浙江在线11月27日讯沿街的商铺租金，地面的停车费、电梯口的广告费，这类小区公共区域的收益究竟归谁所有？有关这个话题的争论，业主、业主委员会、物业服务企业都各有各的说法。

　　昨天，从宁波市住建委物管处传来消息，宁波将出台《关于规范物业管理区域公共收益的实施意见(征求意见稿)》。最快明年1月1日起，小区收益就归全体业主所有！资金性质等同物业专项维修资金！

　　目前，该征求意见稿正在市住建委部门官网公示。到12月2日前，市民可通过邮件提出自己的意见或建议。邮箱地址：2083616082@qq.com。

　　微调查

　　小区公共收益成了笔糊涂账

　　30位受访者中27人不知钱归谁

　　丁女士家住海曙澄浪社区三水丽景小区，房子建于2000年左右，都是五六层高的多层楼房。因为是典型的老小区，物业费也很便宜，每平方米只有2角5分。

　　说起小区内的公共收益，丁女士直呼"从来不知道还有一笔本属于自己的钱款”。她给记者举了个例子："现在，有车的家庭越来越多，到了夜里基本上犄角旮旯都停满了车。按照收费标准，包年的每次交1000元，包月的每次100元，偶尔进来停车的一个晚上也要收5元左右。其实物业光收停车费也是笔不小的收入。”

　　三水丽景小区配套用房，除去社区活动室和办公用房，部分用作了商铺店面。丁女士打听了下，尽管只有两三间，一间房的租金每月也在2000元左右。楼道口也有张贴广告、横挂条幅，同属澄浪社区的生活新境小区还有电梯公寓，移动电视播放的各类广告视频。很多都是和物业谈的，具体多少钱，没人搞得清楚。

　　有类似感触的还不止丁女士一个人。昨天，记者针对"小区的公共收益，你了解多少”的话题做了个微调查。30位受访者中，住在老三区的有21位，镇海、鄞州、高新区的有9位。电梯公寓楼的与老小区住户比例为6:4。

　　调查结果令人惊讶，超九成市民搞不清楚这些钱属于谁，也不关心这笔钱怎么花。问到业主乘坐电梯看到广告牌，是否感到收益被剥夺。结果显示，一半以上的人没这个意识，反而觉得物业公司会开动脑筋挣钱。也有一些业主坦言，想关心也有难度。每年年底，物业都会向业委会提交经营账本并在小区内公示，但一大堆专业数据，看得人头晕。

　　政策详解读

　　小区公共收益都有哪些？

　　只要是公共场地经营收入都归业主

　　啥是物业管理区域公共收益？翻译成大白话，就是物业对小区公共场地进行经营的收入，除掉约定好的管理费，剩下的都属于这个范围。

　　电梯内、绿地旁、楼顶上……在居民小区公共区域，这样的公共收益随处可见。这里面涉及的经营收入很杂，林林总总加起来就有八九项。

　　具体包括：商业经营收入、电梯、楼道、楼顶等公共部分的广告收入、物业管理区域场地停车费收入、摊位租赁收入、场地经营收入、通信运营管理费收入、因损坏(征用)物业管理区域共用设施赔偿或残值处理收入、物业用房经营收入等。

　　以前，似乎是默认，这些收入由物业支配。然而现在，业主有权要求把这部分收益"吐出来”。因为按照新规，所有权明确了物业管理区域的公共收益属于全体业主所有。

　　这笔钱是什么性质？

　　这笔钱是房子的养老钱，严禁挪用乱花

　　房子到了一定年限，小修小补也很正常。宁波市住建委物管处处长杨林福提到，2000年以后城市进入快速发展期，集中盖起的一批楼房，其中很多已经进入维修保养期。

　　"就拿小高层来说，配备的电梯有寿命，一般15—20年左右,15年后老化的电梯很可能发生事故。今年夏天，宁波一些小区屡屡发生电梯事故。这笔维修费，谁来掏？业主和物业围绕这个话题争论不休。”杨林福说。

　　以后，类似的情况有了解决办法。《实施意见》明确，物业管理区域公共收益，资金性质等同于房子的养老钱，是物业专项维修资金，只能随"物”，不能跟"人”。换句话说，公共收益的这笔钱只能用于物业本身。严禁将公共收益用于为业主发放或变相发放各类现金或补贴、代币券、实物等福利。

　　这笔钱能否抵用物业经营亏损？

　　可以，但必须经由业主大会批准同意

　　"征求意见稿出炉之前，我们也走访了一些物业公司，大家普遍担心部分小区物业费偏低，只能用公共收益弥补收支平衡。新规实施后，物业可能撑不下去。”宁波市物业和住房维修资金管理中心主任高以波说，小区公共收益，大致划分成三个部分。

　　物业或业主委员会取得的物业管理区域公共收益，一部分用于扣除经业主大会批准同意弥补本物业项目经营亏损后，剩余的部分按照70%缴入物业管理专项资金账户或物业专项维修资金账户实行增值管理，30%缴入公共收益专户作为日常维修。

　　也就是说，小区公共收益主要是变成"房子养老金”。两个账户各自有明确分工和使用条件。物业管理专项资金专户，也就是中修大修基金，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造。新开设公共收益专户相当于中修以下基金，水管破了房子老化了，小修小补的钱就从这儿出。

　　怎么监督小区收益的支出？

　　设专门账户，物业提取需业委会盖章

　　公共收益的使用，最害怕的是监管不到位。《实施意见》要求，物业管理区域内公共收入除停车费收入外应每季度统一存入该区域公共收益专户。账户开立分别由物业服务企业和属地物业专项维修资金管理机构按照人民银行结算账户开立的有关规定开立。

　　按照流程，物业提取公共收益时，必须经业主委员会主任签字同意并加盖业主委员会公章，防止个别物业公司非法转移资金，虚开费用。业主委员会也不得擅自以个人名义或其他名义开设账户，贪污或挪用资金。

　　如果涉及没有物业或者物业退管，由业主委员会或社区居委会委托第三方开展专项审计，在公示后移交给业委会或通过业委会移交给依法选聘的物业服务企业。物业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理移交。

　　记者了解到，目前老三区及高新区范围内建立维修资金账户的共有417个，其中中修以下的公共账户为356个。新规最快从2016年1月1日起施行。

　　【小贴士】

　　小区收益可上网查询

　　如果你想知道所在的小区存了多少钱，方法很简单，登录宁波市物业专项维修资金管理信息网即可查询。比如你住在江东的中山华庭小区，点击右上方图标的"你的小区资金查询”，然后在小区名称输入"中山华庭”，选择所属区域"江东”，点击查询即可。不过查询结果可能显示"您的小区尚未建账到户”，详细情况可咨询宁波市物管中心。