到去年为止，我市已有物业管理企业176家，行业从业人员2.2万余人。而物业服务质量、小区停车以及小区治安等问题，一直是市民关注的焦点。
因早在2001年9月3日修改实施的《宁波市住宅小区物业管理条例》的部分条款，与去年10月国家颁布的《物权法》有矛盾，《宁波市住宅小区物业管理条例》被纳入今年地方性法规修订项目，近日，由市建设委员会组织起草的修订草案已在宁波政府法制信息网上公布，征求市民意见。
昨晚，本报“热点星期三”市民热线咨询服务第二十一次启动，市律师协会民事专业委员会主任、浙江素豪律师事务所吴文达律师和市律师协会公司与证券专业委员会委员、浙江康派律师事务所胡栋律师走进本报热线室，围绕“小区物业管理该如何规范”这一话题与市民交流。市民们对修订中的《宁波市住宅小区物业管理条例》充满期待，结合自身感受纷纷献言献策。
来电实录
物业公司权力太大
阮先生（87××××25）：我发现有的物业公司权力太大，不少涉及公共利益的事往往不与小区业主委员会商量，而是自作主张，新条例应明确这方面的限制。小区聘请物业公司，最好实行强制招投标，防止出现“老子造房，儿子管房”的情况。
目前小区物业收费用途不够明确，如按现行规定，利用小区公共场地和公共设施收取的费用，归全体业主所有，但也可用于物业管理费用不足。这样容易产生矛盾，希望条例在修订中进行明确。以后可明确对物业公司进行资质管理，目前有些没有资质的物业公司也在管理小区，也在收费。
律师点评：赞成阮先生提到的限制物业权力的建议，涉及小区公共设施、公共场地的工作，物业应与业主委员会协商确定。只要小区成立了业主委员会，就可以采取强制招投标的方式来聘请物业公司。对物业收费的用途，条例修订中可作明确；对物业公司进行资质管理也很有必要，可将物业公司资质评定与公司业绩，特别是与业主满意率挂钩，条例修订中可对此作出引导性的规定。
小区停车收费要明明白白
齐先生（87××××18)：建议条例修订中，明确界定小区停车收费哪些属于场地使用费，哪些属于物业管理费，目前收费有些不明不白。
律师点评：对小区公共场地的停车收费，利益属于全体业主，这是非常明确的。但同时，物业对停车的管理费用也应从这些收费中开支。如何确定场地使用费和物业管理费的比例呢？目前，宁波的一些住宅小区基本做法是，买下车位的，每个车位每月交30元管理费；车位属公共场地的，每个车位每月交120元停车费。从中不难看出管理费和场地使用费的大致比例，当然这不是绝对的，不过可作参考。场地使用费的使用，应由业主大会决定。
可考虑给予小区业主委员会经费保障
张先生（87××××33）：据我观察，有的物业公司与街道、房管部门走得太近，这些部门的监督职能发挥不够，建议在条例的修订中增加对这些监督部门的监督内容。小区业主委员会无经费保障，要办事很难，建议在条例的修订中增加业主委员会经费保障的内容。
律师点评：张先生的建议很好。街道、房管部门、物业办在对物业公司进行监督时，还可邀请小区业委会成员一同参加，让监管过程更透明。因缺乏经费保障，影响业主委员会职能发挥的现象确实存在，建议可从归全体业主所有的、利用小区公共场地和公共设施收取的费用中，划出部分作为业主委员会开展工作的基本经费保障，条例修订中可有所考虑。
对违章建筑的查处要确定职能部门
孙先生（86××××62)：房子漏水，找物业公司，他们说该找小区开发商。可找开发商需要时间啊，我上班他们也上班，我下班他们也下班，没有这个精力，建议物业公司能否帮助代办，我们也会付适当的服务费。希望条例修订中对此有所考虑。另外，若邻居搭建了违章建筑，影响自家的光线和通风，向物业反映，物业叫来城管，城管看了一下又走了，说管不了。如果和对方打官司，则太费精力。条例在修订中，能不能确定管这事的机构？
律师点评：建议物业代办的想法很有建设性。对违章建筑的查处，我们认为这应该属于规划部门的事，条例修订中可作考虑。
可以考虑降低成立业委会所需条件
周先生（86××××38）：我住在镇海骆驼，我们小区物业服务质量很差，每年物业收费开支也从不公布，小区路灯坏了也不主动去修，小区里的会所还出租成了洗头房、洗脚房，每天半夜都吵吵嚷嚷。更加气人的是，小区里有条人工河，放养了不少鱼，一些外来工知道后，常用电网来捕鱼，把好好的一条小河搞得一塌糊涂。和小区物业反映，他们说不敢管，怕那些人报复。因为物业服务质量差，小区内的住户都不愿交物业费。如此一来，恶性循环。多次反映，问题都得不到解决。小区虽然已经交付两年了，但因为入住率不高，至今无法成立业主委员会，业主无法将这个物业公司“请”出去。遇到这种情况，我们该怎么办？
律师点评：虽然小区入住的居民不多，但他们代表的利益和今后入住居民的利益是一致的。在条例修订中，可以考虑降低成立业主委员会所需的条件，以便让已经入住的居民切实维护自身的合法权益。 （记者 姜恒）本篇新闻热门关键词:出租热点捕鱼场地
