为何此时入杭

　　虽说，今年的杭州楼市得到大鳄们的频频垂青，但这个时间对杭州来说并不算早。

　　据万科杭州公司营销部经理董冠军介绍，万科目前在国内25个城市有房产开发项目，杭州就是万科房产开发的第25个城市。今年3月，万科总经理郁亮高调宣布，万科预计今年新增土地储备1000万平方米，其中珠三角的深圳、广州，长三角的上海，以及环渤海的京津是核心城市。

　　且不说万科频频拿地的北京、天津、上海、广州、深圳等一线城市，就拿20个二线城市来说，杭州也是万科进驻时间较晚的。就连同处浙江省的宁波、绍兴，也早吸引了绿地、世贸等国内大鳄先行开发。

　　旅游房产董事长叶健认为，大鳄之所以迟迟不进入杭州，主要有两个原因：一是相比其他二线城市，杭州的房价比较高；二是杭州的房产开发水平在二线城市中比较成熟，开发商的理念、产品品质各方面都有一定的竞争力。

　　而董冠军表示，万科进入杭州的步伐比较谨慎的根本原因还在于对市场风险的判断。万科早在2004年就密切关注杭州市场。那时的杭州市场给人感觉比较“疯”，政府已经出手调控，出台了20%个人所得税政策，但购房者还是盲目购进，新开楼盘价格也继续疯涨。而今年，杭州的市场已回归理性，房价也比较稳定，此时进入顺其自然。

　　它们将给楼市什么样的新鲜大鳄的进入，使处于整合期的杭州楼市多了一丝悬念，大鳄会否产生楼市的鲶鱼效应？从楼盘的定位、规划设计、建造施工、物业管理乃至营销理念、价格策略，地产大鳄会给杭州楼市输入哪些新鲜血液？

　　野风房产营销经理朱雪飞认为，作为在外地已有众多项目操盘经验的地产大鳄，他们对项目的集成能力应该优于一般房产企业，成本控制应该是他们的强项。朱雪飞举例说，万科上海四季花城项目在一些小区导向标识牌的细节设计上都比较精细和人性化。地产大鳄还可以从一些国际化的材料供应商那里拿到优惠的价格，这些都保证了同样的开发成本他们可以做出更高品质的产品。

　　在深圳有过房产开发经验的金成房产营销服务中心总经理汪崖认为，经历过成熟市场考验的地产大鳄在客户需求的把握上会优于杭州的本土开发商。杭州开发商刚刚进入房子难卖的时代，还不太知道如何根据客户的需求去做产品开发。而地产大鳄们早在拿地时营销部门就开始介入整个项目，在整个推盘过程中会有计划地预先展示产品的景观、会所等配套。比如房子还没结项，二层以下的外立面可能已经出来了；再过段时间，小区会所也开放了；再过段时间，小区游泳池也看得到了。这套完整的体验式营销体系杭州楼市刚刚开始学习，而地产大鳄们可能会全部展示出来。

　　董冠军到杭州才3个月，他对杭州楼市的初步印象是规划设计、产品品质还是不错的，只是客户销售服务和物业管理方面，杭州的房产还有欠缺。董冠军说，万科在九堡的这个住宅项目有别于四季花城系列，会开发成城市花园系列产品。他们会在年底开工前设立客户现场接待中心，在产品定位上详细听取客户意见，着重做好这方面工作。

　　它们会带动郊区住宅回暖吗

　　随着大鳄们的进驻杭州，一个话题人气指数颇高，那就是地产大鳄能否带动杭州的郊区住宅回暖？

　　去年宏观调控后，郊区住宅受影响较明显，闲林板块住宅销势不尽如人意，滨江、下沙新盘虽销得还可以，但新开楼盘房价回落较明显，而市中心住宅却比较坚挺，甚至逆市小幅上扬。那么，地产大鳄对郊区住宅的发力能否带动郊区住宅的开发水平，从而带动人们居住观念的转变？

　　九堡就是关注的对象。目前九堡已有10多个住宅项目，包括宋都、旅游、美达、绿城、耀江、康恒、名城等，预计九堡房产明年将会集中进入销售期。而万科的进入会否快速带动九堡的开发？

　　万科有关人士表示，和周边项目比较，他们有信心在同样的成本投入下做出更高的房产品质。这一点，本地开发商也有回应。九月庭院在推盘上决定打破常规，将2.5万平方米的中心花园做出实景再开盘。就这点看，该区块房产品质会有所提升是没有疑问的。

　　采访中，记者发现，地产大鳄对郊区项目的选择还是因地区而异的。按万科的常规拿地思路看，郊区区块首选交通配套，这是吸引人“住进来”的前提，至于是否“住得好”、“住得久”还有待下一步的努力。但是，就杭州目前的情况而言，某些郊区区块在居住氛围上还要进一步提升，在大环境上需要政府加大配套投入，小环境上则需要开发商们的共同努力。