可售楼盘多，现房和准现房多——在本月16日结束的房交会上，一个新的楼市格局开始形成：杭州楼市已告别短缺时代，供求关系开始发生变化，消费者可挑选的余地已大为增加。

　　不过，当人们被开发商的各种促销搞得眼花缭乱时，当同一地段的类似楼盘比较多时，很多人开始有新的疑问：这么多的房子，到底该怎么挑呢？究竟是该挑A楼盘呢还是B楼盘呢？除了地段、价格和户型等传统要素外，还有哪些是需要考虑的呢？本报记者根据在房交会上观察到的现象，结合对专业人士的采访，给读者梳理了一些注意要素以供购房人参考。

　　注意一：别轻易被促销打动

　　房价打折、送物业管理费、送家电卡和厨具卡……本次房交会上，各种各样的促销非常多。是不是有促销的楼盘其价值就增加了呢？当然是未必。在某种程度上，越是不理想的房源、越是卖得慢的房源越需要促销。

　　房交会现场，市中心某楼盘折扣非常低，原价1.5万元/平方米的房子，现在只卖1.3万元/平方米。但有这个折扣的房源都在1楼，且底下没有架空层；更要考虑到的是，该楼盘的原价是在杭州楼市最高峰时定的，目前比该楼盘位置更理想的附近一新开楼盘，均价也只有1.2万元/平方米。因此，这样的促销购房者得益并不多。

　　有些赠送促销更如同鸡肋。比如某某消费卡之类的，打的折扣有限，一年到头也难得消费一趟。如果因为这一类促销而动了买房的心，那真是缺乏理性。

　　注意二：勿掉入价格迷雾

　　起价×元/平方米，特惠价×元/平方米……在房交会上，这样的标价随处可见，乍眼一看，比周边楼盘要低出很多。但这里的门道也很多。

　　首先起价不等于均价。起价楼盘一般是小区位置最差、最不理想的房源；而且开发商为了吸引购房者的目光，往往只会挑1套房子作为起步价。因此这样的价格并不具有参考意义。以房交会上的某近郊楼盘为例，开发商对外口径是起价每平方米5000多元，但事实上，只要不靠马路的，价格都在7000元/平方米左右。

　　特惠价有时也并不是真正的特惠。一部分开发商会把卖得比较差、综合品质相对低一点的房源做为特惠；而另一些楼盘，事实上所有的房子差不多都已是这个价格，但开发商为吸引消费者的注意，特意标上“特惠”的标签。城西一楼盘房交会上推出了30多套特惠房，并表示这只是限量供应。但据记者了解，该楼盘的房源还有不少，而且房价就是特惠房的价格。

　　注意三：考察价格和品质的关系

　　如果说起步价、特惠价的迷雾，相当多数的消费者还能理性辨别外，那么对同一地段相邻楼盘的价格高低就不那么好选择了。

　　一位购房者在展会上问记者：“我看这两个楼盘地段都在一块的，看上去都是差不多的，为什么一个卖7000多元/平方米，另一个卖6000多元/平方米呢？”

　　对购房者来说，自然是价格越低越好，但对相邻楼盘相差一两千元的现象，消费者到底该怎么选择呢？是否价格高就是品质高？是否价格越低就越好？

　　首先要考察楼盘的土地成本。如果这两个楼盘一个是协议价拿的，一个是公开出让价取得的，在土地成本上极有可能每平方米相差一两千甚至几千元。那么在竞争激烈的市场下，最后的单价有1000元的相差并不奇怪。

　　但如果两个楼盘土地成本是非常接近的，那么要观察在建造成本、品质上是否有比较多的相差？用材是建造成本最直接的体现，同样是窗户，其玻璃、型材和五金件的好坏直接决定了窗户的成本，好的每个平方米要1000多元甚至更贵，但普通的只需三四百元，如果开发商偷工减料，更只要两百元左右。同样，外墙材料、施工工艺、应用的电梯等各方面都值得消费者去留心。

　　注意四：了解楼盘的基本指标

　　近日郊区某排屋楼盘的业主正为楼书的虚假宣传而和开发商交涉。在购房时，该楼盘宣传规划面积有700多亩，容积率只有0.37。但业主发现，事实上的开发面积只有300多亩，容积率也在1.0以上。

　　从房交会上购房者所问的问题可以发现，对购房者来说，最关心的还是价格、地段和户型。但除了这些外，购房者更应该关心像容积率这样的楼盘基本指标，因为这真正有关楼盘的基本品质。

　　容积率、建筑密度、绿化率这样的基本规划指标，购房者不能忽略。建筑密度低、绿化率高意味着这个楼盘的公共空间和可绿化的面积比较多，舒适度相对高，楼与楼之间的私密性相对好。同样的建

　　筑密度和绿化率下，容积率越低，意味着同块土地每平方米建筑面积所占有的土地越多；相反，越高，则意味着每平方米建筑面积所占有的土地越少。在这样的情况下，选择低容积率的楼盘更合适。

　　在同样的容积率下，则建筑密度低、绿化率高更为舒适。以滨江某两个楼盘为例，同样是2.5的容积率，如果一个建筑密度为20%，一个是40%，则建筑密度低的楼层相对高，但楼与楼之间的间距比较大，绿化率高；建筑密度高的楼层相对矮，但房子比较密，间距比较小，绿化率低。

　　注意五：关注楼盘周边环境

　　汪先生在房交会上看中了一楼盘，虽然不在市区，但每平方米5000多元的单价、适中的户型和不错的品质让他十分满意。但第二天，他碰到一个朋友，说起了这个楼盘。朋友告诉他，那里不能买的，有个农药厂，风大的时候味道就比较重。

　　不考察周边环境而使买房决策失误的事并不少。在杭州西郊购买了某公寓的徐女士非常后悔自己买了那里的房子，因为附近不到200米处有一沥青厂，冒出来的烟雾和气味让这里所有的业主都心有余悸。

　　对楼盘周边环境，很多购房人只是大致了解在什么区域，但事实上，最好能够详细了解附近200~400米处范围内的环境。比如有没有化工厂等污染企业，近期有没有改造计划，未来10年内的规划如何。

　　此外，事关生活的配套也要考察。如学校质量、有无医院及资质、公交线路等基本配套，以及图书馆、体育馆、公园等休闲设施。

　　注意六：留意品牌和开发团队

　　面对这么多的楼盘，到底如何选？相对稳妥的办法是选品牌相对不错的开发公司。尽管名牌家电和服装总比品牌一般的要贵很多，但质量也总要相对好一些。

　　品牌公司比较有开发经验，有成熟的开发团队，爱惜公司的声誉，在最后的房产品质上还是能胜出一筹。而不少开发公司，虽然也有做好产品的决心，但因经验、水平等所限，可能最后的产品与原先的设想还是有不少的距离。

　　不过，从杭州的现状看，不少楼盘品牌和知名度都差不多，都是尚未步入一流队伍的企业。在这样的情况下，购房者又该如何选择呢？这时候，考察开发团队是非常重要的。比如规划设计单位是谁做的？景观是谁设计的？施工企业又是哪家？前期物业管理又是哪家单位？在行内人士看来，好的设计公司和开发队伍犹如给楼盘种下了一个好的基因，最后总不会差到哪里去的。当然，在这考察过程中，千万要留意开发商是否挂羊头卖狗肉，如楼书中说是著名国外事务所设计的，实际上却是国内一家不知名的设计公司。

　　我现在买房会怎么挑

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授：买房出发点的不同决定了不同的考虑重点。比如像我这样的人群，现在买房主要是二次置业，因为原本就在市中心有居住的地方，所以新买的房子会考虑5年之内的配套设施，考虑其发展是否和城市规划相符合，尽量减少不确定的因素。

　　交通和环境也是二次置业者考虑的重点。我比较倾向于购买风景、环境好的近郊，市中心由于越来越面临停车难、行车难等城市病，是不太会考虑了。

　　而对像年轻夫妻这样的一次置业者来说，买房主要是为了解决现有居住，那么周边的配套成熟度怎么样很重要，最好是有马上能用上的设施配套，如小学等。

　　当然，不论是一次还是二次置业，品牌和房产品质也是需要考虑的。从过去几年看，品牌公司所开发的房产品质、所带来的信誉度都比较高。在现在的市场条件下，还要考虑企业的实力，有没有资金困难，要不然，一旦烂尾则血本无归了。

　　南都房产项目总经理季勤：要是我现在买房，会注意几大方面的问题。首先是区域，我认同的区域才会买，要不然价格再便宜也不会买。其次是挑选该区域里的品牌楼盘，这样品质相对有保障。

　　此外，楼盘的规模和配套也是重要的考虑对象。20万平方米左右的小区我觉得比较好，这个规模的小区环境、公共设施会比较理想，居住氛围也比较浓。如果太大，觉得不易管理，每个住户可能容易被忽略；太小，则配套各方面会不太理想。

　　另外，我现在购房比较注重和什么样的人住在一起。最好是和自己同个阶层的，最好有和自己差不多年纪的孩子可以在一起玩玩。

　　当然，户型也是比较重要的。像我现在的房子就是进深太长，空间分割不理想。还要强调的就是停车，一定要车位足，方便。

　　杭州金丰易居总经理周强龙：现在已是一个买方市场，购房者有足够的空间来挑选自己比较满意的房子。在我看来，现在买房会主要考虑以下几方面。首先是价格，一定要在自己承受的范围之内。

　　其次不会急于下单，而是对想要购买的楼盘跟踪一段时间。比如考察该开发商的口碑，去看一下它以前开发的楼盘，了解过去的开发经历。还会去现场看看它的施工、材料应用等。

　　再次，我也会比较注重交付时间。以前是没得挑，现在现房和准现房都比较多，交付时间越快越好。一方面减少利息支出，另一方面也能早点入住。

　　另外，小区景观设计、交通、大环境配套也是要考虑的。

　　房地产专业杂志资深房记杨华斌：不管现在有没有房子住，人还是总是希望住上更好的房子。如果我现在买房子自己住，会考虑三大方面：品牌、地段和价格。

　　品牌不好或没品牌的开发商我是绝对不会考虑的。这几年我看得多了，好公司和一般公司做的产品就是不一样，舒适程度没法相提并论。

　　至于地段，主要考虑交通和环境因素。交通方不方便，有没有瓶颈，如果未来几年没有明显改善的迹象，我也是不会考虑的。环境则最好有山有水，退而求其次的，则空气相对要好。

　　价格主要看是不是在自己能接受的范围内，是否会负很多债。如果类似地段有各种不同价格档次的楼盘，我首先还是会考虑好的房子。这么多年已经证明，越是好的房子越能保值、增值，越不容易贬值。