像这次以1.05亿元拿到的温州龙湾区的23亩的土地,而实际上这次参与集资的有256人,这样人均要分摊41万元左右。而杭州共有300个会员,每次却只有实力拿4000多万元的土地。这究竟是为什么呢?
王涌宇一语道破其中原因:杭州虽然有300个会员,但会员之间意见分歧较大。有的喜欢城东,有的喜欢城西。每逢有个合适的地块,大约只有约四五十个人意见统一。像三墩那块地,只有40人看好。这样,每块地也只能集到几千万元的资金。
而温州人呢?赵亮说,他们的会员的确比较团结。在购地期间的确有一些不同意见,但经过沟通便解决了,也没有人因为意见不合退会。毕竟,会员名额供不应求,一般会员是不会退会的。
另外,赵亮还认为团结和沟通也建立在协调的基础上。温州个人建房联盟的协调原则是透明公开,让每一个会员把钱花得明白,这样可以避免很多问题的产生。
建议二:杭州竞争更激烈,可往郊区拿地
杭州合作建房联盟之所以拿地屡次不成功,这和杭州的房地产市场特色也不无关系。
王涌宇认为,由于资金问题,个人建房联盟只能选择一些相对较小的地块进行竞价。比起温州,杭州可供他们选择的地块相对较少。另外,杭州的房地产市场相对比较成熟,开发商数量多,一些中小开发商也热衷于自己找地开发。“以温州的那块地来说,温州个人建房联盟几乎是在没有竞争对手的情况下成功拍下。而在杭州,这样的机会就比较少了。”
的确,从杭州市场看,土地流拍的情况还是不多,市场相对比较健康。对于一些小面积的地块,开发商也会有兴趣前去竞争。这样,和实力雄厚的开发商站在一个平台上竞争,合作建房联盟自然拿地的机会就要小得多。
王涌宇表示,今后,向公开的土地市场上拿地还是他们主要的拿地途径。他们曾尝试过与资金接不上的开发商合作开发项目,但开发商主要担心的是合作建房成员拿到房子后以低于市场价抛售,从而影响市场销售的部分房源。
从杭州合作建房联盟的资金实力看,今后有意向在地价较低的滨江、闲林一带寻觅土地,这些地段较偏远,开发商竞争激烈程度低一些。只要有合适的土地,他们不会放弃机会。
建议三:资金管理可以更透明
可以想象,要让几百号人将一笔不小的资金放心地交给一个人支配,这的确有点让人不放心。而资金的安全使用关系着合作建房联盟的安全运行。
赵智强认为他们的成功还源于他们对资金的成功管理。“把钱交给别人管理,无论谁都会担心。而我们的资金实行专款专用,四方监督。只有在建房代表、银行、开发商、地块所在村委会都到齐的情况下,才能对资金进行支配。”
至于温州方面目前项目的进展,赵亮说目前买地所需交纳的1000万元资金已经缴纳,第二批所需缴纳的7000万元资金还未向会员收取。现在他们主要在解决第二批资金的缴纳以及资质的注册问题。
而杭州的合作建房资金尚未统一管理。他们的合作建房章程规定,只要有60%的会员同意拿下某一地块,这一决策便可付诸实施。一旦拿地成功,便进入开发阶段,资金便要统一管理起来。届时,杭州不妨参照温州的资金管理模式。