图为热闹的拍卖现场会。

　　 图为拍卖师落槌成交。

　　 土地出让金欠缴是各级政府部门颇为头痛的问题，它犹如烦人的“牛皮癣”，清了欠，欠了清，天台县也未能幸免。至2005年5月，

　　 该县欠缴土地出让金达2.35亿元。为此，该县及时总结经验教训，坚持分类处置、分期缴纳、多管齐下、全方位催缴，历经3年的努力，

　　 该县终于全面根除土地出让金欠缴这一顽疾，实现连续两年土地出让金100%到位——

　　 深究欠缴根源

　　 天台县土地使用权出让始于1992年。经过10多年的培育和发展，土地市场逐步成熟。至2004年底，经营性土地出让金收入达24.65亿元，城市化进程明显加速。房地产开发企业如雨后春笋般冒出，从1998年的1家发展到2005年的18家，杭州、宁波、温岭等市的房企纷纷前来“试水”。天台县从一个没有什么“房地产”概念的山区小城，一跃成为房地产市场空前活跃之地。但不可否认，在繁荣的背后，却隐藏着土地出让金欠缴的顽疾。到2005年5月，全县欠缴土地出让金共2.35亿元，涉及房地产开发企业7家。

　　 对于土地出让金欠缴的原因，天台县国土局局长陈天林深有体会地说：“这其中有政策性影响，有少数民众的干扰，也不乏开发商故意、甚至恶意的拖欠。”

　　 近些年来，全国各地房地产价格飞速上涨，房地产投资迅猛增长。2004年，天台县房地产业投资累计7.24亿元，竣工商品房约15万平方米，销售金额3.24亿元。从2004年开始，国家相继推出了一系列调控措施。2005年5月，国家七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。2006年是我国房地产业的又一个政策年，一系列房地产调控铁腕政策频频出台，从“国六条”的出台，到“十五细则”的实施；从银行利率和准备金利率的调整，到“限外令”的颁布，从延长营业税征收时间，到提高营业税比例；从“土地监察风暴”到全面开展“住宅节能标准”的强制执行，将税收、信贷、土地等调控手段发挥得淋漓尽致。受此影响，天台县商品房销售套数、商品房销售面积、商业用房销售面积明显下降，二手房交易也跌入低谷。开发商销售资金回笼缓慢，银行紧缩信贷，对房地产企业的影响较大。个别企业在开发项目时依靠银行融资，用于支付土地出让金及一期开发等相关费用。取得预售许可证后，即向社会公开销售，取得购房预付款，以支撑第二期项目的开发，或再次参与竞拍，取得土地。这种经营之术，在房地产市场一片红火时，尚能维持经营，但当国家政策有所变动、对行业的经营行为进行规范时，资金链就会断掉。拖欠出让金，在一定程度上缓解了资金压力。如1000万元出让金欠缴12个月，即可减少利息支出近100万元。

　　 “当然，政府部门在某些工作上的不得力，也为开发商制造了拖欠的借口。”陈天林对此直言不讳。2004年初某公司受让始丰新城一地块，当时政府承诺在5月份前搬迁地块内的电力信号线和铁塔等地上建筑物，但直到2005年8月才搬迁完毕。该公司在受让的地块上砌筑围墙，却多次被村民推倒。规定时间内无人认领的杨家山上的坟墓，清明节又凭空冒出了扫墓人等等，一定程度了干扰了房地产项目的开发，受让企业提出了异议。

　　 分类处置 分期缴交

　　 天台县委、县政府对土地出让金拖欠一事十分重视，于2005年8月3日召开专题会议，确定了分类处置、分期缴交、多管齐下、全方位催缴的工作思路。对于开发商提出的合理要求，建设局、国土局、交通局、新城委、国资公司等单位，自即日起，1个月内做好扫尾工作。对于无理阻挠干扰企业施工者，应从速从严予以查处。对于无理拖欠的，要在媒体上公布“老赖”名单，必要时诉诸法院，走依法解决之路。

　　 2005年5月1日、8月10日、9月8日，该县国土局先后向欠缴企业发出了《关于限期缴交土地出让金的通知》，《通知》由专人送达，并取得回执。8月15日、27日该局又指定专人进行电话催交。8月26日、9月8日，国土局领导带队，上门到各公司催缴。11月12日，天台县在当地主要新闻媒体上公布了限期缴纳土地出让金的公告。公告内容包括欠交土地出让金的房地产公司名称、地块坐落、受让时间、面积、出让金总额、已缴金额、欠交金额、限期缴款时限等等。未缴清土地出让金者，禁止参加新的土地出让招标会。

　　 在催讨过程中，天台县充分体现了政府的耐心和诚意。县领导专门约访各公司老总，增进沟通理解，帮助解决具体困难。9月15日，县政府根据催交情况，对催缴时限、方式作了适当调整。一是要求各欠缴单位在9月20日前作出书面承诺；二是允许分期付款，三是必须明确付款的具体时限和分期缴交的具体金额。至9月20日，3家公司无条件作出书面承诺，2家公司要求帮助解决开发过程中遇到的困难，1家公司要求解除合同。2005年底，天台县催缴到位出让金1.1亿元；2006年催缴到位7000万元，当年度出让金无一拖欠；2007年5月，欠缴的出让金全面到位。

　　 依法解除出让合同一宗。2004年2月，一公司以9220万元竞得天台县老西客站地块，1个月内缴交了6000万元，此时周边群众对地块规划设计条件提出异议。事实也证明规划设计条件存在缺陷。该地块开发受阻，余下的3220万元也就一直拖欠着。考虑到具体情况，经双方协商，同意无条件解除出让合同，这也成了天台县第一个以协商方式解除出让合同的地块。后来，天台县对该地块规划条件作了适当调整，并以10200万元成功出让。

　　 提起催缴一事，陈秀红有话要说。她一直负责国有土地使用权出让这一项工作，全程参与出让金的催缴，深知个中酸甜苦辣。“催缴出让金，有时会听到一些难听的话。个别开发商不讲道理，吹胡子、瞪眼睛、拍桌子。”某公司于2004年10月20日以1010万元竞得一宗土地，在缴交300万元后便杳无音讯，既未按规定时间签订出让合同，又对多次催缴置之不理。“有一次，我把限期缴交通知书送到该公司，刚好碰到公司老总，他竟然指着我的鼻子骂娘。”回想起当时情形，陈秀红真是又好气又好笑。其后该企业被取消竞得资格，并承担了相应的责任。

　　 全方位催缴出让金还表现在另一方面。某公司开发一项目时，超出合同约定的建筑面积，需补交土地出让金11.36万元。该公司注册地在玉环县，项目完成后，随之撤销了项目部，撤走了相关人员，联系一度中断。“11万元虽然不是大数目，但这是国有资产，我们绝不能让它流失。”该县国土局领导葛兆章的话语掷地有声。他特地与陈秀红一起，专程赶到玉环县了解情况，得知该公司已经注销，但与原法人代表狄某取得了联系，狄某最后全额补交了这笔出让金。

　　 出让更慎重 收缴更规范

　　 欠缴的土地出让金终于全部到位了，但天台县的相关工作并没有局限于此，而是回过头来，进行多方面的思考和规范。“土地出让涉及拆迁、拍卖、规划等方方面面，每一个环节都必须考虑周到。否则，既不利于出让金的收缴，更不利于土地市场的规范管理。”天台县国土局副局长叶海明深有感触地说。

　　 土地出让必须以“净地”出让为前提。从2005年开始，天台县对地上附着物补偿未妥善处理，拆迁安置未全面完成的地块，坚决不予出让。2006年，一宗计划出让的土地，由于地上附着物没有彻底清理，出让计划予以取消。土地出让1个月内进行一次“回头看”，检查出让金收缴到位情况，并作为此后土地出让的重要依据，对于上一宗出让项目没有结算清楚的，一般情况下不再审批下一个出让项目。

　　 适当控制土地出让总量相当关键。有数据显示，2005年初，天台县房地产市场总体情况是土地足、房源多、品质好、价格稳。以平均每套90平方米计算，已出让土地可开发住宅15000套左右。从2005年起，天台县对土地出让规模作了适当调整。当年出让各类经营性土地196.3亩，收取出让金2.3亿元。2006年出让土地60.93亩，收取出让金1.81亿元。近三年来，天台县土地出让价格总体平稳，房地产价格稳中有升，年均增长幅度在5%左右。

　　 规范收支管理是重中之重。2007年8月20日，《天台县国有土地使用权出让收支管理办法》正式出台。本办法共6章25条，对出让的征收管理、使用管理、预决算管理、监督检查等作了进一步的明确，规定县财政部门是土地出让金收支的主管机关，县国土资源部门是土地出让收入的具体征收机关，土地出让收支全额纳入县政府性基金预算，实行彻底的“收支两条线”管理。对于不按时足额缴纳土地出让金的，按日加收违约金额1％。的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。国土、财政等部门加强协作，做到信息共享，反馈及时。国土资源部门凭国有土地使用权出让合同、土地出让金专用票据和契税完税证，办理土地登记手续、核发国有土地使用权证书。2007年，天台县出让各类经营性18宗181.7亩，到2008年1月29日，3.3亿元出让金全部到位。

　　 土地出让金收缴的全面规范，使房地产市场更趋成熟。天台县房地产企业走上了优胜劣汰、做强做大的良性发展之路。