浙江在线01月24日讯 日前，就中央电视台《经济半小时》报道的某国有银行新疆区分行建设路支行的一起商铺贷款纠纷案件，该银行作出回应，表示会认真彻查。

　　一起区域支行的贷款纠纷为什么会惊动其总行？一起什么样的商铺贷款纠纷居然上了中央电视台《经济半小时》？

　　时间要回溯到2007年9月。新疆伊宁市市民付永德偶然看到了自己在银行的一份贷款记录档案，档案显示，他于2002年9月购买了位于乌鲁木齐市的东方花园商铺1号楼3-59号商铺，并有一笔111.1万元的贷款，上面还有两次不良记录。名字没错，身份证号也没错，但这份记录让付永德目瞪口呆，因为他所居住的伊宁市距离乌鲁木齐市有700多公里，他本人很少去乌鲁木齐，东方花园这个楼盘更是听都没听过。

　　奇怪的是，从贷款记录产生到被付永德发现的5年间，从没有人给他打过电话，催交物业管理费，银行工作人员也没有让他还过款。更奇怪的事还在后面，在实地查证时付永德发现，东方花园根本没有所谓的“1号楼3-59号商铺”。

　　一个子虚乌有的商铺，却被人以付永德的名义从银行贷走了一百多万元，如此蹊跷的事情究竟是怎样发生的呢？付永德到审批和发放这笔贷款的该银行乌鲁木齐市建设路支行讨个说法，却被拒绝。就在事情陷入僵局的时候，付永德突然收到了一张房产解除抵押通知书，上面显示他的贷款已于2007年11月22日还清了，还款人为乌鲁木齐市天地集团昆仑房地产公司。

　　乌鲁木齐市天地集团昆仑房地产公司何许人也？又与付永德的这笔离奇贷款有什么关系呢？在乌鲁木齐市房产交易中心，付永德查到了长江路92号东方花园一号楼3-59号商铺的开发商是新疆天地集团昆仑房地产开发有限公司，而产权人同样是这家公司。在房产交易中心，付永德还看到，就在他到建设路支行了解情况的当天，天地集团昆仑房地产公司又和该支行签订了一份协议，付永德的债务被转移给了昆仑房地产公司，而这份协议上并没有付永德本人的签名。

　　事情到了这一步，发生在付永德身上的贷款谜团现在还没有完全解开——至今我们还不能确定是谁假冒了付永德的名义，谁该对他进行赔偿，又有多少人像他一样，平白背负了巨额贷款，至今本人还毫不知情？我们甚至不能断言，杭州决没有这样的事情。

　　其实，如果了解房地产市场的所谓“潜规则”，类似付永德这样匪夷所思的遭遇背后，是个别开发商惯用的资金游戏。市场行情好，这样的资金游戏不会少，市场行情不好，资金游戏更疯狂。“如今是不怕没项目做，就怕没钱做项目。”采访中，一位在房地产市场摸爬滚打十几年的资深人士如此感慨。

　　那么个别开发商又会玩出什么花招？又有哪些手法是开发商常用的？

　　招数1：虚假交易，空手套白狼

　　付永德的遭遇或许是非常极端的例子，但在房地产市场上，左手卖右手买，虚假交易，空手套白狼的事情并不少见。

　　“去年市场刚回暖那会儿，我特地去杭州透明售房网上跟踪过一段时间的解除合同记录，这些房子都是两三年前卖出去的，有的年底就可以交付。”一位熟识的业内人士再三要求记者保证不透露其姓名、公司，免得成为业内“公敌”后终于道出个中玄机：“前两年市场行情走低，楼盘销不动，开发企业又急于回笼资金，怎么办？只好由内部员工从银行贷款把房子买下来，解燃眉之急。”

　　尽管这些房子实际上已经抵押给银行，但只要有购房者要买，前一任“业主”就会按公司的要求解除合同，让这套房源重新回到一级市场流通，等正式售出后，公司会给这位员工“业主”几万元当“奖励”。

　　因为房源多，员工少，而且使用员工的身份证也存在一定风险，所以也有公司借用他人身份证向银行贷款。这位业内人士认为，付永德极有可能就是这样变成了有名无实的“户主”的。相对而言，付永德的事查起来还比较简单，只要司法部门一介入，从银行系统入手调查，真相立即大白；但如果是企业内部员工贷款买房，同样能达到从银行获得资金的目的，隐蔽性却高得多。

　　招数2：提高价格，自产自销

　　坊间曾流传一则消息，杭州某别墅排屋楼盘沉寂三四年后开盘，首日便成交一套总价数千万元的天价别墅，其买主实际上是该公司老总。而后，该公司内部人员私下向记者证实，这个消息并非空穴来风。

　　买自己公司开发的商品房这样的事情在房产企业中非常普遍：一是因为便宜，员工通常有内部价；二是因为方便，从选房到贷款都是自己人在操作，有什么问题都好商量；三是因为熟悉，哪套房源位置好，哪个户型更实用心里有数。

　　这些理由确实合情合理，只是到了市场行情走淡的时候，买内部房又衍生出第四个不那么光明磊落的理由——提高成交价格，获得更多贷款。“如果按照市价来算，那套售价数千万元的别墅连一半价格都不一定值。”A先生，杭州媒体记者，因为工作原因曾与该楼盘有过深入接触。按照他的计算，提高售价这招除了吸引眼球外，至少为这套房子多套现1000万元。

　　根据1996年中国人民银行发布的《贷款通则》，银行必须对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，测定贷款的风险度；银行还应对所提供的相关资料进行核实、评定，复测贷款风险度。然而在实际操作中，作为资金游戏成败与否的关键一环，银行的个别工作人员在利益的驱动下，也参与其中，成为游戏的主角之一。

　　招数3：左右倒手，鱼目混珠

　　几天前，某楼盘销售人员向记者抱怨：“关系户最难搞定，已经给了两个点还要求打三个点(折扣)。”

　　类似的抱怨已经不是第一次听到，哪个楼盘开盘没有几个关系户？对开发商来说他们是利益共同体，即使市场行情不好也很少有哪个首次开盘的楼盘成交会非常难看，其中就有关系户在“撑场面”，所以即使吃点亏、私下抱怨也不愿得罪。

　　关系户又是怎么参与资金游戏的呢？这其实与虚假交易“异曲同工”：关系户买房→开发商提价→关系户寻找下家→退房或转让→再成交。在这个过程中，关系户从买房到退房这个环节中获得增值利润，而开发商则提高了楼盘整体价格，回笼更多的销售资金。

　　“很少有开发商不玩这招的，特别是一些高价楼盘，因为他们能从中获得更多利润。”曾任职某楼盘项目经理的B先生坦言，他也进行过这样的操作，对开发商来说，倒手、提价的风险并不大，更多的风险其实被转嫁到了银行身上。

　　招数4：内部集资

　　对没有上市的房产企业来说，融资渠道是相当有限的，没有好的项目，外部资金注入的可能性很小，有了好项目，肯不肯让旁人“分一杯羹”又是问题，所以，与其求助“外援”不如“自力更生”——在企业内部募集资金。

　　这种方式虽然不足为外人道，但的确是非常普遍的做法，杭州某知名房企员工向记者透露，他就曾认购过公司内部“债券”，而且“收益是当年银行利率的10倍”。在他看来，这是公司内部“分红”的方式之一，不是所谓的“非法集资”。

　　浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟告诉记者，界定非法集资已有相当明确的法律表述，在中国人民银行《关于取缔非法金融机构和非法金融业务活动中有关问题的通知》中，对“非法集资”的表述是：单位或者个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或者其他债权凭证的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物以及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为。

　　根据《中华人民共和国刑法》第一百七十六条在破坏金融管理秩序系列罪中，上述行为在单位吸收金额达到100万元以上或吸收150户以上时，即构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。

　　陈钟曾经帮助操作过企业内部债券的发行，他介绍说，这首先要经过中国人民银行的批准，但实际上，目前绝大多数房产企业在进行内部集资时并没有得到有关部门的批准。“但在实际处理中，非法集资的定性幅度比较宽泛，主要以是否侵害被集资人员的利益为标准。”陈钟表示，如果市场行情不好，内部集资一样有风险，万一公司破产或债务人卷款潜逃，债权人的利益未必能得到保障。“去年浙江省十大经济犯罪中多数为集资诈骗罪，这类集资风险很大。”

　　招数5：二次抵押

　　二次抵押是曾经流行过一阵的融资手法。随着银行贷款额度的收紧，记者从各方得知，如今申请二次抵押贷款的路几乎已被堵死，但也不排除一旦银行松口其卷土重来的可能性。

　　开发商做的二次抵押通常是这样的：四证齐全后，将土地证抵押给银行贷出建设资金，在偿还部分贷款后，再把该土地上建成的商品房抵押给银行，贷出资金，然后开发商再将商品房卖给消费者。

　　需要提醒购房者的是，这样的房子不是真正意义上的完全产权，购买时一定要注意。好在二次抵押的房子不会无迹可察，按照《中华人民共和国合同法》规定，同一抵押物设定二次或二次以上的抵押，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明，所以如果你所购买的商品房属于二次或多次抵押，正常情况下会有前一次抵押合同的约定。因此，你所要签署的合同一定要仔细阅读，看清楚是否有此类风险。

　　另一种辨别方式是，如果你签订正式销售合同后30天内没有收到备案合同，那么请尽快去产权交易中心咨询，因为按照规定，二次抵押的房产无法正常销售，即使销售了也不能正常备案。这样的房产只有抵押合同废止后(如贷款还清)，才能回到正常销售渠道中来。