转塘的阳明谷别墅开盘了，有套房子甚至卖到了8万多元/平方米；

　　金色海岸整个楼盘已经只剩下60多套房子，而销售价格也已经提到3万元/平方米；

　　下沙的朗诗和北京金隅不约而同宣称要打造上万元的高端房产；

　　最近拍出的钱江新城绝版江景地块、原金松洗衣机厂地块、原杭商院地块更是楼面地价都突破了万元，理所当然要打造城市精英房产；

　　甚至连位于三墩的一块地，因为楼面地价高达7750元/平方米，也已经被业界一致认为售价至少1.2万元/平方米才能保本了。

　　那么，到底是谁在买这些动辄数百万甚至上千万元的高档房产？如果说之前高档楼盘是楼市的稀缺产品，那么随着高档房产遍地开花，是否真的有这么多的市场需求？

　　这些豪宅谁在买单

　　位于钱江新城核心区块的一线江景楼盘东方润园，曾经对客户群作过一次调查，调查结果也许大致能够反映目前高端房产客户群的特征。

　　调查发现，这些客户大多定居杭州，以主城区客户居多，多数为二次或多次置业。年龄普遍集中在40-45岁之间，他们多数已经成家，对房间数量有较高要求。他们普遍受过较好的高等教育，年收入在400-600万元。由于产品的总价杠杆，地处金字塔上端的他们，在从业类型上也趋于单一化，主要来自商界、外贸、金融机构等。

　　欣盛房产销售部经理程佳介绍说，目前高端房产客户主要由两大派系构成，即传统精英与城市新贵。他们各有自己的特点：传统精英一般比较内敛，注重房产品的品质感和舒适性，在购买、决策时主要由代理人负责成交。而城市新贵则相对张扬，注重产品的创新性和唯一性，在决策时，更注重家人的意见是否统一。

　　另外，这些客户从圈层融合的角度也可以分为两个类型，第一类的资金实力足够承受东方润园的房价，希望在自己的社交圈中生活。第二类则是资金刚刚能够购买东方润园的客户，他们是城市未来的主导力量，为了挤进更高的社会圈层，为自己的社交圈提升而下单。

　　民企实力不可小觑

　　对于如此众多的高端房产能否为市场所消化，滨江房产集团副总经理张洪力信心满满。他介绍说，来看过金色海岸的20个意向客户中，只有1个人最终下单。换句话说，金色海岸只为这部分金字塔顶端1/20的人提供了居住产品，这还不包括很多客户有继续购买豪宅产品的可能。

　　“宝马71辆、奔驰37辆、奥迪64辆、保时捷7辆、林肯2辆、雪铁龙7辆、沃尔沃4辆、凯迪拉克1辆、美洲豹1辆……”这是金色海岸今年某期开盘两个星期内的停车场真实情况统计。

　　据了解，在金色海岸的客户群中，1/3为杭州本地人，1/3为新杭州人(企业搬迁到杭州或身份证号码属于杭州，长期在此定居)，其他的1/3为外地人。楼盘最低的一单消费是350万元，这意味着金色海岸的业主最起码是千万甚至是亿万富翁。以保守的平均每个人创造5000万元的社会财富估计，金色海岸500多位业主，共创造了250多亿的社会财富，这个数字已经占到2005年浙江省全省GDP的2%。

　　张洪力认为，我省民营经济发达，居民生活水平已经相当于美国西海岸的城市。浙江人的购买力惊人，举例来说，根据法拉利车友会的统计，杭州就有5辆法拉利，这个数量跟北京、上海等国内一线城市差不多。

　　事实上，浙江有多少行事低调、出手阔绰的富豪，谁也说不清楚。最近有一份调查数据显示，杭州市民营企业列入全国民企500强的有50家，第一位的万向集团年营业收入达到152亿元；最少的也有6.4亿元。而在2006年胡润富豪榜前400强中，企业总部在浙江的富豪就有47个。其中排在第一位的浙江万向集团的掌舵者鲁冠球，2006财富就达到了90.5亿元，排名则为第10位。

　　高端产品不应普及

　　虽然业界普遍认为豪宅作为金字塔顶端的产品，是为少数精英阶层准备的盛宴，但是即使是处于金子塔底端的产品，随着杭州地价越拍越高，也渐渐脱离了普通老百姓的承受范围。

　　比如之前以中低价位、亲民楼盘云集著称的三墩、下沙、九堡、滨江等区域，不少楼盘纷纷标榜要打造高端楼盘，三墩刚刚拿下的一块地楼面地价甚至高达7750元/平方米。业内保守估计，该楼盘面市时起码要卖到1.2万元/平方米。

　　与此形成鲜明对比的是居民的收入水平。根据浙江省调查总队反馈的调查资料显示，今年上半年杭州市市区城镇居民人均可支配收入为11899元，高于全省平均水平664元，居全省11市的第四位，比上年同期前移一位，超过宁波(11775元)。

　　尽管这个数字已经同比增长了14.7%，但是跟杭州飞涨的房价相比，却显得有些微不足道。如果以户均人口2人，不考虑居民收入增长，那么一户家庭年均收入还不到5万元。如果要买一套总价100万元的房子，那么不吃不喝也要20年。并且，如果以单价超过一万元来计算，这套得之不易的房子，也仅仅还是一套面积不超过100平方米的小户型。

　　一位在媒体从业多年的教育记者感叹，说自己的100万元的积蓄，前几年可以买一套非常好的房子，但是现在，却只能为儿子买一套小户型的单身公寓了。相对于房价飞涨的水平，普通老百姓的收入是“长了翅膀都跟不上了。”

　　对此，杭州某知名房地产公司的副总也坦言，即使是以他目前的收入水平，要去买一套房子，压力也是相当大的。

　　一位业内人士分析说，之前大量年轻人购置婚房等刚性需求依旧存在，很大程度上还建立在他们可以靠父母资助、几代人买一套房的基础上，即所谓的“啃老”。当房价涨得太快，连这一方式都不再行得通的时候，怎么办呢？要不就只能租房，要不就干脆离开这个城市。

　　定位不当也会滞销

　　对于已经出现或者将要出现的越来越多的高价房最终由谁来接手，业内人士纷纷坦言，高端房产或者豪宅项目有可能将成为另外一种高度同质化竞争的主流产品，如果没有自己的特色，那么前景似乎堪忧。

　　滨江房产集团副总经理朱立东认为，在杭州这么一个经济发展非常好、城市辐射和集聚功能也比较强的城市，做一些满足社会少数富裕阶层居住需求的高端房产，肯定也是需要的。而金色海岸、东方润园、九树公寓等项目销售理想，说明高端市场是客观存在的。这个市场容量究竟有多少大，无法用数字精确地统计，但可以肯定的是，富豪只是金子塔顶端的那么少部分人，他们的需求也是有限的，开发商如果一窝蜂去做豪宅，那肯定是有问题的。毕竟，市场需求的主体还是普通住宅，正确的做法是在合适的地块上做合适的产品。

　　攻略营销机构执行董事祝军华深以为然，他表示，做豪宅必须要有几个前提。首先，它必须有无法复制的地段，一般来说，需要有稀缺的自然环境或者是在繁华的市中心。二是有顶级的硬件和软件配套，比如精装修、奢华的材料和完善的人性化服务；三是有高度统一的圈层构成，社区里以财富为硬指标进行划分，彼此落差不能过大，人群有共同的阶层感。

　　“此外，高端住宅需要开发商不断地追加投入，资金回笼周期比普通住宅也要长很多，开发这类产品，对于开发商的资金、客户积累、产品理解和营造、资源整合能力都是一次非常严格的全面考验。一旦哪个环节出现问题，都会造成非常巨大的损失。”

　　最后，祝军华表示，如果开发商不考虑地块的区位，一味造老百姓买不起的高价房产，那么，在未来的高端房产市场上，很有可能出现一些真正的富豪看不上，而普通老百姓又买不起的房子。到时候，这些假豪宅的市场前景是很悲观的。