浙江在线09月13日讯 要在杭州市中心买一套面积在40平方米左右的单身公寓需要多少钱？50万元？不够。60万元？只能买不太新的二手房。如果是新楼盘，除去精装修的成本，起码也要80万元以上。

　　如果花30多万元，能在杭州主城区买到一套这样的单身公寓，有可能吗？答案是：有可能，但还得加一个前提：小产权房。

　　市区小产权房暗流涌动

　　在一次采访中，豪世沃德项目中心高级经理兼策划部经理叶鹏程向记者透露：“最近陆续有几个来合作洽谈代理的项目，好像都是小产权房。”

　　他表示：“有些项目的位置非常好，绝对是杭州真正的市中心，而且价格只有附近普通住宅的一半。”

　　同样，另一位不愿透露姓名的业内人士也告诉记者：在杭州玉古路附近就有一个拥有近200套公寓的小产权房项目，现在由于合作方之间的一些合作方式问题还未敲定，项目还未正式推出，而之前他们之间达成的默契定价为每平方米7000-8000元，最贵也不会超过1万元。

　　1万元的单价在玉古路附近是个什么概念？

　　附近的曙光公寓、求是新村等上世纪八九十年代的老房子目前在二手房市场上的成交价格普遍在1.7-2.0万元之间，绿城房产开发的“绿园”现在的单价更是达到了3万元以上。记者从一家中介了解到的最新挂牌价为一套170平方米的绿园公寓，单价挂到了3.7万元。还要提醒一句的是，许多买房者即使想买也买不到，因为挂出来的实在太少了。

　　在记者随即做的调查中，有近90%的意象购房者表示对这样的房子很感兴趣，哪怕是小产权房。

　　其实小产权房的红火以前就可见一斑了。

　　投资客瞄上小产权房

　　叶鹏程告诉记者，他们前段时间曾经代理过的一个小产权项目就在浙江大学紫金港校区的东大门，西接紫金花路北路，东邻黄龙商贸城，南与剑桥公社相望。作为一个多功能的复合商业中心，整体导入新型办公理念，实现商务生活一体化。

　　“在销售之前我们就告之购房者关于土地性质的问题，并以签定长期租赁合同的形式交易。不过实际成交的火爆情况实在有点出乎意料。”

　　据了解，这个楼盘推出的100多套公寓，面积在80-110平方米之间，可以做成两室一厅到三室两厅的户型。开盘当天一个下午的时间就全卖光了。而价格无疑是非常关键的因素：紫金门公寓均价是5500元，和附近动辄八九千元每平方米的住宅单价比起来仅为一半。

　　另外，在杭州的城北等地，也曾经有这样的小产权房推出后很快就被抢购一空。

　　谁在买这样的房子？

　　用来自己住的购房者占到了一部分。一位已经购买了这样物业的李女士表示：“虽然是长期租赁的形式，但是我基本上就是准备用来自住的，问题应该不会太大。更重要的一点是，比起周围的普通住宅，这样的房子价格便宜。”

　　小产权房常常拿不出产权证，如果说自住没有妨碍，那么对于投资客而言是不是一道屏障？可事实上，目前杭州的许多投资客也非常热衷于这样的项目。

　　“在我们接触的买家里，应该说自住投资的都有吧，因为有的买家一买就是很多套，投资倾向很明显。”一位业内人士表示，有个人在他们销售的小产权项目中就整整买了一层楼，说是要买下做经济型旅馆。

　　除了这种想整体包装经营的投资客外，一些手有余钱的年轻投资客也盯上了这样的项目。一位不愿意透露姓名的业内人士表示，购买小产权房的投资客年龄层普遍在30-40岁。因为这样的项目总价便宜，而房产市场的火热行情，就把这些小量的余资吸引过来了。

　　一些小投资者的心里其实是没底的。小谢手里的一套单身公寓买下的时候就准备用来出租，但至于以后到底能不能租出去，如果想卖的时候又该怎么办，统统没考虑太多。用她的说法就是：“反正现在房子涨得快，这个房子总价也不算贵，买下来应该不会亏，指不定什么时候就能上市交易了，那不赚大了。”

　　开发商多为“三外”企业

　　据不完全统计，目前已被拿下的小产权房项目在杭州不下100处，但其中大部分项目为公建，比如写字楼等项目。而用于单身公寓、住宅用途的项目仅占到了比较小的一部分。但就是这一小部分的小产权房也在不少买房者心里激起了涟漪。因为与普通的住宅相比，这样的房子价格可能不到一半。

　　“因为土地为集体所有，没有经过收归国有到招拍挂的流程，相对的土地成本要低很多。”一位业内人士透露，但是这样的土地常常是一些规模比较小的“三外”企业拿的。

　　“现在的房产市场好，许多小型的三外企业也很想介入，由于资金量有限，参加正规的土地招拍挂常常行不通，小产权房便成了一种机会。”这位业内人士表示，相对而言，一些规模化的品牌房产却不太参与这样的项目：“土地产权的风险太大，他们宁愿用大资金量去赚取高回报。”　　

　　专家提醒：注意入市风险

　　不光是杭州，“小产权房”以其低廉的价格已经在其他城市的房屋市场上占据了一席之地，与此同时，它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。前不久北京市建委发出“关于购房有关问题的风险提示”，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，因为此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。

　　那么小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？

　　一位业内人士表示首先应当明确的是，小产权房只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。但是这样的产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。因此，作为农村集体以外的公民，购买乡产权房的行为是不能为法律认可的，其行为是无效的。那城镇居民已经购买或准备购买乡产权房会有什么风险？

　　首先是法律上的。杭州金鹰法律事务所主任律师金鹰认为，小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，是不能像普通商品房那样过户交易的。

　　其次是政策风险，杭州某资深业内人士表示，如果购买的是在建的小产权房，一旦遇到国家征地拆迁，由于购房人并非合法的产权人，作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比可能是微乎其微，这对房屋的保值和升值，大有影响。

　　那么产权房有可能变成大产权房吗？

　　金鹰分析认为，即使今后这种小产权房屋可以转化为产权房，但从现有的土地制度来看，购房人还需缴纳土地出让金。这笔钱到底要缴多少，什么时候能缴，这些都是问题。因此，他建议最好不要购买小产权房。

　　还有的业内人士则表示，如果购房者认为自己能够承担上面说到的风险，或确实需要购买小产权房，则建议最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续，以及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。

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　　什么叫“小产权”房？

　　“小产权”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，对“小产权”的涵义并没有一个规范的解释。

　　目前普遍意义上“小产权”的说法是针对按产权证的发证机关来区分的。国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“小产权”并不构成真正法律意义上的产权。