成本过高,每月3单交易才能维持单店运转
根据业内人士估计,市区范围内目前存在的房产中介所大约为700家,其中以公司形式出现、3家门店以上的房产机构不到20家。针对他们的运营成本,记者请平安易居总经理姜毅算了一笔账。
如果以一家门店,10个经纪人为例,那么所需的成本包括50平方米左右的营业门店租金5000元/月,房源广告5000元/月,经纪人工资为10000元以上/月(不包括提成),装潢、办公用品等固定资产分摊800元/月,水电费以及其他税费1500元/月,电话费800元/月,店面装潢成本800元/月,这样加起来,每月总费用则需要3万元左右。
以每单交易佣金收入为8000元到1万元之间计算,至少需要3单以上的成交佣金才能满足一个门店的正常运行。姜毅表示,以上运营成本的估算还是相当保守的。从去年下半年的房产中介调整开始,4家门店以上的中介品牌如果没有成交的话,每月亏损至少在10万元以上。
出路
提高准入门槛,加强行业管理
就在行业协会准备出台相应的措施时,我市品牌中介并没有停止对寻找出路的思考。
据陈志仁介绍,海螺置业在成立之初,仅有一家直营店,其他的全部为加盟店。不过现在已经全部转变为直营店了。“加盟店管理难度很大,对品牌的维护也不利,最终还是选择以直营店的形式发展。”陈志仁说。而王珍楠则表示,早在去年下半年,他就已经将所有门店转为直营了。
针对目前房产中介行业的无序发展,市工商行政管理局注册科相关负责人表示,将从房产中介行业的准入门槛着手,从根本上转变现状。
据吴松华介绍,之前,我市房产中介机构的市场主体主要以个体经营户为主,主要是考虑到前几年温州二手房市场比较活跃,准入门槛也比较低。只要有名称、固定的场所和简单的设施以及一定的资金,外加两本房产经纪人职业资格证书就可以申办。不过今后,其准入的门槛将逐渐提高。
根据《浙江省社会中介机构管理办法》第九条规定,新设立的中介机构应当采用合伙制或有限责任公司制,原有中介机构应当逐步改制为合伙制或有限责任公司制。记者从市工商行政管理局注册科了解到,接下来,针对新设立的中介机构,将按照这一规定出台相应的措施。
另外,吴松华还表示,前段时间,市经纪人协会房产分会针对行业自律还进行了专门的讨论,估计在今年第二季度,将会出台《温州房产中介自律公约》,同时温州房产中介诚信联盟也会成立。这也将更好地引导行业朝着健康有序的方向发展。
疑问
温州会出现“中天置业”事件吗?
去年末,深圳知名房产中介中天置业老总卷款潜逃后,在业界引起了轩然大波。那么,在房产中介行业不景气和行业诚信受到考验的双重考验下,温州房产中介会出现这样的状况吗?记者采访的几位业内人士均表示,出现的可能性非常小。
市工商行政管理局直属管理分局副局长、市经纪人协会房产分会会长吴松华表示,目前温州房产中介和深圳中天置业、创辉租售在资金监管上存在不同,后者在二手房交易中,买卖双方的交易金都通过公司账号进行管理,这使得买卖双方的交易金承受很大的风险。而温州房产中介几乎不会涉及到买卖双方的交易金,相对来说也就不会出现“中天置业”的老总携巨款潜逃的事件。