2007年杭州房地产市场发展趋势判断

　　房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。国家对于房地产行业的规范将是长久的，宏观调控将是一个长期的、渐进的、不断升级的过程。从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，市场发展前景乐观。

　　在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，今后房地产行业将进入较长时间的调整期。2007年，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，杭州房地产行业将逐渐进入“平稳理性、持续健康”的发展轨道。

　　1.购房者逐渐理性，自住需求为主流

　　由于国内房地产市场的发展模式发生了根本性的变化，中央政府更多地关注的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，国内房地产市场在今后比较长的时期内都将是一个以居民居住消费为主的市场，而不是一个以投资者投资的市场。

　　2.市场供给结构多元化，中小户型供应增加

　　2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的“90平方米以下占到70%”的政策标准，“国六条”和“国十五条”的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。同时，随着国内房地产市场秩序的整顿，国内住房供应结构将继续调整；普通住房和经济适用房供应将增多；别墅等高端住房的投资和供给将受到限制；中小户型供应将成为今后几年的市场供应主流。

　　但是，另一方面，杭州的住宅消费已经进入了升级换代阶段，户型要求仍然以中大户型为主。二次置业、三次置业的消费群体将成为今后3至5年内住宅市场的主力。由此可以看出中小户型供应的加大，可能导致2至3年后市场供求的结构性错位。2007年由于新推出楼盘和交付楼盘都是前两年通过审批的项目，因此这种情况还不会非常明显。

　　3.房价将平稳过渡，区域价格进一步分化

　　从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点。在房地产价格走势方面，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段，房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，政策在两者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响。如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则近年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。

　　4.房地产金融化提速，融资手段多样化

　　宏观调控的政策引导、产业自身升级与分化决定了未来房地产融资市场的崭新格局。虽然当前房地产融资市场体系还不健全,银行信贷仍然是主导，其他融资渠道总量不大，但是却代表了房地产融资市场多元化的发展方向。随着房地产行业的不断发展、融资政策的逐步放松以及除银行信贷之外各种融资渠道发展空间的进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代，融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。

　　5、房地产行业竞争专业化，“强者恒强”，品牌房产优势更加明显

　　随着宏观调控的深入，房地产市场将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步体现，行业集中度也将进一步提高。土地市场的规范，将降低地方政府征地的积极性，同时也使得土地成本提高，随着地价的上升，房价涨幅的回落，开发商获取高利润率的难度加大，房地产行业将进入理性发展阶段。房地产行业利润率虽然将出现下降趋势，但依然具有吸引力，这一变化将使得一些资金会选择从房地产行业退出，另一些企业则会抢占更多的市场份额。同时，随着购房者的日趋理性，品牌房产的保值效应和吸引力将进一步体现。