体现人性关怀

　　充分考虑每一个细节

　　到2007年底，在金色年华园工程接近尾声时，前区参观的人们被外表看来非常地中海风格、每一处细节却处处体现出人性关怀的新型老年社区感动了：

　　在金色年华，幢与幢之间全部用风雨连廊相连，无论刮风下雨，老年人都可以方便、安全地到达各个公共空间；虽然每幢楼都只有四五层高，但全部配备了医用电梯，楼梯净宽、踏面宽度、高度都充分考虑了行动不便者的承受能力；

　　整个社区需要的地方都铺设了防滑材料、无障碍坡道，走廊宽度远远宽于普通走廊，按超过两辆轮椅交会的宽度计算的，所有的扶手全部采用圆杆，所有边角全部采用圆角设计；

　　根据老年人的生活习惯，在卫生间等位置布置了红外感应系统，通过动静在监控终端注意老年人的起居是否正常，既要保证老人养老生活的安全，也要兼顾他们的隐私权。

　　然而，汤平平说，硬件不过是老年公寓项目“万里长征中的第一步”，对于这种专业房产项目，老年公寓项目更多的挑战将会在日后经营过程中出现：“金色年华的宗旨是要开发成一个既体现传统居家养老文化，又提供社会化服务的，符合中国国情的养老模式的社区。能不能真正做到这一点，除了前面的硬件投入，后面的经营、服务才是真正关键所在。”

　　为此，银发事业发展中心又在后续的“医食住行乐”服务上下足了工夫：中心1000平方米的老年社区医疗保健中心，与浙江省人民医院形成联盟，开设常见门诊，纳入省市医保系统、开设“绿色通道”，实现求医一条龙服务，为每位入住老人建立健康档案，定期身体检查；饮食方面，安排专门的膳食人员量身定制菜单，每周对食谱进行调整、推出免费送餐，并引进品牌餐饮服务；服务上，推出全天候服务、紧急呼叫服务、出入管理服务、预约服务等一系列的亲情居住服务以及免费家政、温馨物业等；娱乐方面，开设老年大学、图书馆、度假交流等一系列老年人个性化服务。而为了达到这些服务，社区投入使用后计划配备150位左右的管理和服务人员，“相当于普通住宅小区的10倍左右。做这个项目，我们不知道掉了几层皮，“汤平平如是说。

　　看好这块大蛋糕

　　有想法的开发商不少

　　艰辛的过程，换来的是光明无比的市场前景。据汤平平介绍，若无其他意外，金色年华完全退休生活社区将在2008年1月中旬推向市场，市场状况很是乐观。“为了保证小区养老生活氛围的纯粹，金色年华不考虑出售产权，而是采用购买服务的方式，通过提供长期、中期、短期多种养老的模式，让老年人既可在这里享受短期的度假式养老，也可以完成20年及以上的完全省心养老计划。20年以上养老计划中，如未住满20年，老人亡故后，剩余的费用将退回给老人家属。”

　　而从已登记客户的情况看，汤平平说，六成都是老年人自己，四成是替父母或自己本人关注本项目的事业成功人士，“由此也可见老年人对于这种新型养老模式的认同度。乐观估计，明年5月一开园，金色年华便可迎来七成以上的入住率。”

　　不过，也有开发商对此表示了谨慎乐观态度。曾从事过老年公寓项目开发的某企业高层认为，老年市场看起来真的不错，但做起来真的挺难。“愿意花钱买高品质老年生活的至今仍是少数，市场可以接受一到两个产品，但整个市场容量到底有多大，真的不好说。”

　　此外，老年公寓开发所需投入的大量配套设施也让很多企业感到心里没底：“老年公寓具有‘一低二高’的特点，低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。这意味着在收入来源与经营成本上存在矛盾。试想，老年公寓一方面强调居家养老与社区服务相结合的个性模式，需要用企业化经营管理、选择山水相伴、风景优美的地段开发，给老年人提供个性化的居住条件和周全的人性化服务，并不适合传统的建房卖楼开发模式；另一方面，老年公寓项目因为需要齐全的配套设施，其投资额大、资金回收期长，在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，对于开发的资金需求和回收期限都远远高于普通房地产项目。”

　　对此，作为金色年华项目直接负责人的汤平平也坦言，虽然目前看来市场对于老年公寓的认同度比较高，但在金色年华二期开发完成之前，社区经营很难达到盈亏平衡。“金色年华一期150亩地，四成是配套、六成是公寓，我们事先也测算过，以目前的规模在日后经营中很难达到收支平衡，需要进一步扩大规模。”但汤平平说，虽然做起来挺累，但随着这个市场的日渐发展，从长远看，“吃起来会很香。”

　　正是冲着这样的一种发展趋势，越来越多的房地产商开始试水这一市场。不久前，杭州有数家房产商开始着手寻找目标地块准备进军老年公寓市场，速度快的已初步定下了海南等地的老年公寓开发地块。“专业化可能是很多中小房地产公司必然要走的路，开发老年公寓项目则是老龄化社会进程中很有竞争力的一种专业化方式。”

　　绿城目前虽然尚未正式进军老年住宅市场，但作为行业领军人物，他们亦已开始了此方面的探索。位于杭州临平茅山脚下的综合性楼盘绿城·蓝庭就明确打出了老年牌，在这个楼盘中，专为老年人设计的楼盘达到了800多套，其中两到三成专为生活不能自理的老人准备。据该公司相关人士介绍，除了在住宅设计上体现对老年人生活习惯的考虑外，绿城还将在老年大学、老年食堂和健康医疗服务上进行相应的服务体系配套。