写入政府工作报告。我国住房需求从“有没有”转向“好不好”。而实现“好房子”的关键一环，就是提高住宅品质与交付兑现能力，现房销售正好契合这一政策导向。3月，《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》出台，把住宅品质上升到政策高度。换言之，从市场端和政策端，现房销售都有了更强的推进动力。

　　显然，推动现房销售的另一股力量，是“好房子”理念的持续升温。所见即所得的“好房子”，未来是否能成为更多人买房的日常？让我们拭目以待。