浙江在线10月04日讯
房东加价成楼市常态,律师建议购房者应提高房东违约成本
晚上10点,房东签下了卖房合同。不到一个小时后,却被妻子否定掉,房子不卖了。原本兴高采烈的买房人愁满心头,刚签的合同到底成立不成立?哪怕是房东主动违约,也得说说违约金的事情啊……
日前,为这事愁了将近一个月的张女士,给本报《维权周刊》打来电话询问:在卖方市场里,还有办法保护购房者的利益吗?
律师:
购房者应提高房东
违约成本
“从法律证据上看,买方是明显占有优势的。”浙江天健律师事务所的朱清梁律师对记者说,“但是,考虑到诉讼成本的问题,我建议双方能协商解决。”
他说,签订房屋买卖合同,意味着房屋债权和物权的转让。债权的转让,要求比较简单,只要房屋所有人之一签订合同,就实现了。物权转让,则需要房屋的所有权人全部签订合同,才能实现。因此,没有卜先生妻子的签字,合同的物权是不能转让的;但债权已经实现转让了。所以,在目前情况下,双方签订的合同仍然有效。张女士可以通过法院,要求强制卜先生履行合约上的条款,或者向卜先生索要6万元的违约金。”
“卜先生提出首付款问题,也不足以改变违约结果。通过中介公司的证明,可以明确界定,卜先生主动要求不履行合同,即违约。”朱律师还说,“不过,我更倾向于,双方互相体谅、冷静地协商解决这一问题。因为一旦诉诸法律,交易成本就会大幅提高,而且还有比较长的审理时间,这对双方都不利。”
与此同时,朱律师还建议购房者在签订房屋买卖合同时,尽量清楚地表述相应的违约责任,提高房东的违约成本。另外,在处理购房问题时,最好有中介公司人员在场;一旦发生变故,应该立即取得相应证据,保护自身合法权益。
买方:签字一小时后,房东反悔了
今年8月底,张女士通过朋友认识了杭州的房主卜先生,并且看中了卜先生位于城西的一套124.9平方米的二手房。经过讨价还价,双方决定以138万元的净价成交。
9月1日晚上8点半左右,张女士夫妻俩和房东卜先生都到了裕兴中介公司准备签订合同,但卜先生的妻子却因故不能马上赶到。于是,张女士夫妻俩和卜先生在该中介公司总部签订了《杭州市房屋转让合同》,共8份。张女士还现场支付了3万元定金,并由卜先生写下收条。
因为妻子当时没有到场,为了避免发生纠纷,卜先生还特别签署了一份《声明及承诺函》。声明中明确表示:“本人已将房屋转让的情况告知房屋的共有权人(妻子)……届时如果因此导致房屋买卖合同及委托代理合同不能生效,则本人……愿意支付中介费2500元,同时支付买受人(张女士)6万元作为赔偿。”
晚上10点左右,合同签好了。按照约定,裕兴的工作人员巴先生立即携带所有合同到卜先生家中,请卜先生的妻子补签合同。晚上10点半左右,张女士接到巴先生的电话。巴告诉她,卜先生的妻子要求增加新条款,提出更高要价,并拒绝签合同。房屋买卖一事,由此中止。
之后,买卖双方也曾到中介公司协商过一次,但最终没成功。
卖方:房产共有人不同意
9月25日,记者联系上卜先生。他告诉记者:“这纯粹是一个简单的交易纠纷。我当时是同意以这样的价格卖房子的,并且签了字;但我的妻子,也就是房产的共有人不同意,并且不愿意在合同上签字,我也是尊重她的意思。所以,我认为这份没有房屋共有人签字的合同是无效的。”
针对有其签名的《声明及承诺函》,卜先生表示:“从法律意义上说,如果能判定我应该承担责任,那么我肯定会承担相应的责任……”
此外,卜先生还告诉记者,按照《房屋买卖合同》规定,购房者应该在合同签订之后的13天内,将首付房款81万元打入保证金账户……否则,卖房者有权按月利1%的标准收取利息;超过5天,则有权要求购房者支付13万元的违约金,并终止合同。“事实上,直到今天,张女士仍然没有往保证金账户打钱。”卜对记者说,“说到责任,她也违约了。”
中介公司:房东属主动违约
负责张女士这套房子买卖的是裕兴不动产的经纪人巴先生,他对纠纷的整个过程完全了解。
他告诉记者,双方签约是在9月1日的晚上8点半到10点之间。当时,卜先生的妻子没有到,于是卜先生当场打电话给妻子,询问妻子的身份证号码,用来签合同。卜先生的妻子在电话里并没有表示反对,所以最终签订了买卖合同。可是,当晚10点多,他携带合同随卜先生回家,准备让其妻子签字时,她提出合同外的要求,否则不同意卖房。
巴先生还向记者透露,房东妻子中途变卦是另有原因:另外一家房产中介公司的买主,愿意出141万左右的净价买这套房子。
至于有关保证金账户打款的问题,巴先生还出具了一份书面《证明》。《证明》说:“本人于2007年9月12日晚20点30分,就房屋履行合同打首付款一事,联系该房房东卜先生。告知买方将按合同约定,于2007年9月13日,打入首付款。卜先生不予理睬,挂断电话。后来,张女士用电话免提与卜先生直接联系。张女士被告知暂缓打首付款。卜先生并说,和夫人商量后决定再约时间……”
房东加价成为楼市常态
9月25日,记者联系多家二手房中介公司,询问有关房东反悔涨价的情况。大家都感觉并不新鲜,无论是签订合同之前,还是签订合同之后,房东要求涨价的情况都比较普遍。
“反悔的大部分原因是有利益可图。”一家房产公司的负责人告诉记者,在没有签订房屋买卖合同之前,当然是价高者得。一旦签订了合同,房东也会权衡利弊。例如,一套签订合同的房子,成交价是100万,违约金是5万;如果有新的买房者愿意出到106万,房东很可能愿意毁约,多赚一点。
“现在的情况也确实如此。好的房子,也一直有人愿意出更高的价格。”该负责人对记者说,“在卖方市场的杭州楼市里,涨价已经成为常态了。我们通常会建议房东心态要平和一些,但几乎没有任何效果。”