热热闹闹的省第十二届房博会于近期落下帷幕。据统计，本次房博会共预订和签订购房合同954套，面积12.91万平方米，成交金额8.31亿元。而成交背后就是穿梭不断的人流和开发商全力促销的身影……

　　有人说，本届房交会是杭州楼市的分水岭，那么房交会后杭州楼市究竟会何去何从呢？笔者以为，房交会后杭州楼市的趋势极可能分几个阶段发展。

　　楼市开打“三级战”

　　第一级：“价格战”

　　本届房交会，各开发商纷纷以醒目的位置醒目的字体打出“9折，8.5折”。价格折扣之低，参与的开发商之多，面之广，是不可忽视的。

　　虽然很多开发商只拿出了三四套房来优惠，但幅度之大，涉及面之广哪怕在1995年左右的“冷市”中也是也难看到的。如春江时代推出四套特价房，折扣在8.6折左右；野风“海天城”房交会期间全场9.5折优惠的幅度，也足以让人排队看楼了；还有一楼盘据说有一套房打到了8折以下。

　　对于很多消费者而言，看到了这么多折扣浪潮，也见识了打折的幅度。有的消费者一方面会赶紧下单买套自己中意的房；有的也会延缓购房，再与开发商讨价还价一把。这样一来，杭州的楼市价格战是不得不打了，但打折的广度、打折的力度如何，还需看各大开发商的资金实力和楼盘的品质。

　　第二级：“品质保卫战”

　　价格战打过了，烟消云散之后，回头来看房子，很多消费者会清醒地认识到：价格是重要的，但不是最主要的，更不是全部。尤其是自住年代，买了套价格便宜但自己不适合不喜欢的房子，又有何用。与此同时，众多开发商也会感到打价格战太累，也太伤人了，还不如实实在在把产品做好，把品质提高，以房动人。

　　所以，接下来的这轮发展，我们会看到，样板房盛行、准现房流行，施工工地更成了营销的另一个舞台；我们也会依稀看到，让楼盘回归本质，让营销还原本色，让策划重塑形象……

　　消费者期望已久的现房(准现房)时代即将到来，以品质说话的楼市主旋律也将唱响。但这个阶段，有个真理，那就是“好房不便宜”。想淘便宜房的，对其房子品质恐怕也只有将就了。

　　第三级：“品牌战”

　　买哪个楼盘已不重要，关键是谁盖的、谁开发、谁设计的，甚至是谁管理的。我们曾感叹，万科开发的房子就是要比周边楼盘贵10%～20%，接下来杭州的房子也会大浪淘沙，出现几大品牌公司独占鳌头的现象。

　　但买品牌房是要有代价的，因为品牌意味着一份保证，意识着一种承诺，也体现了一种理念。一方面消费者为买品牌房付出的钱会更多；另一方面开发商如何将品牌保持长久也是需努力的。

　　成交量：有人欢喜有人愁

　　本次房博会共预订和签订购房合同954套，面积12.91万平方米，仅仅从数据表面看，好像全面丰收，因为杭州六七月份的日均成交套数也就二三十套，一个房交会相当于一个月的成交套数，岂不喜人？

　　但仔细分析，有人欢喜有人愁，从截至2005年10月18日的10月成交套数前十名排行榜来看，耀江·文鼎苑和倾城之恋花园这两个楼盘就占了全市10月成交量的一半左右，而前十强成交套数预计占全市本月成交量的80%以上。所以，现在的销售真的是参差不齐，成交套数多，并不代表每家开发商都能吃到蛋糕。

　　对本次房博会后的后期成交量预测，笔者以为，短期还会走高，因为有不少客户通过本次房博会了解楼市信息，会在短期下单。这从10月18日杭州商品房预售109套、商品房预订118套(不含萧山、余杭)的信息就可以看出，后两天的成交量还可能进一步提高。

　　但再过半个月后，如果没有特别好的楼盘，或者特别的价格出现，杭州楼市的成交量会有所下降，最后复归平静。

　　但不管怎样，成交量不太会出现今年六七月份那种每月20~30套，甚至个位数的情况了。一则楼盘供应量在放大；二来作为购房者在等待了一个夏天后，会进入秋冬天的购房需求期，因为很多消费者也会把年前购房置业作为一件大事执行。

　　当然，从本届房博会的人流人气我们也可以看出，杭州消费者的刚性需求不但存在，而且也是很旺盛的，关键是如何启动和激发购房需求。

　　同板块内楼盘将“短兵相接”

　　从杭州市区域分布的可售量来看，截至10月18日，杭州的供应大户首推滨江开发区，至今仍累计可售4265套；而成交冠军也是滨江开发区，约140万平方米。可以说，滨江开发区仍将成为杭州楼市的“重兵之地”，下一步，楼市怎么走，很大程度上取决于滨江开发商如何行动。

　　笔者以为，房交会后，杭州楼市将更趋区域竞争化。区域与区域之间的竞争强度不大，但区域与区域之间的“短兵相接”更为激烈。你方唱罢我登场，抢夺客户会更明显。

　　具体而言，市中心楼盘因供应量较少，总体会相安无事，房价也会稳中有涨；滨江区是“重兵区”，竞争十分激烈，销售量会增加，但房价总体会平稳，甚至个别楼盘会减价促销；城西浙大紫金港及三墩板块销售形势尚可，但如何定价也很关键。也许会出现几家欢喜几家愁的局面，尤其是已经开盘的，高不成低不就，比较尴尬；至于城北区块，去年以来价格走高，短期受“价格瓶颈”制约，销售会受阻，关键还是要看楼盘和定价。

　　另外，城东城南区块，受钱江新城及“向东、向南沿钱塘江两岸发展”的规划及实施影响，总体趋势看好，只要价格合理，产品品质到位，即使价高，后期需求还是比较大的。

　　至于其他远郊近郊板块，其实是受本次宏观调控影响最大的，在销售上也是最乏力的，除了个别品牌楼盘，人气要低于滨江区及下沙，关键还是配套没跟上，而眼下的市场又是以自住为主的市场。如果销售要创新高，在地段已定、规划已定、建设已动的前提下，恐怕是需要好好策划了。

　　房产品将出现三大变化

　　下一步杭州楼市产品的变化，可以分几个方面：

　　一是面积变小，向经济实惠型发展。从杭州非普通公寓的面积限制来看，很多开发商在设计时是尽量少开发140平方米以上的户型，或者说要么在140平方米以下，要么针对高端客户，远远超过140平方米。

　　二是产品配套将进一步深化。因为是自住，因为涉及柴米油盐，所以购房者考虑的问题将越来越深入，越来越细致，也越来越难以琢磨。因此，开发商不能再简单地配置什么装门面看形象的东西了，而需要实实在在，有的放矢地去合理设置产品配套。过于超前，可能也没必要；但若没有找到客户的需求，那么在接下来的市场竞争中肯定要落后一拍的。

　　三是开发商和消费者共同追求产品的性价比。任何产品都是可以买的，但关键是什么样的价格最能体现它的价值，甚至物超其值。今后，有开发商会选择结顶或准现房开盘的，因为对消费者而言眼见为实，而且可以缩短入住时间；有开发商会选择在价格上做文章的，毕竟价格是硬道理；也会有开发商会埋头苦干，先做好产品再说。(作者系双赢机构·杭州中原房地产营销代理公司总经理)