浙江在线03月13日讯 今年2月份，由于赶上春节假期，加上天气寒冷，是传统的成交淡季。市信息中心监测的八家中介数据统计显示:当月杭城二手房市场成交量连续第五个月萎缩，与上年同期相比下降9.7%；综合成交均价12287元/平方米，较上月微幅上调68元/平方米；当月价格指数524.41点(以1999年7月2343元/平方米为基准，见表1)，较上月涨2.9个点。

　　政策层面较为稳定

　　调控继续发挥影响

　　1月份以来政策层面相对稳定，主要是前期调控措施继续发挥影响。首先是今年开始要一次性执行去年屡次提高后的房贷利率，使得资金使用成本大幅提高；再者是去年先后出台的“第二套房”政策及其补充意见，让部分置业者不得不同时面临较大首付压力和较高后期供房成本。

　　据中介人员反映，目前杭城二手房市场主要存在四类房东：第一类是占20%左右的纯投资型房东，他们往往持有多套物业，以投资赚钱为主要目的，手头资金更多的是来自银行贷款，其供房或再买房成本均较高；第二类占30%左右，也是以投资为主，但其多半仅持有单套可供出售物业，还贷压力并不是很大；第三类占40%左右，他们是希望通过房屋置换来改善居住条件，其面临的资金压力也不大；第四类占10%，笼统属于其他各种类型房东。前期调控目前对第一类房东的影响最大。

　　挂牌价格趋于理性

　　次新房源大量上市

　　春节后，许多中介都接到了不少新增房源，供给面首先回暖，同时挂牌价格也开始理性调整，有利于刺激成交进一步回暖。2月市场供给面的另一个特点是，次新房源大量上市，同时成交活跃。据分析，一方面是由于次新房源在结构、配套、采光、品质上存在明显的比较优势，使其供需渐旺；另一方面也是因为次新房源多半户型较大，总价较贵，且多为前述第一类投资客持有，房源激增。

　　初次置业蓄势而发

　　租赁市场呈现火热

　　2月份，部分房源价格小幅回落，同时，股市走势持续低迷使得不少人抽出资金，手头流动性加强。未受“第二套房”政策波及的初次置业需求(尤其是初次新婚置业需求)在前期积累较久之后首先蓄势而发。

　　据相关研究机构统计，春节后初次置业需求占到了总需求量的七成左右。市信息中心监测的八家中介数据统计也显示，当月有84%的成交户型在90平方米以下，74%的成交总价在90万元以下。小户型、低价位房源历来备受初次置业者青睐，在这轮行情中进一步体现出绝对优势。2月市场需求面的另一个特点是，租赁市场行情呈现火热，房源租售比日益提高，供需两旺。据分析，一方面是前述第二类房东在市场行情看淡的前提下，不紧不慢，转而出租收利，以租养房，待价而沽；另一方面也是不少置业者迫于房贷渐高压力，退而求租，继续观望。

　　新婚置业、初次置业等刚性需求的注入，使得市场开始呈现出结构性回暖。虽然目前二手房成交价格仍处于波动期，但短期调整空间已不大，价格无论上扬还是下跌都将有限。同时，二手房市场属于散户对散户格局，价格调整很难形成一致行为，且个人相较开发商而言资金回笼压力不会很大，因此其比新房市场更容易挺过宏观调控的风浪，春节后杭城部分区域一、二手房价格出现倒挂便是很好的例证。