调控：敲响“卖地生财”警钟

　　在卖地生财的“经营城市”热潮中，有关部门预计，5～10年后，浙江一些城市将面临无地可用的窘况，中央和地方要双管齐下，探寻可持续的地方发展模式

　　杭州市地税部门日前对今年该市房地产行业地税收入作出“前景堪忧”的预测。

　　地税部门称，随着国家调控力度的加大，杭州2006年的房地产行业地税预计将减收14.31亿元，下降25.14%。

　　在房地产业一度热闹火爆的这个城市，这样的趋势在去年已经出现。

　　杭州房地产开发较为集中的西湖区，在“调控”的声声警钟中，地方财政收入已是“新旧两重天”。

　　去年西湖区的地方财政收入总体增幅和营业税等主体税种增幅和往年相比产生了较大回落。该区负责人承认，最主要的原因就是受宏观调控影响。

　　从2004年到2005年，西湖区房地产业地方财政收入增幅由55%降至9%，所占份额从54%降至46%。营业税增幅从30%降至2%以下，占地方财政收入份额从55%降至46%。

　　今年一季度的统计表明，西湖区房地产企业入库税收同比下降达45.1%，受此影响，西湖区的地方财政收入同比下降10.2%。

　　杭州全市的情况也不容乐观。一季度，杭州市房地产企业入库税收为23.14亿元，下降13.2%，导致杭州市财政收入增幅出现较大回落。市财政负担压力增大，一季度全市财政支出增幅高于收入增幅9.5个百分点，市本级更高出19.6个百分点。

　　财政收入的减少令很多城区感到头疼，有的财政局长抱怨“区财政快成吃饭财政了”，有的城区要求一年内暂停手提电脑、数码相机等电子用品的采购，部门预算总体保持零增长，“准备过紧日子”。

　　“分税制”衍生“卖地生财”？

　　在过去的相当长时间内，包括杭州在内的不少城市地方财政收入对房地产及其相关产业的依赖度非常大，很多正在大干快上的城市建设项目，其资金都来自卖地生财的“土地财政”。越来越严厉的调控政策不仅给“发热”的楼市吹来了阵阵寒风，而且给这种“经营城市”思路敲响了警钟。

　　在浙江不少地方，土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。调查表明，2003年绍兴县的土地出让金收入为19.2亿元，占预算外收入的69.3%；金华市的土地出让金收入为20亿元，占预算外收入的58%；义乌市的土地出让金收入15亿元，占预算外收入的60%。很多发达地区的地方财政就是“土地财政”。

　　国务院发展研究中心的一份调查报告指出，在现行分税制下，增值税的75%上解中央，25%留作地方，近几年来增长较快的所得税也改为共享税，使得像浙江这样的经济发达地区，尽管财政收入大幅增长，但地方财政收入在总收入中的比重不高。如义乌市2003年的财政总收入近59亿元，地税收入只有13亿元。绍兴县的制造业对GDP的贡献达60%以上，但是，对地方税收的贡献份额却只有27.9%。相比之下，由城市扩张和土地占用带来的税收，包括建筑业和房地产业的营业税和所得税及耕地占用税等则全部由地方享有。“摊大饼”式的城市扩张因此成为地方政府扩充税源的最有效途径。

　　在巨大的利益驱动下，很多地方政府大举卖地生财。浙江余杭前几年有一个比较极端的例子。从1999年到2002年的4年中，杭州市余杭区发生了一股大规模的“卖地”运动。当地政府把和杭州市区接壤的36000亩土地陆续低价出让给开发商。这批土地中有相当部分“圈”而未开，成为企业“储备”。有的企业一次就“圈地”达数千亩。有的企业只是草签了一份协议，就控制了很大一块土地。有的企业作为招商引资进驻，享受各种优惠政策。

　　据调查，余杭区从1999年到2002年底，签订出让合同转用、征用的商品房用地就达3l405亩，加上草签的，总计达到36000多亩。而从1999年到2001年，杭州老市区总共才推出商品房用地7859亩。余杭这三四年卖出的土地已超过杭州老市区10年的商品房供地量。

　　类似的故事还在许多地方发生。据记者了解，目前在杭州，还有一些土地圈而未开，有的圈地时间已经长达10年，经过层层炒卖，至今还没有开发。一些城市平民和农民被强行拆迁，而获得的补偿款根本就买不起价格快速上涨的住宅，在他们的补偿款和新建成楼盘之间，存在着巨大的差额利益。

　　数据表明，有“七山二水一分田”之称的浙江，土地稀缺对城市发展的瓶颈制约日益凸显。有关部门预计，5～10年后，浙江的一些城市将面临无地可用的窘况，这些年来大规模快速推进的城市化浪潮，将面临后继乏力的严峻态势。

　　有关专家指出，如果脱不出卖地生财的窠臼，本届政府搞建设靠卖地，以后的历届政府，是否还能有足够的土地来撑起“宏图伟业”呢？