浙江在线11月29日讯 曾经的“全国房地产百强经纪公司”、在全国拥有150多家地产中介门店的深圳中天置业一夜坍塌，老板卷款潜逃，留下1.7亿元的财务亏空。

　　虽然此前全国也屡屡发生中介卷款逃逸案，但是“中天事件”所涉及的范围之广、金额之大，却是前所未有。中介行业的灰色地带水有多深？中介行业的自律和第三方监管应该如何完善？杭州房产交易，尚有哪些漏洞需补上？

　　反思一：银行监管账户里的房款是怎么到中介手上的杭州房产交易中，两个环节可能出漏子

　　在“中天事件”中，资金监管漏洞被广为诟病。据相关媒体报道，中天置业接收客户房款的大致流程是：门店业务员首先将房款移交给分行经理，然后由分行经理再转交给区域经理。这个时间大约是3天左右。之后，区域经理会把款项直接打到总公司的指定资金专用账户。这中间，中介直接接触钱款，极容易造成占压挪用交易资金的行为。因此业内人士纷纷呼吁加快二手房交易保证金账户制度。

　　今年上半年，建设部与央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，以防止国内房地产经纪机构占压挪用交易资金的行为。不过，该通知下发近一年，深圳、广州甚至上海等城市的部分中介机构资金监管状况依然没有实质性改变。

　　与这些城市不同，杭州在二手房交易资金第三方监管方面一直执行得比较到位。早在2003年4月1日，杭州就推出房款保障机制。这个由杭州市房管局推动的保证金账户制度，要求客户在中介公司买卖二手房时，房屋买卖双方、中介公司以及银行四方必须共同签署一份《房款监督支付协议》，规定买方将购房资金存入银行的专有账户，并由银行予以冻结。每一次动用这笔资金，都必须由上述签署协议的四方同时签字，银行在其中并不收取任何费用。

　　但是即使这样的第三方资金监管，也仍然难以杜绝中介卷款潜逃事件的发生。2005年，在推出保证金账户两年后，在杭州小有规模的亚泰房产经纪公司就发生过老板从银行监管账户卷走200多万元潜逃的事件。

　　“银行监管账户里的房款他们怎么可能拿得出来？”对于这个疑问，一位在二手房中介行业摸爬多年的资深业内人士表示，根据其经验，目前杭州执行的银行保证金账户监管制度仍有一定漏洞。“在两个环节可能出漏子。”

　　一个漏洞是在交易前期。根据目前杭州中介行业的普遍做法，目前一单二手房买卖交易中涉及到两个账户，一个是银行保证金账户，这个账户专款专用，只用来打房款；另一个是普通的二手房交易专用账户，用来存二手房税费、中介费、意向金等款项。

　　中介公司对普通交易账户是拥有一定的支配权的，而保证金账户由银行监管。据悉，保证金账户和普通交易账户的户名都是中介公司的名称，只是账户号码不一样。因此，仅从户名上完全看不出来。一般的买家根本不会留意到这样的细节。一旦不良中介故意把普通交易账户当成保证金帐户告之买家，即可取得这笔房款。

　　对于这个漏洞，该人士表示可以打“补丁”，办法是购房者在交易之初被告之账户号码后，可以向受理银行查询，究竟是打房款用的银行保证金账户，还是普通的交易专用账户。

　　另一个漏洞则在交易后期银行放款这个阶段。“银行一般根据两个条件放款，一是《房款监督支付协议》中所约定的放款条件，另一个是相关材料。”在交易的时候，买家的权证办出来抵押在银行，把房款打到银行监管账户上，中介公司收到银行方面提供的“钱已到账户”的信息后，再给卖家开流转单，卖家拿着自己的身份证和存折去提取这笔钱。

　　“由于在二手房交易环节中多次用到身份证，中介手头一般都有买卖双方的身份证复印件，有些甚至还有身份证原件。因此不排除不良中介拿着房东的身份证去银行冒领提取房款的可能。”这位人士分析。据悉，当初的“亚泰事件”就是通过伪造卖家一系列证件等方式从银行提走客户房款。要杜绝这一漏洞，一方面是买卖双方要注意身份证原件尽量掌握在自己手中，另一方面还是要靠中介的自律。

　　反思二：门店多的中介一定值得信赖吗杭州已出现盲目扩张导致难生存的案例

　　在购房者看来，门店多的中介总是有实力的象征，而忽视了背后的风险。从2003年深圳的4家门店，做到2007年在深圳、上海、北京、成都等地的150多家门店，中天置业的扩张速度几乎可以用神话来形容。而如今，就连中天置业的内部高层都不得不承认，近年来超常扩张，非理性拓展市场也是导致中天崩盘的一个重要原因。

　　中天崩盘的最早端倪出现在公司员工好几个月发不出工资开始。而这与今年5月以来中天数月业务量锐减有直接关系，在5月份之前，一个分行一个月最高的佣金收入有120多万元，而在10月，有的分行佣金收入仅有10万元。在楼市低迷时期，盲目扩张导致资金链绷断，往往容易造成中介卷款事件。

　　杭州的中介行业，今年以来也高举扩张大旗。多家知名中介都在今年大规模扩张，招兵买马，有些甚至一天开出好几家，大家的说法都是要占领市场份额。但是杭州二手房市场的蛋糕真的有那么大吗？并不尽然。前两年，杭州也曾经有若干家知名中介急速扩张门店，结果有些也一度资金绷紧，导致连续数月发不出员工薪水，“快倒闭了”的传言一度沸沸扬扬，好在后来挺过去了倒是有些中介公司精简门店，反而把业务做得更大更精。

　　在公司扩张资金和组织架构、管理人才满足不了扩张速度的时候，中介公司为抢占市场的盲目扩张风险很大，因为店铺扩张越多，资金和管理要求就越来越高，原来的储备肯定吃不消。华邦地产运营总监张伟表示，新开一家门店的投入成本约为15万~20万元，这些成本投入虽不多，但是一旦市场转淡，则很可能成为压跨骆驼的最后一根稻草。

　　反思三：交易中断，损失谁来买单《房款监督支付协议》一定要有银行的盖章

　　中天置业倒闭留下的巨额财务亏空，造成了大量正在进行中的二手房交易停顿，这些损失谁来买单，现在还是一笔糊涂账。

　　要完全追回因为中介公司倒闭而导致的购房者损失，显然是不太可能。中天置业的合作银行中，目前只有兴业银行出面表态解决在该行赎楼贷款的受害客户的损失。据相关报道，兴业银行将用中天旗下的中天长盛担保公司的保证金解决客户70%多的损失。

　　记者咨询了杭州法律界人士，多数认为就目前的案情性质，已经基本认定刑事犯罪，这样的情况下，除非找当事人索赔，否则很难补偿自己损失。

　　而就目前的杭州二手房交易机制来说，“如果保证金账户是由银行监管的，《房款监督支付协议》上有银行盖章，则发生类似案件，赔偿责任应该由银行承担，因为这属于银行监管执行不力造成的损失；而如果《房款监督支付协议》上没有银行的盖章认定，损失应该由中介公司来赔偿，其余损失只好由消费者自认倒霉。”浙江腾飞金鹰律师事物所的陈月棋表示。

　　据悉，当初“亚泰事件”中，最后亚泰关闭，公司进行财产清理拍卖，所得款项按人头分摊，作为补救措施。但是客户们仍然承担了巨额损失。

　　对此，一位网友表示，房产中介的行业规划与主管部门如何做好低迷期的风险监管，如何引导市民在买卖二手房的流程中增强技术性辨别力，如何将房产中介法人代表的道德风险降到市场风险之下，这些都是目前二手房交易过程中亟需重视的话题。