众安房产领导层上市当日在香港联交所

　　 浙江在线11月22日讯 众安房产(0672.HK)11月13日在香港联交所挂牌上市。作为继绿城后，第二家在香港成功上市的浙江房地产企业，众安犹如一匹突然腾空的黑马名震整个浙江房产界。

　　上市当天，众安房产招股公开发售，集资净额超41亿港元(包括超额配售)。

　　一方面，越来越多的浙江房地产企业意欲走上市的道路；另一方面，万科等外地上市房企纷纷进军浙江，拿下了一块又一块“宝地”，浙江房地产市场一下子迎来了资本竞争时代。是什么让这些习惯了传统开发模式和融资渠道的房企,忽然迷恋起资本市场来？在资本觉醒与上市冲动之间,还有多少问题值得关注？

　　开发商

　　未来发展过程中的迫切需要

　　衡量一个开发商的发展潜力,过去看他拥有多少资金,现在要看他有多少土地储备,手里没地，再雄厚的资金实力也将无用武之地。其实土地也是资金的衍生,现在房地产已进入资本竞争时代,这是房产企业必须面对的。因此,要改变生存的现状就必须改变股权结构,同时寻求新的融资模式,而传统融资途径(即银行),门槛会进一步提高,应该说,上市是开发商在未来发展过程中融资有效途径之一。

　　上市本身的直接作用就是融资,尤其是作为资金密集度很高的房地产行业,这是个很重要的原因。很多看起来发展得很好的房地产企业,当面对外面大量涌进巨头地产企业时,才发现自己的实力很弱。生存还是死亡,已经是个问题。拥有更多的土地就成为众多房企的迫切要求。

　　多元化的拓展

　　让众安脱颖而出

　　一个一直保持低调运作的内地开发商为何能赴港IPO募资41.2亿港元(包括超额配售)并获得香港地产大鳄的青睐呢？要做面包，首先要有面粉。可以说，众安目前拥有的500多万方的土地储备为公司进一步发展准备了充足的面粉。

　　德银的报告认为，众安房产的一大卖点就是土地的多元化组合，并且绝大多数地块已完成拆迁，减低了项目竣工时间及发展成本等风险。

　　此次募集的半数资金都用于扩充土地储备。据招股书披露，募集资金中的一部分将用作新项目及收购土地，以补充杭州土地储备。

　　众安房产1997年成立，到今年年初，众安房产已发展为涵盖住宅、写字楼和酒店完整产品线的开发集团。现时以战略发展的眼光取得了500万平方米土地储备，相信足够未来5年开发，预计可为未来业务带来30%增长。采访中，公司董事长施中安表示，目前中央政府的宏观调控有利于房地产业健康发展，对行业及众安均是一个机会，相信未来中国房地产将稳健发展。

　　资金和土地

　　依然是未来房企竞争焦点

　　房地产行业的区域性非常强,在当地开发空间已有限的情况下,一些大型的房地产开发公司必然追求向外拓展,而在这个时候上市,一方面可以筹集资金,另一方面提高品牌知名度,降低切入新市场的门槛。德意志银行的环球银行部亚太区主管张红力和摩根大通的董事长方方都不约而同表示了对浙江房产市场前景的看好。他们认为：长三角经济发达，发展前景很好，浙江的市场更加被看好。所以拥有丰厚土地储备的房产企业自然拥有美好未来。但是要拥有足够的土地储备就需要有资金来做支撑。上市，以国际资本市场作后盾，是未来浙江房地产企业发展趋势之一。

　　但是我们也要看到资本竞争的另一面。近期杭州“地王”记录屡次被刷新，区域内房价迅速被带动起来！可以看到，房地产企业的高速扩张从客观上确实推高了土地价格。而且，与普通房企不同，上市房企拥有数量庞大的公众投资者，又是今年上半年资本市场上涨的领涨力量，房企的一举一动牵涉更广。甚至于房地产行业的自身风险存在着通过上市房企传导给资本市场的可能。因此，众安公司董事长施中安提出的“低成本”运作，就显得特别有意义。

　　上市后

　　开发商更需多关注城市发展

　　近年来，房地产开发逐渐成为城市发展的重要力量，扮演着城市发展的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。浙江大学的房地产专家倡议：上市房地产企业要自觉承担促进城市发展的责任。这与众安房产“挖掘潜力土地，共同发展城市”的土地策略一致。

　　从城市产生以来，它就成为人口聚集和经济聚集的载体，成为生产力提升的载体。其载体本质是由其地表空间和复杂大系统的资源实物形态的实质决定的。城市空间利用和资源开发是人口聚集依存的房地产运行的具体形式和体现，显然城市是房地产运行的载体，房地产运行又是城市发展的重要组成部分。任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。与此同时，城市人口的再聚集、经济再发展、规模再扩大，以及自身结构的演化和不断更新，又为房地产的再运行提供了空间和资源的可能。众安正在关注的也正是推动城市的发展，挖掘城市潜力。希望在城市规划的脉络上，找到城市与我们共同发展的方向。

　　上市是一个信心满载的起点

　　——访众安房产有限公司董事长施中安

　　众安房产有限公司13日在香港联交所主板上市，成为内地第八家在香港上市的房地产公司，本报记者就几大热点问题，在香港采访了该公司董事长兼首席执行官施中安先生。

　　本报记者：一直都坚持低调运作的众安房产宣布上市，让我们都感到很吃惊，请问上市对公司有何实质性的改变？

　　施中安：上市一直都在公司发展的战略中，只是别的公司习惯一边做一边说，而我们习惯行动在先，所以才让大家觉得吃惊。我认为上市最大的改变是实现了企业资本化运作。第一是增强了企业竞争能力，为企业进一步发展增加了竞争砝码；第二是增加了企业抗风险能力，国际资本市场将是我们坚强的后盾；最后充裕的资金将促进企业发展，提升企业管理水平。

　　本报记者：为什么首先选择在香港上市？而不是在内地上市？

　　施中安：香港是亚洲最大的金融中心，香港投资者对国内房地产市场比较了解，对国内房产企业的投资欲望也较强。所以我们公司选择香港作为资本市场拓展的一个平台。

　　本报记者：您会不会和其他上市房产企业一样在全国各地大量拿地，迅速扩张？

　　施中安：不会，我们会有自己的安排，我们现在的土地储备量已经够我们未来几年的开发。而且公司一贯坚持要按照自身能力，量力拿地的原则。根据内部能力来设置开发量和储备量，适度按计划收购土地，这是我们企业健康发展的最佳方式。只有适度，企业才能健康持续发展。

　　本报记者：现在不少上市房企都喜欢用高价购买土地，一度导致“面粉比面包贵”的现象泛滥，地王不断产生。前不久，杭州城北又诞生了一块“地王”，请问您对此有何看法？

　　施中安：一个开发商应有社会责任感，应更多的考虑一个城市未来的发展方向，然后积极推动城市发展。每个企业都有不同的发展模式，但我更倾向于一个城市未来发展的空间，更关注于城市未来的“核心地块”。众安的一个策略是：推动一个地区城市化建设，加速实现城市建设步伐。

　　本报记者：那么，你们是如何找到未来的“核心地块”？

　　施中安：用科学的眼光去分析城市未来发展的方向和目标。比如我们在合肥的土地，当时还不是城市发展的重点，也不被看好。但是我们在拿地以后帮助当地城市建设发展，政府欢迎，老百姓也高兴。现在，这块地已经成为当地的商业居住核心区域。

　　本报记者：对上市以后土地的储备有何计划？

　　施中安：上市以后我们会根据董事会的战略拓展方针，储备一些适应我们发展的土地。

　　本报记者：众安除了房产开发，在酒店、商场各个领域都有涉猎，而且经营得都很不错。请问上市后是否仍然会在商业物业也继续投资？

　　施中安：答案是肯定的。我们将在商业物业上继续投资，并始终保持开发量的15%。未来我们将有5个五星酒店建成，4个在浙江，1个在安徽。对于商业，我们坚持出租原则，对酒店，我们委托国际酒店管理公司进行管理。实现多元化经营，从而保证企业拥有稳定的现金流和稳定的利润空间。

　　本报记者：众安房产作为本地企业，在杭州有何发展计划？

　　施中安：杭州是一个风景优美的国际化旅游城市，随着上海与杭州进一步接轨，我深信杭州的国际化程度必将提升，投资环境更趋优越，也必定会迎来商业发展的高潮。因此酒店、商业、写字楼将是众安在本地拓展的重要物业。与此同时，上市后的众安也会更注重社会责任感，更多关心、支持教育、慈善等事业。