本报讯 “金九银十”未过半，楼市依然寒意阵阵。据统计，上月我市房产销售备案套数同比下降约44%，市区近期新开的10个楼盘虽然价格有高有低，销售却难尽人意。在全国房地产市场交易持续萎缩和周边城市兴起降价潮时，一直“特立独行”的嘉兴楼市能否继续“独善其身”？面对嘉兴房产界的各种疑问，近日来禾参加长三角地产精英高峰论坛的长三角地区经济学家、房地产业从业人士表示，禾城楼市已步入调整期，开发商和购房者均需找准定位。

　　 楼市调整“三部曲”

　　 “嘉兴房地产市场已出现成交量拐点。”资深房地产评论家、上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，虽然嘉兴市场投机性需求少，且近年房价从未大涨，下行空间较小；但是房地产具有投资属性，近期周边城市房价下降会加剧禾城市场的观望情绪，不排除在成交量大幅萎缩后出现类似杭州、上海等地的房价下滑现象。

　　 “与其观望市场，不如早点售出存量房，为企业赢得生存机会。”曾经创造年交易额500亿元销售奇迹的上海世联房地产顾问有限公司董事总经理袁鸿昌指出，土地交易滞胀、房地产成交量萎缩是开发商资金链吃紧的表现。作为楼市调整三部曲的最后阶段，降价在所难免。

　　 据统计，自今年6月市区商品住宅成交量出现环比下降后，我市房地产交易量就一蹶不振，上月市区房产销售备案套数仅949套，同比、环比分别下降了约44%和21%，降幅之大为近年少见；销售走冷也使开发商囤地热情大减，今年上半年全市土地拍卖增值率仅0.67%，同比下降了约26个百分点。

　　 调整期生存第一

　　 “房地产不会跌价!”虽然市场上降价的呼声已不绝于耳，视角前卫的复旦大学教授、知名学者顾晓鸣却语出惊人。他认为，即使市场整体低迷，个别楼盘带头降价，但嘉兴许多地段好、品质好的楼盘还有升值潜力，有实力的楼盘应该耐心等待下一个“春天”的到来。

　　 记者在走访中也发现，7月至今全市公示预售的20多个楼盘，频频报出每平方米4600元至5000元以上的开盘高价；上周末，有43座在售楼盘的我市东南区域住宅成交均价已升至5169元/平方米，市中心、正西、西南等热点区域的住宅成交价也在每平方米5000元至6000元之间。一些口碑好的品牌楼盘甚至还存在排队抢购现象。

　　 “楼市调整，生存为王。”上海知名房地产营销机构成全机构董事长全忠表示，嘉兴房地产企业普遍规模小，特别是一些实力弱的企业，更无力承担长期有价无市的后果。在楼市调整期，开发商除了适当调整价格，更要在楼盘品质、小区环境、营销手段等方面练好“内功”，争取更多生存机会。

　　 买卖均要定好位

　　 “自从万科带头降价后，房子就更难卖了。”我市一新开楼盘销售人员如此感叹今年的“金九银十”；而“大家都在降价，嘉兴也会降”，也成了记者近期听到购房者说得最多的一句话。开发商愁过冬、购房者困惑何时出手成了当前楼市两大主旋律。

　　 “房价调整是正常现象。”长三角房产界专家一致认为，即使“金九银十”不再，以自住为主的刚性需求仍是拉动房地产消费的主要动力。因此，价格波动只是短期现象，从长远看，嘉兴房地产价值曲线仍呈上升态势，房地产业的分化也成为必然。

　　 维护老客户、利用各种人际关系发展潜在购买者、瞄准上海等周边城市进行差异化营销……上海绿城东方建筑设计有限公司总经理荣嵘认为，开发商要顺利过冬，就要找准定位、细分市场，“像做车一样做房子”；虽然市场总体有利，但嘉兴购房者同样要找准定位，刚性住宅需求者该出手时就出手，改善居住型购房者则可耐心挑选性价比高的楼盘，投资者最好再等三五年市场稳定了再下手。