早先的土地出让大多在周边区域，市中心的房子基本上不是老旧的二手房，就是单身公寓，或是西湖边豪宅。

　　而从去年年底的杭汽发地块开始，金松地块、杭商院地块、杭一棉，再到即将出让的东南面粉厂地块，杭州市中心似乎从未像现在这样密集地出让土地，而这块原本比较安静，价格又很坚挺的区域，也随着一块块高价地的出让，一下子热闹起来。

　　有人说，想不到市中心还有这么多地，以前还以为要买新房子，只能去周边了。

　　那么，这么高的地价，会不会把市中心的房价持续拉高？

　　市中心土地更为珍稀

　　“杭州市中心土地的稀缺性，是毋庸置疑的。”中原营销机构总经理章惠芳认为，市区土地资源不可再生，在一定时间段内相当有限，除非新一轮旧城改造。

　　而物以稀为贵，这一块接一块的市中心土地，就连续创出了天价。

　　据汉嘉机构数据显示，杭州一直以来土地市场供应就处于不饱和状态，土地出让量偏紧。2003年是杭州土地放量的一年，但总量也不过5037亩。随后由于宏观政策的影响，2004年推地量开始压缩，全年总量约3500亩。到了2005、2006年，开发商手中土地储备量已经很少，都处于急需拿地阶段，但此时土地出让量依然较少，2005年全年推地总量3288亩，2006年全年推地总量4031亩，市场严重吃不饱。

　　因此，开发商拿地欲望空前强烈，这种状态在楼市逐渐回暖的今年，得到了释放。据统计，截至2007年8月，杭州市出让土地约4193.5亩，而今年下半年也陆续有较大量的土地出让。

　　另外，整个杭州市的房地产市场一直都处于稳中有升的相对稳定态势，投资环境较好，本地开发商有了一定的资源积累，有较强的土地储备能力，加上今年全国房地产行业回暖，众多外地开发商进驻杭城，甚至有些上市公司不惜重金高价拿地。

　　面对“僧多粥少”的局面，必然引起开发商的抢购热潮，随着房价不断高起，也促使土地市场不断升温。而从去年年底开始，原本很少出让的杭州市中心地块，接连推向拍卖市场，在市场行情本来就热的情况下，面对这些真正是“寸土寸金”的土地，但凡还有实力的开发商，无不动心的。

　　大资金推动房价想象空间

　　“市场真的是需要想象力的，我们的想象力好像真是太弱了。”杭一棉拍完后，滨江某楼盘一位房地产资深业内人士无比感慨，“最近几块市中心的地价，好像已经完全脱离了原本的定价体系。作为普通住宅产品的房子的成本评价体系，在现在的土地市场上基本要崩溃了。”

　　而一位丁桥项目的杭州开发商则认为，无论是绿城、雅戈尔还是远洋，最近能在杭州市中心拿地的开发商，基本上都是在资本市场上“圈”到钱的。从某种意义上而言，现在的土地已经不单纯是造房子的基础，在房价越来越高的楼市中，土地也成了资源配置的一种方式。

　　就像今年以来不少从股市出来的钱炒热了二手房市场，而从股市出来的大资金，也炒热了土地市场。土地，成为大资金寻找出口的方式之一。而大资金是要寻求保值和升值的，这时候，市中心的绝版好地，就是相对更为保险的选择。

　　也正是因为这样，许多想拿地的本地开发商，哪怕有成功的开发经验和口碑很好的楼盘项目，但由于缺乏融资渠道，也很难在市中心的楼市中分得一杯羹。

　　高地价不会直接拉动高房价

　　楼面价一万元、1.2万元、1.5万元……接连出让的市区土地，仿佛相互攀比一般，相继超越前面的地价。“1.8万元的楼面价，也是很有可能的。”已经有人在预测东南面粉厂的地价了。

　　当拍出的楼面地价，相当于周边在售楼盘的房价时，大家的第一个反应便是：“房价要疯涨了，开发商要捂盘了，在售楼盘要提价了……”。

　　而汉嘉机构总经理梅杰认为，推动商品房价上涨的主要因素并非地价，地价对于房价的影响更多的是象征性意义，而不是房价提升的直接因素。而这个最直接的因素，还是房地产市场的供需关系，市场供应稀缺，价格自然会上升。

　　“地价在某种程度上会影响房产品的定价，但真正的成交价，却是市场供需关系决定的。为什么会出现有价无市的情况，为什么会出现抢购后的抬价，都说明了定价是定价，成交价是成交价。”

　　所以，他认为杭州的高地价，对于整体房价的影响，具有象征性意义，土地越来越稀缺、珍贵，房价自然会走高。但相比较而言，整体房价的升降，主要还是受区域供需的影响更大一些。

　　市中心将现大量豪宅

　　由于消化高地价成本的最佳产品是豪宅等高档楼盘，当主城区相继出现高地价后，基本上这些土地的开发商也都个个声称要造“豪宅”或高档楼盘。虽然市中心的房子相对有稀缺性，但还是有人对这些房子的前景表示了担忧。

　　“按照现在普遍1.2万元以上的楼面地价来算，如果要造高档次的楼盘，追加投入也更多，不卖到3万/平方米基本上是不太可能的。这部分房子的总价不低，面对的又基本上是‘塔尖’的消费人群，消费群体相对就少。而且土地出让和商品房上市，时间相隔也不会太长。”

　　一位不愿透露姓名的开发商认为，这类市中心的土地具有典型的“三高”特质：高地价(意味着高成本)、高房价、高度集中上市。

　　“虽然都是做豪宅，这些项目也会尽量发掘出自身的不同特质和优势。但和目前的情况是不一样的。现在的高端市场，有别墅，有排屋，有公寓，地理位置也不一样，有的市中心，有的江景，有的湖景。但是今后推出的这些市中心地块上的豪宅，相对而言就比较类似了，都是做市中心的高级公寓，大体上的产品定位是雷同的。”类似的产品定位，密集的上市时间，和相对更为有限的购买人群，将对这些豪宅提出更苛刻的要求。

　　两极分化更为明显

　　一块块高价地推出后，几乎都有新房、旧房同时涨价，想要“一人得道，鸡犬升天。”结果是不是真得所有房子都涨？

　　“不会所有的房子都跟着一起涨，两极分化的趋势将会更突出。”章惠芳认为。

　　而事实上，从已经拍出的几块高价地，对周边楼盘产生的影响来看，情况也是如此。

　　6月25日，金松地块拍卖之后，周边二手房市场价格波动频繁：根据裕兴不动产市场研究中心统计数据显示，金松地块拍卖前朝晖8区一套1998年的房子均价约在9400元/平方米左右。拍地之后，7月类似的物业单价挂牌到10500元/平方米，但接手者很少。到了8月，均价又回落到9800元/平方米。而随着二手房市场整体成交行情的火爆，11月朝晖8区的二手房成交均价，才达到了11000元/平方米。

　　同样也是金松地块周边的楼盘，但是品质更好的浅水湾城市花园的房价，则从6月的12940元/平方米，一路上涨，最高9月曾高达16200元/平方米，11月回落到15400元/平方米。

　　裕兴不动产市场研究中心负责人说：“土地拍出高价后，周边二手房价格一般会出现短暂的暴涨，但前后短短几天时间，房价突然增加30万元、50万元，购房者是否能够接受？有价无市的房源，最终仍会回到一个理性的价位，就如朝晖8区的老房子，6~11月的二手房成交均价，就像一张曲线图，高高低低，潮起潮落，受大环境的影响，房价会涨，但不会像金松地块拍出后那般疯涨。”

　　这位负责人表示，现在拍出的高地价，都是以后要造好房子的，现在不少配套、社区环境都很差的老房子，也跟着起哄是没有道理的，事实上市场上也很少有人会买单。相反，一些年代比较新的二手房，房价上涨的趋势更明显，因为这样的房子大多是改善性居住的，很少出手，相对更稀缺。