对外地开发商来说，去年，浙江楼市还是一个令人神往但又却步的市场，而几个月后，宁波为它们进入浙江提供了途径

　　总部深圳的“南系”房产大鳄金地正在积极准备，有意较快进入宁波，而今年3月以来，中信泰富、凯德、中海已先后在宁波取得土地，借此首次进入浙江。

　　之前，浙江楼市一直令一些全国布局的开发商“不得其门而入”。其市场之火爆令它们“眼热”，但因为取得土地门槛较高、房价高位运行包含风险，它们考察一番后均止步门外。

　　纷纷买地

　　6月中旬，宁波市某区政府官员一行来到上海，向金地、万科等在沪房地产开发商递出橄榄枝。

　　而金地对宁波早有兴趣，对当地市场的考察已有较长时间。它在年初发布的2004年年报中就强调，将加强投资的均衡性，以应对市场风险增大带来的压力。对长三角地区，其战略是走出上海、进入周边城市。一方面，金地上海公司在2002年初成立之时，其定位就是华东区域公司，只是近两年一直仅在上海开发项目；另一方面，加快进入长三角的二、三线城市，可以实现均衡布局，有利降低风险。不久前，金地接受上海媒体采访时进一步表示，其在长三角地区的投资，计划达到这样的比例：上海占50%，其他城市占50%。

　　投资长三角二、三线城市，宁波是金地最先考虑的城市之一。金地集团上海公司总经理赵汉忠表示，在目前考虑进入的数个城市中，宁波是排在日程表最前面的。

　　在金地之前，多家知名开发商也纷纷在宁波斥资买地：

　　3月底，中信泰富集团(0267.HK)旗下的宁波信富置业有限公司，购入宁波后西河公建1号地块。该地块将被建成中信泰富广场，建筑面积12.7万平方米，工程总投资8.7亿元。据了解，这将是中信泰富广场第一次出现在二线城市。

　　4月13日，凯德置地斥资10.7亿元，购入宁波市江北区的一幅土地。该幅土地总占地面积为98,413平方米，预计将建成含小高层、高层、写字楼、商铺的综合项目。这是凯德置地继上海、北京、广州后进入的第四个城市，也是其进入的首个二线城市。

　　5月26日，中海发展以近7亿元取得宁波一幅大型居住用地，土地总面积550亩，可开发33万平方米。这是中海首次进入浙江市场。

　　更早进入宁波的则是大连万达集团。2004年下半年，万达取得位于宁波鄞州区的地块，总占地面积20.79万平方米，建设万达商业广场。

　　在这些企业进入之前，浙江楼市一直是本土企业的战场，很少外地开发商参与竞争。在各大开发商的全国布局中，浙江都是空白。而近几个月，外来企业纷纷开始进入浙江，并且都选择了宁波。

　　受影响相对较小

　　今年3月以来，宁波受宏观调控的影响比上海、杭州等城市小，市场相对平稳。赵汉忠表示，这是金地看好宁波市场的一个重要因素。

　　宁波为什么相对平稳？赵汉忠分析认为，这主要是因为宁波市场已在较早的时候先进行了调整。今年“楼市新政”发布后，其市场反应就比上海小一些。

　　另一位业内人士指出，去年10月至今年3月，是上海房价上涨最快的时期，而宁波没有出现这一波上涨行情，因而近几个月受影响较小。

　　“宁波政府较早就对市场进行了调控。”宁波汇基不动产投资咨询有限公司总经理吴晓东表示。2000年~2002年，是宁波房价上涨最快的时期，其涨幅连续3年在全国35个大中城市中位居第一。2002年开始，宁波市政府陆续推出调控措施。2002年，宁波推出“期房限转”政策；2003年，开始实施5.55%的增值税；2004年2月，推出限价商品房。它类似于“经济适用房”，就针对的销售群体来说，比后者的销售对象收入略高一些。

　　宁波市政府对房价的调控，被认为是比较有效的。2003年，宁波房价的涨幅降至16.6%，在35个大中城市的排名中降至第二位。2004年，宁波房价涨幅降至13.9%，排名降至第五位。

　　在房地产投资方面，2004年，宁波房地产投资增幅比2003年回落19%；2005年一季度，投资增幅比上一年同期回落40%。

　　从近几年的房价走势看，2000~2002年这三年，是宁波房价涨幅最大的时期，这个“高峰期”要早于很多城市。2004年上半年开始宏观调控后，宁波楼市在5月进入低迷期。“从去年下半年到现在，宁波的商品房价格没有跌过，但上涨势头比以前明显小了。”吴晓东表示。

　　据透露，今年4月，在浙江省召开的稳定房价的电视电话会议上，宁波受到了来自省里的表扬。

　　金地人常说一个词：“理金地”，指的是该公司注重逻辑。现在，它考虑进入长三角二、三线城市，也是有所选择。赵汉忠表示，他们对两类城市有兴趣，一是已经历过调整的城市，二是房地产市场发展还处于比较前期的城市，这两类城市受2005年宏观调控的影响会相对小一些。

　　另一家已进入宁波的开发商也表示，对浙江市场，他们考虑的城市仅寥寥几个，宁波市场相对平稳一些，这是吸引因素之一。

　　长线吸引力

　　一些开发商进入宁波，是看好其经济实力，这为宁波房地产市场的长线发展空间提供了保证。几家企业所提到的宁波优势，归纳起来有几个方面的因素：经济基础、产业结构、购买力、港口、杭州湾大桥等。

　　今年4月，购入宁波土地之后，嘉德置地集团总裁廖文良曾表示：“宁波是浙江省的一个重要经济中心，也是一个重要的国际海港。2004年，该市的GDP增长了15.5%，市区居民人均可支配收入在中国各大城市中名列第五。”

　　凯德置地(中国)总裁林明彦也表示：“该项目坐落于宁波城区的中心地段，这个区域内住宅、商铺的市场需求旺盛。随着宁波经济的强劲增长并日益成为区域未来主要的港口和交通网络枢纽，人们对于市区住宅的需求将持续增长。”

　　据介绍，凯德置地中国控股集团曾对长三角地区的很多二线城市进行考察，相比较之下，发现宁波是目前最适合去投资的。其经济发展速度位居全国第四，离上海又近，而杭州湾大桥也是一个利好因素。

　　早一步进入宁波的万达也是看好其长线发展。宁波万达商业广场有限公司总经理张诚表示，万达进入宁波主要有三个因素：一，雄厚的经济基础和居民的消费能力；二，城市建设步伐远远滞后于经济发展；三，房地产发展滞后于其城市地位。

　　上海一位房地产业内人士也强调，宁波的城市地位，对凯德等外资开发商会很有吸引力。他表示：“宁波是除了上海、北京、广州三大城市之后，其综合实力排在第四位或第五位的城市。凯德在中国投资的第四个城市是宁波，这是非常合理的。”

　　“宁波藏富于民。”吴晓东表示，这也是宁波很有吸引力的一个因素。“宁波个私经济企业多，老板多。”

　　契机和变数

　　宁波在经济基本面、购买力方面的优势，无疑是吸引凯德等开发商的主要原因。但是，这些大牌开发商为什么没有更早进入宁波，而在近几个月纷纷行动？开发商们多用一个词来解释：机会。

　　一方面，今年以来，对凯德、金地等开发商来说，均衡布局成为它们需要更多考虑的因素。凯德置地表示，在甬购地对其“长三角布局”的实施有着重要的战略意义。

　　凯德表示，上海推向市场的土地越来越集中于外围，这也是其走出上海、进二线城市的一个原因。中海对进入浙江的兴趣浓厚，也跟土地资源不无关系。中海在上海储备的项目，因为各种原因无法马上操作，它缺乏现成可以运作的熟地。今年，它开始更多考察上海周边市场，而浙江是重中之重。

　　另一方面，宁波市场也开始为外地开发商提供更多的机会。张诚表示，现在，宁波市场已发展到新的阶段，市场需要升级，产品品质、专业化运作受关注重程度提高，这为外地优秀开发商提供了机会。而之前，土地更多被本地企业获取。

　　宁波的房地产开发企业拿地趋于谨慎，也为“外来和尚”提供了机会。吴晓东介绍，今年宁波推出了一些面积较大的地块，本土开发商“拿不动”。一些企业觉得宁波市场风险比以前大，拿地较以前小心了，并开始“走出去”投资。

　　对外地开发商来说，去年，浙江楼市还是一个令人神往但又却步的市场，而几个月后，宁波为它们进入浙江提供了途径。房地产市场可谓风云变幻。之前，顺驰、万通等企业考察杭州又放弃，主要原因是土地少、价格高，当地企业开发水平高、竞争激烈，房价高位运行包含风险，等等。合生去年也考察了宁波，因为对市场拿不准而没有进入。而现在，宁波却已成为一些开发商眼中“相对平稳”的市场，为它们进入浙江撬开了大门。

　　对这个“相对平稳”的市场，一些宁波本地企业的判断又似乎风险不小。据了解，目前，宁波市场的看跌情绪比上海淡，但也明显存在。“接下来的房价，调整或者平稳都有可能。”吴晓东说。

　　宁波市场其实也充满变数。