浙江在线05月15日讯
高档别墅一般配有“私家庭院”。“私家庭院”在法律上是什么性质？是否需要办理登记？浙江省一位姓张的先生对此“较真”，他就“私家庭院”的性质向房产公司提出质疑，并于4月29日向余杭法院提起诉讼。
买房
2005年11月18日，张先生与杭州某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由张先生购买该房产公司开发的位于中泰乡桃花源的别墅一幢，房屋建筑面积531.77平方米，按每平方米15009.87元计算；商品房的私家庭院1436.42平方米，按每平方米3213.48元计算。
2006年3月，房屋建成，房产公司委托对涉争房产进行了测绘，并通知张先生最终房屋建筑面积为528.68平方米、私家庭院面积为1488.9平方米，要求张先生按此结算。
张先生按其要求履行了付款义务，共计支付购房款12719973元，其中“私家庭院”部分价款为四百七十八万四千多元。此后由房产公司负责代办“三证”。
2006年11月1日，房产公司向张先生交付了上述房产的“三证”。张先生却发现《房屋所有权证》上登记的“房屋状况”只有“建筑面积”528.68平方米，而没有“私家庭院”的相关记载，于是对“私家庭院”的性质和测绘依据等向房产公司提出质疑。
房产公司答复称“私家庭院”即土地证记载的“独用面积”。张先生对此不能接受。
起诉
张先生认为，既然房产公司将“私家庭院”作为合同独立标的物分割出让，必须符合法律规定；作为不动产，其权属应通过登记确立。但涉争房产的相关登记均未对“私家庭院”加以定性和确权。房产公司将土地使用权“独用面积”等同于“私家庭院”属于偷换概念，法律不允许土地使用权单独私自买卖。此外，张先生为购买涉争房产所支付的房价款显然包括其土地成本。
鉴于双方多次协商未果，张先生不得已诉诸法院。
