之江度假区值得期待的稀缺之地

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　　还是在上半年的4月3日，为期4天的杭州市第六届最佳人居展落下帷幕，作为之江国家旅游度假区在人居展上重点项目的西房·云溪香山，在人居展短短几天内以超过80%的销售率赢得本次人居展头彩，拉开了之江国家旅游度假区转塘板块房产开发全面启动的序幕。接下来的近半年时间里，作为该区域中惟一的普通住宅项目，云溪香山多次开盘出尽风头。刚刚过去的房博会期间，云溪香山又推出了88套多层、小高层，房博会期间预定了22套房源，占了总推盘的1/4。

　　板块分析：

　　之江国家旅游度假区是全国12个国家级旅游度假开发区之一，南濒钱塘江，北依五云山，是杭州高档房产最为集中的区域之一。区域内，既有宋城、未来世界、西湖国际高尔夫球场等三大主题旅游项目，也有云栖假日酒店、东方苑休闲中心等9个度假地。至于九溪玫瑰园、南都高尔夫别墅等更是杭州房产界言必称好的经典楼盘。

　　因为有着深厚的稀缺性特征，之江度假区房产一级市场和二手房市场房售交易均价全市最高。在市政府的着力打造下，2004年8月，将转塘镇纳入之江度假区，使度假区面积扩大至50.68平方公里，也使这里的房产终于能卸下尊贵的“面纱”，面向广大的老百姓。转塘之江度假区未来几年内楼盘的主要供应板块，除了已开盘的云溪香山外，浙江金纬、浙江红石等也将会陆续推出旗下楼盘，非常令人期待。若无意外，以多层、排屋为主的楼盘赞成·岭上将于今年年底、明年年初开盘。

　　“不是说90平方米以下户型必须占到70%以上吗？房产新政出台都好几个月了，为什么小户型住宅还那么难买？”经常有购房者这样抱怨道。实际上，政策发挥作用存在一定的滞后性，目前杭州楼市尚未有“90/70”型楼盘开盘入市。但是，这并不意味着小户型住宅就很难买到，我们在透明售房网所有在售房源展开了地毯式搜索，发现目前杭州楼市的小户型住宅总量共计901套，分别“藏”在31个楼盘中。当然，这个数据并不包括那些公建用地性质的单身公寓或酒店式公寓房源。希望能够给近期准备购买小户型住宅的读者做一些参考。

　　小户型不是全能的救世主

　　目前杭州楼市还没有“90/70”型楼盘开盘入市，就已经有900套的存量小户型住宅。随着时间的推移，不少开发商更加表现出对市场可能出现小户型产品过剩的担忧，“整个城市有70%的房子都是90平方米以下，那么就会出现过剩，随之销售就会有问题”，而卖不出去的结果，只有降价一条路。

　　这话初听起来很有道理，但仔细琢磨下来，好像也有失偏颇。90平方米分水岭在市场上“横刀立马”，导致今后小户型产品开发总量增加，相信不会出现规模性过剩的情况。因为不管从楼市空置率还是从尾房来看，“剩”的往往都是大户型产品，人们的小户型产品需求潜力比较巨大，还没有得到满足。再往深了点说，即使将来小户型产品有点过剩，降点价，也是正常的，而且会受到购房者欢迎的，是市场规律的一种体现。其实在面对供给与需求不对称状况出现的时候，与其骂娘，与其埋怨钢筋混凝土成本太高、客户承受力太低，倒不如静下心来自检，毕竟细分客户需求、把握好前期定位，潜心开发高品质、多样化的户型产品才是开发商真正的阳光大道。

　　当然，对于购房者来说，“90/70”政策真正产生作用的时候，也并不意味着中低收入者也买得起房子。正如万科老总王石所说，“90/70”的真正含义是，为促进住房向中低收入的人群销售，减轻风险、扩大市场，使住房真正成为为普罗大众服务的行业。首先它有利于抑止疯长的地价和过快增长的房价，引导消费从追求量向追求质的理性消费转化，提供大量的小套型房源，减少商品房购买者融资负担。但是“90/70”并帮不了中低收入多大忙。比如与深圳相邻的香港，商品房的主力套型面积就在70～90平方米之间，但香港的居民有50%还要居住在政府兴建的廉租房。要解决中低收入家庭住房难的问题，政府需调整公共政策，拨出专项资金进行财政补贴，这些不是“90/70”能解决的。

　　把小家放在大社区

　　一般来说，小户型都是一两栋建筑物，位置也主要在繁华地段。但需要注意的是，除了满足以上要求外，还需要考察所在楼盘是否拥有良好的商业设施和生活服务设施等。试想，一座小户型楼盘，自身或周边没有相应的超市等商业设施，或者理发店、蔬菜市场等日常生活服务机构，那么，您的生活还会舒服便利吗？

　　在很多人的印象里，杭州小户型物业大多分布在单身公寓或酒店式公寓里，其用地性质多为“公建”性质，其产权性质只有50年，而且一般没有烟道、污水管等住宅配套设施，居住起来很不方便。总价低，投资价值大，这是小户型物业的卖点所在，然而配套方面的不完善始

　　终是困扰它的一个瓶颈。比如就硬件方面说，一般的小户型业主不能像大型社区那样能够享受游泳池、网球场等运动场所或是会所等社交场所，因土地性质的关系，以往许多小户型物业无法配备燃气，在家想做个饭都不行。许多单身公寓给人的感觉始终像一个暂住的宾馆而不像一个家；而就软件方面说，小户型物业的物管也存在着各种隐患，比如前一段时间也传出，杭州某单身公寓物业公司突然撤出，结果整个大厦内停水停热，垃圾遍地，乱成了一锅粥。

　　从我们的调查结果来看，目前这些拥有70年产权的小户型住宅，基本上都位于大社区之中，业主基本上都可以享受到大社区的氛围，包括游泳池、网球场、会所、园林景观等。比如绿洲花园、枫华府第、西城年华、南岸晶都等楼盘均存在一定数量的小户型住宅，一改以往小户型物业配套缺失的情况，而以大社区为依托，从而迎来小户型物业新时代。

　　麻雀虽小，五脏俱全

　　与以前的小户型不同，目前市场上在售的小户型正在向舒适型方向发展。现在的小户型不是大户型的简单切割，而是按不同人群的实际需要专门量身定做的。现在的小户型也不是仅仅作为过渡性住房，而是一种全新的居住方式和生活观念的需要。因此，今天选择小户型的标准也与以前有很大的不同。即使是小户型，也更要注意居住的便利程度和舒适程度。具体而言，就是“麻雀虽小，五脏俱全”。小户型也同样具备厨、卫、洗、卧等基本生活功能，而不只是简单的居住功能。这样更容易满足你独立的心理和私密要求。比如华业·南岸晶都推出的56-62平方米“童话小筑”户型，就明显区别于一般的单身公寓，厨房、生活阳台、景观阳台等一应俱全。

　　既然要有基本的多项功能，那就要看看这些功能的布局是否科学合理，是否符合居住者的居住生活习惯，是否能够符合居住者的生理和心理要求。例如，房间的采光如何，客厅、卫浴、厨房等动区是否与卧室等静区相对独立，厨房等湿区与卧室、客厅等干区是否分离，客厅与卧室是否相对隔离，有一定的私密性等。

　　与大户型相比，小户型因为受到面积和空间的限制，因此在功能设计和空间设计时，生活的每一处细节上要更显得超前一些。因此，在选购小户型时，购房者更需要注意重要部位的细节把握和观察，如果疏忽大意了，则很难弥补不足之处。例如，洗浴间的面积大小是否能容得下洗衣机，是否还有足够的洗浴空间，有无预留电源、排风口等。

　　“鸡肋”渐有“鱼翅”味

　　“我们是准现房，房子品质你们是可以亲眼看得到的。”不久前的秋季房博会上，购房者时不时都能听到售楼人员这样的介绍。准现房，让开发商多了一份底气和自信，让购房者多了一点踏实感。

　　凭借入住时间不长远、品质、户型实实在在能看到，房博会过后，准现房开始卖得越来越欢快。无怪乎有业内人士说，以前准现房都是“鸡肋”，现在却吃出了点“鱼翅”味道。

　　房博会后看楼市鸡肋鱼翅？

　　准现房究竟是什么房

　　如果说卖房子像卖菜，那么在老百姓以往的认识中，这些“准现房”就好像是老百姓挑剩下的“烂梨儿烂苹果”，开盘那么长时间，现在又都是透明销售，开发商不能销控，从开盘到了准现房阶段还在卖的房子，当然总存在着这样那样的问题所以才没人要。

　　不可否认，现在销的准现房当中，不乏那些开盘时间比较早，到最后房子快交付了，还有一批房子没卖出去，无可奈何成为准现房的房源。但事情总是在变化的，最近，大量准现房随房产公司改变营销策略，采取准现房销售后出现。

　　“其实即便是那些卖剩的，在现今的楼市形势下，也往往是那些好房最有可能成为准现房销售。比如，有的房屋总价比较高，很多客户喜欢到准现房时各方面情况比较成熟时才敢下单；再比如一些江景房，如果工程进度还没到结顶，上面的客户往往就看不到江景的效果，底下几层的在脚手架没拆的时候也很难看清江景情况，这样的房子，江景是一大卖点，所以这些房源要等到准现房阶段才会体现出价值，有时候开发商也会有选择地把这些房源放到后面准现房阶段开盘。”业内人士如是说。