浙江在线11月22日讯
在二手楼市里，老旧房子经常被戏谑为ST股，价值递减。ST股要想咸鱼翻身，办法通常都是重组或者股改。
现在，杭州二手楼市的老旧房迎来一轮“股改”大潮——继“三口五路”改造、“背街小巷”整治之后，更深入影响老百姓家的“庭院改善”工程将成为今后三年的重头任务，杭州将斥资13亿元，改善468个上世纪八九十年代的旧式庭院，这里的庭院，并非传统意义上的墙门里的院子，而是泛指由几幢房子围合而成的老小区和老房子。
5个小区成为首批“股改股”
据悉，今年庭院改善确定了5个试点小区，分别是上城区的新民村，下城区的环城西路38号、42号、50号，江干区的机场路一巷9号青年宿舍，拱墅区的信义坊1~4幢，西湖区的翠苑二区。
这5个老旧小区，普遍建于上世纪80年代和90年代初期，在它们“身上”，汇集了一些老小区的通病，比如小区道路坑洼、雨污合流、屋顶漏水、排水不畅、绿化稀缺、管线凌乱、楼道破损、外立面陈旧、管理不到位等等。这些不利因素，让这5个老小区在二手房市场上的成交率偏低。
记者从浙江中原和易居臣信了解到，除了翠苑二区因为规模比较大、房源比较多，在二手房市场上出现频率较高外，其余4个小区在二手房成交榜上难觅踪影。上城区的新民村位于吴山区块，位置相当不错，但是今年以来鲜有成交记录。“10月份的时候有个房东挂出一套54平方米的新民村房源，总价135万元，折合均价为2.5万元/平方米，但是一直没有接手的意向客户。6月份的时候曾经有套63平方米的房源，房东挂牌133万元，均价约为20975元/平方米，由于问津者少，后来房东转为出租。”浙江中原的经纪人告诉记者。
环城西路38号和42号的情况类似，几乎找不到成交案例。环城西路50号只在今年夏天成交过一套64平方米的4楼房源，总价77.4万元。机场路一巷9号青年宿舍今年7月有套43平方米的房源，挂牌43万元，至今未成交，根据经纪人的介绍，这个小区的上一单二手房成交要追溯到去年11月，当时有套45平方米的房子卖了32万元，均价约7000元/平方米。信义坊1~4幢的二手房源曾经在2005年的时候大量放出，但是近两年偏于沉寂。信义坊2幢一套1995年的76平方米房源，刚刚在10月份成交，总价为86万元。
杭州二手楼市最热门小区之一的翠苑二区，成交情况稍好。便利的交通和完善的周边配套，以及市场对这一板块的后市看好，在很大程度上弥补了老旧小区这一缺憾。据了解，翠苑二区几乎每个月都有数十套房源挂牌，成交速度也相对比较快。
“股改”利好，后市可期
一个建成多年的小区，往往因为区域大环境的变化而带来品质上的提升，从而带来“价值重估”，这在杭州二手楼市已经屡试不爽。
去年和前年，杭州连续大手笔整治道路，沿街住宅借此机会得到“旧翻新”、“平改坡”等一系列改造，修葺一新的体育场路、保俶路、曙光路、解放路等沿街二手房随后成交价格跃升。“像松木场一带的沿街二手房，原先由于房龄太老、户型比较小，小区功能单一等问题，很少进入买家的视线。但是经过旧翻新改造后，这边的二手房成交迅速升温，买家下单速度明显加快，价格也随之上涨，每平方米大概上涨了500~1000元左右。”一位业内人士说。
而像闸弄口新村，前两年小区改造时，不仅包装沿街住宅，整个小区的房子外立面都重新翻新。改造前那一带的二手房均价约为7000元/平方米，等到改造后，已经普遍为8000元/平方米起步，好一点的甚至接近9000元/平方米。“打开窗户，望出去前后都是崭新的外立面，那种感觉确实很好。”一位买家在看房时曾经这么形容。
比起“旧包新”和“平改坡”带给二手房的价值重估，正在实施的庭院改善工程，则为老小区注入了更多更全面的实际使用价值。事实上，庭院改善在原先“背街小巷”的道路平整、积水治理、截污纳管、建筑立面整治、园林绿化、景观照明、公厕改造、违建拆除、电线杆“上改下”、缓解行车难和停车难、平改坡、危房修缮、标志标牌多杆合一等14项整治内容基础上，增添了8条与老百姓生活密切相关的新内容，比如配套一户一表、公共晒衣架、自行车车棚改造、增设休闲健身设施、设计公共活动空间、安装监控设备等，甚至楼道破损或想在楼顶装太阳能，如果居民有要求，工程人员也可以顺便带一把。比如机场路一巷9号青年宿舍，不但要在今年12月底前完成“平改坡”、立面整治和“上改下”工作，这个原先分属于4个单位的管理缺失小区，还将安装电子监控、增设停车泊位、空调位统一安装等，并安装触摸式楼道灯，解决了多年的楼道黑暗问题。
因此，不少二手房业内人士认为，庭院改善对老旧二手房的价值重估作用，极可能超过前两者。
列入“股改”名单的468个旧庭院，还包括建国路附近的小河下、叶家弄、断头河、华藏寺巷等；清泰街附近的义井小区、联珠里、小米巷、长庆里、长明寺巷、严衙弄等；中山路附近的柳翠井巷、光复路、延庆里等；南复路附近的八卦新村、电厂二宿舍等；复兴路附近的南瓦坊、美政花园、复兴北苑等。
