5、主动体验式营销增多，手段更加多样化

　　在营销方面，楼盘将更注重其核心价值的展示。目前，杭州市场上已经出现了一些样板房、现房、准现房销售的楼盘，但在这其中，绝大部分楼盘都是因为销售滞缓等原因被动采取这种营销模式的，主动采取现房、准现房销售的只有两三个。但今时已不同于以往，明年销售形势将更加严峻，随着购房者对实实在在的居住价值的日趋关注，主动的体验式营销将越来越多。

　　此外，目前杭州的营销手法大多停留在价格战方面，尤其是在房博会期间，更是发挥到了极致，最低的打到了8.5折。如果一致像现在这般促销下去，只会加剧消费者对进一步降价的预期，对项目本身造成不利。其实，营销是一个复杂的过程，价格策略只是其中一个环节，此外还有许多环节，该如何用专业的安排来启动目标消费市场呢？来年在营销手段上也会更加注重房产本身，而非单一的价格促销，会更加讲究整合营销方式，用产品去吸引客户。

　　6、宏观调控以稳固成果为主，自住消费将得到鼓励

　　2005前10个月，房地产开发投资同比增长了21.6%，其投资总额占全社会固定资产投资的1／5左右。经过此轮宏观调控，房产投资额下降明显，但21.6%的比例也说明房产业还是保持较强的增长势头。根据以往经验，房地产开发投资和国民经济增长的比例一般2：1比较合理，如果国民经济增长是9%，房地产开发投资是18%～20%左右比较合理，可见通过宏观调控，这里比例逐渐趋于合理，但仍然需要微调以稳固2005年的调控成果。

　　同时，宏观调控取得成效还不稳定，导致住房价格涨幅再次失控的苗头和因素依然存在。一些地方经济市场非常依赖，一旦经济有所下滑，立即想到房地产业的拉动作用。导致国家的一些政策不能全面执行。杭州等地的投机、炒房情况有所好转，但仍然较严重。市场机制也不健全，市场化的程度还不高。因此，整体来讲2006年房产市场仍然不能放松，要警惕反弹巩固2005年调控成果。

　　此外，新一轮经济增长目前已由上升期转入稳定期，其基本特征是高增长与低通胀并存。房地产领域，总体上来讲仍然是需求大于供给，目前买卖双方的博弈是暂时的，房地产业整体上仍是拉动消费需求的上行力量。经过宏观调控，当前，经济已经逐渐稳定下来，稳定期的一个重要的政策目标是积极培养、引导健康的住房和汽车消费，从而稳定经济增长的源头性因素。因此下一步国家一定会积极鼓励自住性购房消费。近期，在上海召开的中国地产节建设部政策研究中心主任陈淮已经透露，2006年将是鼓励住宅消费年，以扩大内需。国资委研究中心宏观战略部部长赵晓也认为，无论从国内经济形势还是从国际经济形势看，2006年，中国都要鼓励内需。

　　7、企业大洗牌，同时进入“竞合时代”

　　以往，由于房地产市场行情火爆，较高的利润空间吸引了许多“三外”企业进入杭州房地产市场，这类企业大多以短期投资获取暴利为目的，并非长期行为。在房地产市场日益成熟的发展过程中，这些企业将面临着淘汰。

　　同时，企业间的关系也将迈入一个新的时期，进入“竞合时代”。以往，同一板块的企业间往往是你死我活地拼杀，而从目前的形势来看，企业的关系将呈现出既有竞争又有合作的特征。竞争是一种良性的竞争，主要存在于品质、性价比、服务和特色等几个方面；合作主要是在区域形象推广上，从目前来看，三墩、老余杭等多个区域已经在这方面进行了合作，如老余杭还特别成立了房地产企业联谊会，共同来推动区域的发展。而到明年，更多的合作形式将会出现，比如说企业产品功能上的互补、售楼处楼盘的相互推荐等等。

　　8、代理行业将得到飞速发展

　　随着宏观调控的逐渐深入，杭州房地产市场发生了翻天覆地的变化，一下从卖方市场过渡到了买方市场，房屋销售遭遇了前所未有的压力。这为代理行业提供了发展机遇。从今年的形势来看，许多代理公司已经开始活跃起来，许多楼盘也倾向于将楼盘交给更专业的代理公司来销售。明年的供应、竞争形势在上文已经提到，随着这种销售压力的越来越大，代理行业将迎来一个发展的春天。

　　(本文感谢汉嘉机构的大力支持)