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杭州多个大型小区无人做主 原因是小区太大了

www.zjol.com.cn  2006年04月14日 06:14:04  浙江在线新闻网站

  “我们现在只能自发地去和物管公司协调,希望解决问题,但这样只能算是小范围的抗议,局限性太大,不能形成规范的秩序,我们很累。”网友“折”是杭州三墩某楼盘的业主,最近小区会所被租出去做了商业用途,小区业主对此事很不满。她的这番话,说出了目前杭州不少多期交付楼盘存在的一个大问题。

  会所经营收入该怎么分配

  没有业主委员会这些纠纷是难结

  根据《浙江省物业管理条例(草案)》第九条规定,业主委员会的成立应具备以下两大条件之一,分别是房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上和首套房屋出售并交付使用已满两年。

  网友“折”购买的楼盘分了多期开发,目前二期刚刚交付,另外的房子仍在建造中。虽然已经交付了两期,但入住的业主不多。由于不满足有关规定,小区目前还没有成立代表全体业主利益的业主委员会,这样,业主与物管公司之间产生的问题就难解决了。

  前不久,小区里的会所被租出去做了商业用房,业主们对此意见很大。“因为现在的物管公司是开发商指定的前期物管公司,很多利益可能更多地代表开发商,会所的经营收入按照规定应该给全体业主,但我们很难去制约对方。物管费和一些配套设施的费用,收费标准也不确定;再有公共绿地的规划等问题,如果有业主委员会,解决这些问题就会方便很多。”“折”说,因为楼盘开发进度导致这样的问题,对业主来说并不公平。“我们也可以考虑成立临时业主委员会,但临时业主委员会是否具有同样的效力呢?我们找不到相关规定。若没有效力,成立与不成立又有什么区别呢?”在这个小区的网上业主论坛上,要求成立业主委员会的呼声络绎不绝。住在城南某小区的业主陈女士对此也深感头痛。因为小区没有完全交付,住了几年也没有成立业主委员会,平常小区里车位、电梯的纠纷,很让人心烦,陈女士说,比如业主反映较多的电梯监控系统,我只能自己给物管打电话,不过看起来作用不大。

  小区要维修却动不了维修基金

  因为没有业主委员会做主

  目前的一个现实情况是,很多楼盘都实行分期开发,一些上百万平方米的大盘,可能一期已经交付,后面几期却还在规划设计中,一个楼盘的开发周期甚至长达十余年。这些大盘许多都在郊外,入住率也是个问题。所以一些楼盘业主委员会无法成立的情况可能会逐渐增多。

  除了公共利益这样的问题,另外还有一个实在的问题———当小区的公共部位出现问题,比如电梯维修、内外墙修补、公共楼道维修等,需要动用维修基金时,这笔钱却动不了。

  动用物业维修基金的一般程序是,由物管公司先将维修方案报给业主大会,业主大会批准后汇报杭州市房管局的物业维修资金管理中心审定,审定通过后,才会划拨首期70%的维修更新费用到物管企业账户上。若碰到一个还没有成立业主委员会的小区,要申请用物业维修基金就很麻烦。

  开发周期过长,这个问题就更显突出。绿城物管公司总经理朱锦波说,如果开发周期在五六年以上的,可能还没等到后面的房子交付,一期就会需要修缮,没有业主委员会,就没法操作了。

  物管公司也很为难

  业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的组织,代表广大业主与物管公司共同行使物业管理权。缺少业主委员会,在业主和物管公司之间就缺少沟通的渠道,不利于解决居住矛盾。

  一般来说,小区的配套设施都是不够的,比如如今每个小区都会碰到的普遍问题———车位。有限的车位赶不上不断增加的新车,买了车位的停不了车,停车的不付费,都会增加小区邻里之间的纠纷。这些问题,是建造小区时想不到的,就需要后来协调。一位开发商说,当初设计时我们已经把车位做到了1∶1,但也满足不了需求,因为没有业主委员会,物管公司只能一家家发送征求意见的消息。“物管公司也希望小区能早点成立业主委员会,可以按法律法规程序来办事,这对业主和物管公司都好。”一位专业物管公司的负责人说。

  小区施工跨度大,也许期间有关政策都会发生变化,小区业主委员会公约、协议的变更要由业主委员会讨论决定,就更要耽搁了。

  “临时业主委员会”也许能起到作用

  既然现状无法在短期内得到解决,那么对于业主和物管公司来说,有什么好的办法可以缓解这样的困境呢?

  绿城物业管理公司总经理朱锦波说,可以考虑以下几种解决方案,第一种是在分期的交付期间成立临时业主委员会,然后每交付一期再进行改选和增补,随着交付的完成,就形成了一个完整的业主委员会;第二种是分区块成立业主委员会,像绿城的翡翠城本身正好能分成四个区块,那么可以成立各个区域的业主委员会,分开管理,而且大型的居住区住户众多,如果成立一个统一的业主委员会,恐怕到时候召开业主大会的场地都是个难题。

  杨掌法先生是今年2月28日《省物业管理条例》立法听证会的发言代表之一,他对此表示,5月份会出台《浙江物管条例》的正式文本,届时将可以依照执行,但很多细节问题文本不可能一一体现,需要在日后完善。杭州可以考虑出台相关的《物业管理条例》补充细则,及时进行调整。

  杭州市房管局物业监管处的一位工作人员表示,没有具备成立业主委员会条件的小区,需接受前期物业管理,如果业主与物管公司之间产生矛盾,可向所在地的区级房管部门或社区、街道反映情况,他们会协调解决。


来源: 都市快报  作者:  编辑: 何始玉

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