浙江在线11月08日讯 “市中心到底还有多少土地可以拿出来卖？”在今年接二连三拍出几块高价地之后，很多人发出了这样的疑问。今年的杭州楼市在大牛市的背景下格外火爆，而作为“房源之源”的土地市场，也显得分外热闹。根据杭州市国土局的公告，众开发商垂涎已久的“东南面粉厂”地块，将于本月29日在土地市场挂牌出让。

　　“东南面粉厂”不是最后的晚餐

　　“旅游1.2万元楼面价拿下长板巷地块后，绿城笑了；雅戈尔1.5万元楼面价拿下‘杭商院’地块后，旅游笑了。现在又有一个外来的远洋地产用这么高的价格拿了‘杭一棉’，再回头看绿城拿的那块地，他们真是占了大便宜了。”一位业内人士如此评价杭州的几块高价地，而同时，他也开始预测，“‘东南面粉厂’估计楼面价会拍到1.8到2万之间”。更有一种大胆的预测称，“这么好的位置，价格在两万以上都是可能的”。

　　翻开杭州2006年的读地手册，不难发现，“东南面粉厂”地块在去年规划推出的土地中，是被公认为地理位置最好的一块，整宗地就在文晖路黎明园小区边上，西临京杭大运河，面积不大，共44亩，其中37.9亩可用于建住宅，容积率要求不大于3.1，相信此次参与竞价的开发商，不会少于“杭一棉”地块。但是到底会拍出怎样的价格，在那个历史瞬间到来的时刻，一切不得而知。正如一位开发商所说，“谁都知道这是块好肉，关键是花多大的代价吃掉它才合算”。

　　从钱江新城17号地块到“杭商院”，从“金松洗衣机厂”到“杭一棉”，地价一次次被刷新。而一次次“绝版地块”被推出后，人们开始对这种“绝版”的说法产生了怀疑。实际上，这种怀疑不无道理。从杭州市的规划中可以看到，重机、喜得宝、新华造纸厂、杭氧、杭锅等5处老厂房，都是规划中要搬迁出去的老厂房。“重机”地块早在去年就被列入出让用地的规划，而喜得宝的搬迁工作也早已开始，预计明年2月结束。

　　上市公司成“圈地运动”主角

　　“我们的心理价位在20个亿，但是实际上，过了18亿元以后，就没有本地房企参与竞价了，只剩下两家外来房产大鳄在拼抢。”这是在“杭一棉”地块的出让现场，一位绿城高管对记者所说的话。而另一位业内人士则认为，这样的场景还会不断上演。事实上，今年的杭州土地市场上，凡是受关注度较高的地块，都有多家上市公司前来参与竞拍，而10个月来的成交信息也明确显示，除了个别地块以外，几乎所有被公认为“宝地”的杭州市中心的土地，都落入了外来房产大鳄的囊中。

　　或许是因为看好杭州市场的未来发展，或许是因为对于杭州本土情况的了解不够深入，外来房产大鳄的出手，总是比本土的开发商要阔气得多。

　　香港九龙仓、雅戈尔置业、保利地产、金地集团、远洋地产……从三墩到下沙、从市中心到钱江新城，房产大鳄们在杭州布下的棋子无所不在。在他们的眼里，杭州似乎处处是宝地。

　　“疯了”，这是杭州各大房地产门户网站上，用来形容眼下地价和房价最多的形容词。认为这些圈地运动过于疯狂的不仅是网友，当“杭一棉”拍出了15588元/平方米的楼面价时，多位开发商的第一评价也多是这个词。是透支未来，还是先知先觉？一位证券分析师的测算是：在楼面地价等于周边房价的情况下，每年30%的房价上涨，才能保证三年后10%的盈利水平。

　　10月，国家统计局新闻发言人李晓超明确表示，土地开发建设成本提高、土地价格上涨较快，是房价持续上涨的主要原因之一。而反过来，房价的上升，又推动了开发商对土地的争夺，最终推动了地价的上扬。这种“地价—房价—地价”之间循环往复的关系，由上市公司经由股市得到了更大程度的放大。

　　地价上升的另一个重要原因，则是在前一轮的宏观调控中，多数房企由于对市场的预期不足，导致他们的土地储备匮乏。2003年是杭州土地供应的高峰，有5000亩土地供市。但之后的三年，因为宏观调控压缩土地供给，都维持在3500亩左右。结果今年行情好了，很多企业没有储备土地开发了。尽管今年仅前8个月的土地供给超过了去年全年，然而在大量上市公司资金涌入土地市场的背景下，要改变这种僧多粥少的局面，多少显得有些捉襟见肘。

　　有人看多有人看空

　　高价地频频出现的同时，楼市的风险也开始出现。

　　杭州的房价尚且保持坚挺，而广州楼市的脸已经悄悄在变。10月广州楼市成交量有所下跌，后期多个楼盘出现了暗降现象，打折、优惠促销，有的甚至出现明降。

　　而在杭州，在快速推地和高价拿地的土地市场，曾经一度出现的“流拍”现象，也开始现身。10月30日下午，杭政储出[2007]64号地块，因为某房企缴不足保证金而被政府收回，而这个“不和谐”的音符，很快被淹没在看客们对于“杭一棉”地价猜想的议论声中。

　　对于本月底出让的“东南面粉厂”地块，显然让更多的人对楼市的何去何从，充满了臆想。

　　看多的业内人士认为，这块地的位置之优越，再加上运河景观的配套，会让这块地的楼面价飙升到2万元/平方米以上，也不会太让人觉得意外。

　　也有人看空。在中都置业的常务副总刘强眼里，这块地只是一块位于目前市中心的地块，一旦这块地被拍出了高价，则会使得整个朝晖地段的老房子价格全面上扬。而国外多年的发展经验表明，城市的发展并非只有一个中心，而是应该沿着快速交通干道发展起来的一个经济带。为了某个时期的所谓“市中心”，而付出这样高的代价，显然是不理性的。

　　谁来为高房价买单

　　“在第一轮的交易中，买单自然是开发商，但最终这种高成本和高风险，都会被转嫁到终端购房者的身上。”天都实业的副总王旭飞这样分析。

　　未来的楼市的确更像是一场豪赌——高价拿地的开发商们，若是赌赢了，未来三年的杭州房价，将以每年30%的速度增长；若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。

　　王旭飞分析说，一方面由于社会保障尚且不够完善，另一方面面临快速通胀的压力，再加之投资渠道不够畅通，老百姓的积蓄要么放在楼市，要么投入股市。而在股市高位震荡的时期，房产品似乎是更好的选择。

　　“这种用买房来对资产进行保值的最基本的前提，便是房价只会上扬而不会下跌。”中都置业的常务副总刘强，对于这种前提的是否可靠，表示了担忧，他认为香港房价下跌30%便是一个前车之鉴。而一旦楼市出现了拐点，银行将会出现大量的呆账坏账，带来极大的金融风险。

　　“需要100年建设的城市，是否有必要一定要在10年之内建成？”王旭飞发出了这样的质疑。

　　更有力的质疑，来自对于杭州未来发展前景的分析。刘强这样说道：“杭州本来是一个创业性的城市，而高地价在推动房价上涨的同时，大幅度提高了创业型人才的置业成本。另一方面，房价的上扬，可能让投资者最终因为成本过高而选择放弃。”

　　高地价将何去何从

　　在众多质疑声中，也有人在提醒，这些土地的取得并不是“即拍即得”。根据国土局的出让文件，“杭一棉”的交地时间是在2009年。即便是早日开工，楼盘面市也要到2010年。如果再加上许可范围内的两年闲置时间，“杭一棉”地块所建项目的面市时间，可以推迟到2012年。

　　5年后的房价，似乎没有人能说清楚，似乎多数人保持乐观，而土地竞买现场，大量开发商止步于1.4万元楼面价的事实，似乎更能说明问题。他们并不是不明白这块地的交地时间和付款方式。

　　当被问及将来的房价是否可能下跌时，一位不愿意透露姓名的开发商，迟疑片刻后的回答是：“当然有这个可能。”但是他同时解释，这种可能是基于稳定的物价水平基础上的。“目前地价的快速上涨，已经带动了多个行业的成本提升。”在他看来，“房价的涨跌涉及到几百个行业，很有可能成为通货膨胀的最大推动因素”。

　　刘强对于未来楼市的走向，则不仅仅在于房价的涨跌，在他眼里，“不仅70%以上的老百姓买不起单价2万元以上的房子，而且实际上他们也没有必要为这样的高房价买单。”在他看来，沿快速交通干道发展起来的经济带，是屡次被国外的发展经验所证明有效的，“富人没有必要挤在市中心，而让穷人住得太远，也无形中大大提高了他们的交通成本”。