钱江新城晨景

即将开放的钱江新城儿童城本报记者 吴新燕 摄

　　 浙江在线09月17日讯 万象城、华联UDC时代、荣和大厦、蓝鲸国际、万银国际、高德广场、来福士广场、圣奥中央商务大厦、迪凯商务中心、华成国际发展大厦、宏程大厦、尊宝大厦、东杭大厦、中天世纪大厦、浙江金融财富中心……

　　作为未来的城市中心，钱江新城的CBD地位，已经越来越为人所认同。而随着众多项目崛起，另一个问题也开始浮出水面，那就是钱江新城到底有多少写字楼？如此体量的写字楼，市场又能不能最终消化？

　　公建比例占85%

　　从国内外CBD发展经验看，CBD是城市产业发展到一定阶段的自然产物，在CBD内金融、商业、贸易、信息和中介机构云集，拥有大量办公、酒店、服务性公寓等配套设施，是服务业高度集中、城市景观最繁华的地段和标志性建筑最集中的区域，成为展示城市形象的重要窗口。只有商务的集聚，才有真正的CBD，否则就只有形式上的高楼大厦群。

　　正因为如此， CBD办公建筑所占比例大小也往往成为衡量CBD等级的重要数据。像美国曼哈顿、法国拉德芳斯等世界级CBD，其办公建筑比例达到70%以上，上海陆家嘴CBD为66%左右，一般区域级CBD在50%以上，而小于35%则不能称为CBD。

　　定位为区域级CBD的新城核心区在规划上也遵循了这一原则，它也决定了新城核心区以商务地产为主，居住配套的地产格局。

　　据介绍，钱江新城核心区规划建筑面积约840万平方米，其中公共建筑约715万平方米(含保留55万平方米)，居住面积125万平方米(含保留57万平方米)，公共建筑占85%。新规划建设的公共建筑平均高度约135米，其中200米以上9幢，最高楼规划为320米左右，将是杭城超高层建筑最集中的区域。

　　可售面积仅300万平方米

　　虽然钱江新城核心区规划建筑面积达到了840万平方米，但为了保证新城核心区的人气和活力，避免晚上出现“空城”现象，所以钱江新城在规划上强调混合性，提出了打造“24小时生活形态的CBD”，在建设大量高档商务写字楼同时，也建设一定量的文化会展、娱乐餐饮、购物旅居等配套设施。

　　由此，840万平方米就被进行了“分解”。

　　据了解，在钱江新城的公共建筑中，办公建筑面积约457万平方米(含保留38万平方米)，市政文化类建筑48万平方米(含保留10万平方米)、酒店商业娱乐类建筑120万平方米(含保留7万平方米)，公寓式办公酒店混合类建筑约90万平方米。办公建筑比例在54%左右，除去规定企业总部自用办公约45万平方米，专用金融办公约70万平方米，面向市场写字楼仅304万平方米。

　　根据杭州写字楼年销量约40万平方米来计算，钱江新城核心区的写字楼8年左右将销售完毕，而这也意味着6年以后钱江新城核心区，将基本无楼可售。

　　钱江新城写字楼

　　迎来集中供应

　　目前，杭州的办公商圈主要分为武林商务区、庆春凤起商务区、城站商务区、文教商务区、黄龙商务区、吴山商务区、滨江商务区和钱江新城区块。而今明两年，钱江新城无疑是供应量最大的一个区域。目前，华成国际发展大厦、浙江财富金融中心、尊宝大厦、迪凯商务中心、宏程大厦、蓝鲸国际、万银大厦等商务地产项目已经纷纷开盘。其中蓝鲸国际已经结顶，尊宝大厦9月中旬即将结顶。而根据统计，今年达到预售条件的项目还包括华联UDC时代、圣奥中央商务大厦等项目。

　　杭州市透明售房网显示，在楼市整体调整的背景下，这些项目的销售情况都相当不错。比如万银大厦销售加预订率已经达到91%；尊宝大厦推出600多套房源，可售房源也已经不多；华成国际发展大厦只剩11套房源可售；最近开盘的迪凯国际中心，更是连连登上杭州市透明售房网日成交三强榜。

　　据了解，这些写字楼的客户主要是银行、外贸、浙江省内的民营企业、律师事务所、会计师事务所等服务机构，购买写字楼大多做总部用。比如建设银行拿下了浙江财富金融中心6万平方米一幢楼、蓝鲸国际打包卖给了交通银行，民生银行一举买下尊宝大厦金尊18个层楼、某个做建筑安装的上市公司买了万银大厦6个层楼……首轮高素质企业入驻钱江新城，显然为这个区域成为金融服务业基地，奠定了良好的基础。值得一提的是，钱江新城许多写字楼都提出了只能整层买的销售策略。比如宏程大厦、华成国际发展大厦、华联UDC时代等，平层面积基本上都超过1500平方米，如果以18000元/平方米的价格计算，那么单层的销售价格就达到了2700万元。开发商表示，这是为了保证入驻的都是大企业、大集团，提升整个写字楼项目的档次。

　　CBD概念已深入人心

　　据了解，在这些新近热销的写字楼客户群中，其中也不乏一些从黄龙、武林等原有商圈里移楼过来的企业和公司。

　　那么，钱江新城又靠什么吸引了他们入驻？华联置业总经理助理董晓月表示，在他们的意向客户中，很多都是响当当的大公司，一来就要买五六层的，实力非常雄厚。但他们原来的办公场地，却因房龄太老、停车位太少、规划过于滞后等，无法跟他们的企业形象相匹配。所以他们急需寻找一些新的写字楼，以改善自己的“门面”。

　　相比之下，钱江新城写字楼的起点比较高，从产品上来看有比较大的提升。比如标准层普遍超过1000平方米，层高普遍超过3.5米。该区域写字楼在产品创新方面也不乏亮点，比如万银国际大厦铺设的是网络架空地板，所有网线和电缆都铺设在地下，给二次装修和调整办公空间非常方便；采用中央变频空调，两套空调系统独立运行，互不干涉等。

　　而钱江新城比较大的一个优势是车位优势。除了各个写字楼项目本身比较高的车位配比率之外，钱江新城还有一个很大的地下空间工程，配置有6万多个公共停车位。比如位于新城五星路和城星路交叉口的钱江新城城市阳台一号车库就有泊车位829个，是目前浙江省最大的地下大型停车库，已经通过工程竣工验收。“新城楼盘的停车位设置起码要比老城区好一倍”，钱江新城管委会相关负责人介绍，公共停车位已经竣工的有4500多个。

　　“钱江新城将是杭州未来无可争议的CBD，这一点已经越来越深入人心。所以这么多公司会义无返顾地把公司总部放到钱江新城来。”采访过程中，钱江新城的一些开发商纷纷这样表示。

　　据了解，2010年，钱江新城将迎来写字楼的集中交付期。包括万银大厦、尊宝大厦等在内的写字楼都将迎来交付。到时候，这个区域写字楼的集聚效应将体现出来。而用浙江浙欧置业有限公司副总经理郑洪昌的话说，“到时候地铁开通，那才是钱江新城写字楼的价值大幅度提升的时候。”