浙江在线11月22日讯 看重杭州房地产市场的外来大鳄越来越多。当保利、金地、雅戈尔、九龙仓、远洋地产等知名房企相继成为杭州楼市名录上的新成员，国际地产投资基金进入杭州的步伐也在加快。

　　数月前刚刚进入杭州的基强联行，是一家总部设于上海的专业地产投资顾问公司，在京沪两地操作了多起为国际地产投资基金和本地开发商牵线搭桥的事例。而在基强联行之前，世邦魏理仕、第一太平戴维斯等代理行已经在杭州帮助国际地产基金寻找项目。

　　记者了解到，尽管国家发改委和商务部近期进一步限制了外商对房地产的投资领域，但来杭考察调研的国际地产基金并未减少，至少有十多家，目前正在跟杭州开发商接洽的也有不少。这些基金到底在杭州寻找什么样的项目？

　　最看重地理位置

　　地产基金参与房地产投资的形式主要有三种方式：一是收购成熟的物业、大型购物中心、写字楼，来收取稳定的租金；二是在房地产开发前期，以股权投资方式为开发商提供资金，占有公司股权，以后再利润分红；三是回购。在三种方式中，最普遍的是第一种。

　　项目地理位置无疑是其中很重要的选项。“基金整体收购一个项目，其实就是博未来，看好项目的升值预期，因此城市核心区、CBD区特别是政府大量投入人力物力的新区的优质物业是基金的首选。”第一太平戴维斯投资部的齐于这么认为。

　　热衷商业和工业项目

　　物业类型中，目前商业地产和工业地产是投资基金最热衷的项目。商业地产由于具有稳定的现金流、租金收益、租户，一贯是地产基金的心头之爱。在世邦魏理仕最新发布的2007年第三季度中国地产报告中，杭州写字楼的平均租金达到每月每平方米107.3元人民币，其中优质写字楼更是呈现快速上涨的走势，第三季度的平均售价环比大涨6.2%，达到每平方米15788元人民币。高端商铺物业的需求也非常旺盛，一层和二层的优质商铺每天每平方米租价分别达到19.8元和16.1元人民币。

　　“我们最近接触的两三家国际基金，都倾向于整体收购商业物业楼，他们对钱江新城和三墩区域的商业物业非常感兴趣。”杭州世邦魏理仕公司董事总经理私人助理戴颖表示。

　　而工业地产也渐渐浮出水面，“我们的客户中，有些专门投资商业地产，有些则专门投资工业地产。”吴晨介绍说。在今年国土资源部土地利用司、中国土地勘测规划院公布的《长江三角洲地区城市地价监测报告》显示，2007年长江三角洲地区各城市地价仍保持小幅攀升趋势，从各用途地价看，商业、居住地价变化稳定，工业地价将明显上涨。业内人士认为，随着杭州湾大桥的开通，越来越多浙江城市的工业用地将为国际工业地产开发商以及基金所青睐。

　　住宅物业是地产基金很少触及的内容。“因为住宅是产权单独分割的，不利于基金的整体运作。”一位业内人士表示。

　　青睐2000万美元以上物业

　　基金对于项目还有规模和品质上的要求。戴颖说，“基本上国际基金只青睐2000万美元以上的物业。”因为这能保证物业的规模效应，是基金最擅长操作的物业类型。在品质上，国际基金所要求的是开发商必须有经验，拥有良好的信誉和专业度，在基金们看来，这样的项目会比较安全，而项目安全度是他们最看重的，因为这关系到他们能否赚到足够的利润——就投资人士们的说法，10%的年利润回报率是基金们的底线。

　　目前来杭洽谈的以欧美基金为主。如摩根士坦利、瑞士信贷、花旗、美林等国际大投行，也有新加坡等地的一些投资基金。“这些基金通常只做短线操作，普遍在10年以内，因此一般来说最后肯定会选择合适时机脱手。而中东的一些基金则偏好长期持有。”吴晨说。