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业主对物业管理不满意 也不能拒交物管费

www.zjol.com.cn  2007年02月15日 15:32:28  浙江在线新闻网站

  包不包阳台,这个现今很多新小区里业主与物管企业之间总要较量一番的问题,最近在下城区某小区被激化——物业公司把几位包阳台的业主告上了法庭,要求他们拆除自行安装的窗户,将外阳台恢复原状。

  近年来,物业公司与业主之间的不少矛盾,升级到要靠法院来解决。对此,下城区法院梳理了几年来审理的物管案件,总结出不少有意思的地方。

  据杭州市下城区物业管理中心工作人员介绍,物业管理1999年才被引进杭州,目前在下城区有物业服务企业160多家,管理着160个小区,其中包括50余家写字楼与大厦,物业管理的总覆盖率达到了70%。几年来,每年的物管案件数量都在上升,2003年是17件,2004年增至99件,2005年又升到106件,而2006年截止到12月份,这个数量为207件,占全年总收民事案件的11.65%,比2005年上升了91.67%。下城区法院的评价是,物管案件目前已成为一种比较普遍的民事纠纷。

  物业告业主是多数

  多数为催讨物管费

  从2004年和2006年两年的物管案件看,物业公司提起的诉讼占绝大多数,如2004年99件中有97件是物业公司提起的,2006年207件中有202件是物业提起的,占到了总数的97.58%。

  从诉讼原因看,物业公司主要是为了催讨物管费而提出的,物业公司在自行对物管费催讨未果后,一般都会比较主动地诉诸法律。

  另外,有些小区业主自己不住,房屋长期空关,物业公司联系不上业主要不到物管费,此时,提起诉讼是得到业主回应的不错方式。

  相对而言,由业主或业主委员会向物业公司提出的诉讼则要少得多。自2004年至今,下城区法院由业主或业主委员会提起的诉讼只有9件,主要是业主认为物业服务企业管理不善,未尽安全防范义务,致使人身、财产受损而提出的赔偿。

  讨要物管费的官司

  多数是业主输的

  下城区法院在2003年至2006年判决结案的物管费纠纷案件中,除一起是因物业弄错了房屋所有人而败诉外,其余的案件均以物业公司胜诉而告终。

  据分析,这是因为业主很难证明物业公司未妥善履行物管义务,即使能够证明的,根据物业管理服务合同关于违约责任的约定,在物业服务企业提供的物管服务质量不符合合同约定、不能完成管理目标时,一般也应由业主委员会向物业服务企业提出整改等请求,业主个人不能以此为由拒付物管费。

  无论做原告还是做被告

  业主举证比例极低

  另一个有意思的现象是,与其他类型案件相比,在物管纠纷中,无论是当被告还是做原告,业主举证的比例极低,举证证据的证明力也不强。

  下城区法院的法官说,造成这种现象一是因为业主的举证意识不强;另一原因是业主取证上存在困难,在所审理的业主因物业管理不善、未尽安全防范义务致使人身、财产受损而提出赔偿的诉讼中,除了调解结案的案件之外,业主能够证明物业公司在管理上存在瑕疵的目前只有一件,而且该案也并非根据业主提交的证据而认定的案件事实。


来源: 杭州网-都市快报  作者: 邬愉波  编辑: 陈贾

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