面对越来越多的新楼盘出现，当下一些市民开始对自己居住的房屋进行升级换代。那么在购买新住宅，卖掉老住宅的时候，购房者需要注意哪些呢？业内人士认为，怎样把握住宅升级换代的细节大有学问。

　　巧用时间差面积大一倍

　　今年3月份，市民李先生花了189万元，在新城日月星辰花园购买了一套住宅，面积为163平方米。每平方米才11600元，李先生首付60多万元，其他120多万元到银行办理按揭贷款。可到了5月份，这套房子的价格达到了每平方米13000多元，每平方米上涨了2000多元。

　　5月份，李先生把位于下吕浦住宅区的老住宅卖了，80多平方米的住宅，每平方米12000元，总金额100万元，李先生拿着100万元还了贷款。等于说，李先生在3个月的时间内，只花了60多万元的首付，加上20万元贷款和几个月的利息，就把自己80多平方米住宅更换成了160多平方米，面积增大了一倍。

　　前天，李先生接受记者电话采访时说，如果先把下吕浦住宅区的房子3月份卖掉，再等5月份去买新城的房子，那么结果就完全不一样了，因为3月房价刚好处在一个相对较低的位置，而到了5月，房价每平方米至少上涨了2000元。先卖后买首先是没地方住，其次首付可能增加不了多少。按揭贷款会增加30多万元不说，下吕浦的房子也只能卖到80万元，根本不可能还贷款。

　　凑齐首付款先买再卖

　　其实，上述案例中的李先生只不过是巧妙地运用了时间差，在房价仍然处于上涨态势的时期，先低价买进新房，再高价卖出旧房。

　　那么，在房价始终处于上涨态势的今天，购房者没有足够的经济能力购买第二套住房，而只能依靠卖掉老房子才能买新房子的情况下，该注意哪些方面的细节呢？

　　前沿管家负责人潘震东认为，购房者在确定购房改变居住环境的意愿后，应不急于卖房，而是寻找要购买的房源。因为从目前的情形来看，我市二手房市场属于卖方市场，房源紧缺，房子在手里，根本不愁卖不出去。即使因为房价原因，房东主动每平方米让价300到500元，很快就会出手。

　　而对于改善居住环境的购房者来说，不一定高出市场价就能找到合适的房源。所以，购房者应该先找到合适的房源，筹集一定比例的首付款，然后再与房东签订购房合同。付定金到过户时间应该协商延长一些，另外就是所购买的房子，应该是能够办理按揭贷款的，这对于无经济能力一次性支付全部房款的购房者来说，显得尤为重要。

　　先卖后买要注意居住问题

　　有些购房者如果没有足够的经济实力来支付首付款的话，也只能是先卖掉老房子再买新房子。那么值得这种购房者注意的是，卖了老房子到买到新房子之间肯定有一个过程，如果是没有合适的住处，则应该与购买自己老房子的购房者协商好延期居住条款。

　　据天浩置业总经理王珍楠介绍，目前像这样的购房者，一般是与买方签订定金合同时，双方协商卖方可以在原住宅内居住3个月，并支付协商好的房租。

　　卖方还应注意的是，签订定金合同的时候，还应该与买方协商将过户等后续手续办理时间延长到3个月后，即是与买方协商好的延期租用时间，以便自己能有足够的时间找到新房。