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相约画乡迎新春
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一平方米只需1898元 超低价楼盘卖的是什么关子
  已交付的荷塘月色一期。

   浙江在线07月17日讯 “旭锋清溪园,起价1898元/平方米,毗邻西溪山庄。”“在杭州有天有地有果园,洋房+果园最低13万元一套,可落户”……最近,一批超低价楼盘搅动了不少购房者的心,有人认为这意味着杭州房价在下跌,而更多的人抱着质疑的态度。

  超低价楼盘们,到底是些什么房子?究竟卖的什么关子?

  13万元的花园洋房+果园,听上去诱人,实际情况是——

  洋房只有40平方米,果园只有10年使用权

  拥有自己的房子,房子旁边有块自己的果园,闲来种种时令果蔬,这是很多怀有田园情结的购房者的理想。因此,当李小姐的手机上收到一条某楼盘发过来的信息,“买房子送果园,花园洋房+果园最低13万元”,李小姐大吃一惊,“杭州哪里还有这么便宜的房子?”

  这个打出“杭州首家独立产权农庄别墅”旗号的楼盘,位于余杭径山镇的径都·荷塘月色。径山在杭州的西北部,过了瓶窑还要往西开,与杭州市中心的车程约在1小时左右。荷塘月色一期已经交付,目前大打促销的是即将开盘的二期房源。

  根据售楼人员的说法,荷塘月色本来是纯排屋别墅项目,产权为70年产权。后来因为国六条出了“90/70”政策,因此二期房源的户型做了很大调整,最小的约40平方米,90平方米上下的也不少,此外还有250平方米左右的大户型。13万元的最低总价,指的是40平方米的户型,“折算下来约3300元/平方米”。径山一带在开发的项目还有恒和·依山郡,目前的公寓定价在4500~5500元平方米左右。

  根据户型大小的不同,荷塘月色赠送的果园面积也各不相同。据悉,40平方米的户型赠送60平方米的果园,200多平方米的大户型则赠送200平方米左右的果园。这个果园位于小区的东面,目前看上去基本还是一片农田,一些一期业主获赠的果园有些耕作的迹象,部分还架设了葡萄架子。虽然果园是赠送的,但实际上只是赠送10年的使用权。由于绝大多数客户不可能每天照顾果园,因此开发商提供专门的果园看护服务,对此会在物管费之外另收一笔费用。

  李小姐看房回来,觉得“40平方米的小房子,怎么也称不上花园洋房吧?”

  起价1898元/平方米的超低楼盘,实际情况是——

  工业用地,6幢工业厂房混搭4幢住宅

  旭锋清溪园的1898元/平方米起价,成为近期关注的热点。因为根据如今的行情,闲林板块虽然今年以来有不少楼盘低价开盘,但是最低价位普遍在4000~5000元/平方米左右,因此2000元/平方米不到的价格,无疑很“震撼”。

  记者了解到,旭锋清溪园位于闲兴路孙家坞附近,是由当地村里的经济合作社租给开发商做工业用地使用,因此没有房屋产权,只能签50年的租赁合同。实际上,整条闲兴路上几乎都是大大小小的工厂。

  而从其沙盘上来看,这个项目很难被称为楼盘:整个项目的主体是前面6幢工业厂房,后面的4幢住宅“是搭着卖的”(售楼人员原话)。其中起价1898元/平方米的是其中两幢住宅楼,其与厂房之间的楼间距非常近,售楼人员表示,这两幢住宅主要是作为工厂的员工宿舍出售的,目前已经售完;现在在售的是另外两幢住宅9号楼和10号楼,总房源约120套,均价在2200~2600元/平方米左右,户型从50平方米至208平方米不等,据悉整个项目将于明年10月交付。

  售楼现场没有楼书,只有两份简单的复印资料供客户浏览,上面注明了大开间交付标准。而在付款方式上,按揭是不允许的,只能采取两种付款方式:一种是一次性付款,可以优惠5%;另一种是分期付款,房子交付的时候付清所有余款。当记者表示想要看一下预租合同条款时,售楼人员表示只能先选定了房源才能看合同,“合同在老板手中,客户要直接跟老板签合同。不过老板今天不在。”销售小姐说。

  记者在现场的时候,两个场景印象深刻。一是售楼人员给客户打电话,催促赶紧来签合同,“过两天我们就要提价了,每平方米涨200元。”不久之后,一位操本地口音的客户过来,要求退掉两套房子。

  售楼处后面就是工地现场。9号楼和10号楼的位置距离厂房很近,中间仅由一块小绿地隔开;但是其背后那座山已经被开凿了半边,裸露的山体对着住宅楼,距离很近。

  超低价楼盘的购房风险

  关于购买小产权房的风险,本报曾经多次报道。而对于个别超级低价的楼盘,其品质的风险仍然值得注意。

  事实上,随着去年和今年明显的物价上涨,楼房的建安成本也迅速上扬。前年的时候,杭州的多层建筑建安成本大约为每平方米1000多元,高层住宅则为每平方米1500元左右。而今年,“这个数字根本打不住。”一位做工程承包的朋友告诉记者。

  首先是今年以来水泥、钢筋这些原材料涨势凶猛,这位业内人士告诉记者,“去年这个时候,圆钢的价格只有3000多元/吨,而现在已经涨到5200~5300元/吨,上涨幅度约40%。”水泥的价格虽然目前稳定在315元/吨左右,但是比起去年和前年,也已经上涨了不少。

  与这些原材料的涨价相比,人力成本的提高更是让当下建筑企业感到头疼。“前两年,建筑工人的工资普遍在60元/天,而现在,杭州建筑业内,普通小工的工资大约在80元/天,技术操作工的工资在100~120元/天,但还是人手紧缺,很多工地都请不到工人。”这位业内人士说。

  在这样的局面下,房子的建安成本大幅上涨。这位业内人士透露,“现在普通多层框架结构毛坯房的建安成本大约在1300~1500元/平方米左右,高层的建安成本大约在1600~1800元/平方米左右,这个成本单是建设,还不包括土地、财务等成本。”虽然郊区以及乡村里的楼房建安成本相对要比城市里便宜,这除了因为乡镇建房由于省略很多相关税金和费用外,还有很大原因是不少楼房是直接找小工,而不是通过专业的建筑公司来建造,此外乡镇房子中砖混结构还比较普遍,全框架结构使用得相对少。

  此外,如果综合考虑的话,超低价楼盘未必真的很划算。一位购房者对此算了一笔账:“花20多万元买50年的租赁权,折算下来每年花费5000元,品质一般;而闲林有些楼盘也不过卖4000多元/平方米,但是是70年的所有权,相当于每年花费6000多元,也并未贵出很多,但是品质有保证,而且业主不用担心其间的拆迁、政策、开发商注销等变动导致的不利影响。”

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