杭州这一波高端房开发热潮的起源，恐怕还是滨江金色海岸的成功。

　　在2005年宏观调控政策出台后开盘的该楼盘，在短短两个月内回笼资金7亿元，最终以最高单价每平方米2.5万多元的价格，位列杭州楼市年度排行榜第四位。随后绿城房产开发的豪宅项目深蓝广场，最高售价达到每平方米2.5万元。

　　2006年4月，之江板块的九树公寓以3万元/平方米以上的均价推出。总价平均在1000多万元的60套房源中，目前还剩下可售房源17套。10月，位于杭州钱江新城的另一高端项目东方润园开盘。据杭州市透明售房网显示，该楼盘于开盘当月便登上销售冠军宝座，销售金额达3.75亿元。

　　也许正是这些高端项目一片大好的销售形势，鼓舞了更多的后续者。除了去年就拿地、已经着手开发建设的高端项目外，5月份拿地的绿城钱江新城17号地块、6月份旅游拿下的原金松洗衣机厂地块，以及7月雅戈尔拿下的原浙江工商大学地块，甚至是下沙、三墩拍出的高价地块，开发商都无一例外地表示要做高端产品。

　　开发商做高端房产的热情一浪高过一浪，已经做高端定位的楼盘开盘价格则是一调再调。杭州的高端房似乎从未像此刻那样有“云集”迹象。曾经被开发商视为遍布掘金机会的“蓝海”，终将难以避免成为“红海”的命运。那么，高端房云集的杭州，楼市会有怎样的变化？

　　“价高和者寡”会否出现？

　　去年，上海的高端楼市出现了一个被称为是“中国第一豪宅的楼盘”——汤臣一品。其单价高达每平方米11万元，每套售价3800万元-1.9亿元。

　　汤臣一品地处浦东陆家嘴黄浦江的第一排，正对外滩，其地理位置可谓得天独厚。从建筑设计到景观、室内设计，汤臣一品都由世界知名公司主笔。此外，它还由专门的设计公司进行水景、灯光、视觉的设计，有自己的艺术、智能化、幕墙、安保、音响顾问公司。

　　除了地段、超大的户型和豪华的装修外，汤臣一品给人印象颇深的还是其楼宇智能化水平，很多方面为杭州市场所罕见。汤臣一品安装了一套掌纹识别系统，从入单元门到进电梯再到入室，都需凭主人的指纹进入，而且每位业主只能到达自己家的楼层。其室内安装了德国ABB的情景控制面板；地坪加热系统、中央吸尘系统、燃气壁挂采暖系统等都是世界领先的住宅科技。这些科技产品令这个自称“一品”的豪宅有了众多理由。

　　尽管开发商对于汤臣一品的产品品质十分有信心，并且坚决表示销售价格是物有所值。但令他们尴尬的是，自开盘至今的21个月中，汤臣一品的181套房源，只卖出了3套，还有178套“可售”。曾经有人照此销售进度推算，目前开盘的“汤臣一品”要全部售完，还需要105年。

　　从上海透明售房系统查询可知，汤臣一品周边的楼盘销售均价基本在3-5万元/平方米。也就是说汤臣一品的价格差不多是周边楼盘的两倍多。

　　尽管单价高达11万元的楼盘，在杭州目前还不太有出现的可能性，但新楼盘开盘价格是周边其他楼盘两倍的现象，还大有出现的可能。

　　“几个新拿地的项目中，三墩的项目会相对比较困难些。”不少市场人士私下都这样表示。有业内人士透露，新近拍出7000多元/平方米楼面地价的三墩地块，开发商可能会通过牺牲部分建筑面积的方式，来打造三墩区块稀缺的低密度产品。而如果这样的话，也就意味着该地块的楼面价格将要接近甚至超过1万元/平方米。根据地价占房价一半的规律来算，最终的项目销售价格可能会达到2万元/平方米以上。

　　目前，三墩区块平均房价在6500元/平方米左右。以杭州过去5年房价的平均涨幅来类比计算，正常情况下两年之后中天项目开盘时，三墩区块的房价也不过1万元/平方米。这样的价格对比差，同样会考验购房者的承受能力。“价高和者寡”的现象何时在杭州出现，恐怕是不少人都很担心的。

　　高端产品并不仅仅是“高价房”

　　产品能不能卖好，除了价格因素外，最重要的恐怕还是产品的品质。

　　攻略营销机构董事长祝军华认为，高端产品的营造是对开发商全面的能力考验，并不是想做到就能做到的。“开发商要做好房子是一个好的意愿。在理论上，每个开发商也会有做成豪宅的可能性，但这并不代表他有这个真实的能力，因为里面牵涉太多的资源问题。目前杭州的开发商中，能力相对比较强的，也就是绿城、滨江、欣盛、郡原等几个已经有操作高端项目经验的公司。”

　　他认为，资历和经验以及高端市场的客户积累，是需要一点点积累起来的。“就好比说我要做中国最好的营销公司，以后若干年可能有希望，但是不可能一蹴而就。房产开发肯定也是一样道理。”

　　他的话不无道理。从目前了解到的情况来看，杭州目前的高端楼盘，多数都是通过增加楼盘硬件附加值的方法，来打造自己的高端身价。例如，金色海岸的创新在于大胆采用了豪华精装修，6000元/平方米的精装修标准，是以前很多楼盘想都不敢想的；而东方润园的一个特色则是家居智能化，联袂世界500强企业——霍尼韦尔，引入国际领先的智能科技，倾力打造华东首个数字化智能高档社区，远程家居控制功能、电梯身份认证、数字门锁控制以及新风、吸尘、空调、燃气热水等四大中央系统，无不见证领创杭州的现代顶级寓所的高端品质。

　　而即将面世的高端项目中，智能化和精装修也是被采用最多的设计元素。不久前，西溪板块的一个项目，开发商在其前期产品研讨会上，着重讨论的两个话题，其一是“楼盘精装修程度”；另外一个则是“智能化系统的应用”。被金色海岸和东方润园发扬光大的这两大“利器”，似乎也开始成为杭州高端楼市的必备“法宝”。

　　“现在的杭州市场，似乎陷入了价格高就是高端的认知中，开发商给自己的楼盘增加这样或那样的元素，不少为了让楼盘能‘跻身’高价房之列；而之所以这么做，不少为了提升企业品牌。”双赢置业营销机构总经理章惠芳说。房产投资者一壶也认为，这样的高端市场，“钱的味道，太重了”。

　　“真正的高端社区，还要有业主圈层的高度统一。”祝军华这样认为，“硬件堆砌出来的宫殿，体现了开发商很好的投入魄力和出品能力，但离真正的豪宅是有差距的，因为缺少了文化。”在这点上，他认为东方润园的英式管家服务以及顶级会所配备，开了一个很好的头。

　　高端房产需要地段支撑

　　“高端房产定义的第一点就是不可复制的地段，像西溪和钱江新城，水边和CBD，你说会差吗？”祝军华说。

　　“高端房产受到资源的约束会很明显。杭州的高端房产发展，无论是九溪玫瑰园，还是湖景房，都有自然条件作依托。而现在，另外一个可能发展高端房产的区域，就是CBD，也就是同时拥有江景资源的钱江新城。”章惠芳这样表示。

　　类似的观点，还有好多人都表示赞同。业内人士一致认为，高端房产会受到资源的约束。一般来说，CBD中心和自然环境比较优越的区块，做高端房产的可能性还比较大，如果是以亲和平民定位为主的区块中，开发商最终能做成功的，肯定只是一个“高价房”，而非高端房。

　　拉高均价提升政策风险

　　去年，杭州某开发商拿下了位于杭州城西的一宗宅地，在第一稿的设计中，该开发商把项目定位为总价在两三百万元的物业。但是最近该开发商决定推翻一稿设计，把物业价格定位提高至五六百万元。

　　同样的一宗地块，同样的一个开发商，尽管最终的方案设计肯定会有所提高，但不到一年的时间，单套物业的价格定位就翻番，这样的事情还是令人有些咋舌。

　　宛如一夜春风，高端房产似乎就在杭州开发商中遍地发芽。姑且不论其他，当房地产开发企业都热衷于豪宅项目的开发，在这部分市场上投入的资金过大，会使得经济型住宅市场的投资减少，而众多高端房的出现，势必会拉高楼市的平均价格，提升政策调控风险。

　　市场研究机构认为，从最近几次的宏观调控来看，属于楼市奢侈消费的高端房，依旧会是重点调控对象之一。原价征收契税、转让的营业税、个税等，都对大面积的高端房产有不一样的征收标准。而市场面上一直有传言的物业税、保有税等，如果真的实施，也会增加高端房产的持有和居住成本。

　　尽管市场普遍认为高端房产的抗风险能力，比中低项目的客户要大得多。但一旦整个楼市的政策面发生变化，可能会影响购买信心。