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好、坏、富、穷 学区是否会形成新的城市藩篱

  “美国也有学区房,孩子上个好学校比在中国还抓狂!”网上,几个网友在抱怨杭州的学区制度,害得他们不仅要住又小又破的二手学区房,还要和暗访的学校老师斗智斗勇。马上有人跳出来跟帖,称学区房价格奇高是世界普遍现象。

  在杭州,二手学区房不管多破多差,似乎永远上演着保值增值的神话;一手学区房不管多差,总是可以比别的楼盘卖得更快、更贵。然而,和美国、英国等国家比起来,这似乎算不了什么。在这些发达国家,学区制度已经影响到了城市的形态和社区的隔离;在一些城市,好学区就等于富人区,坏学区就等于穷人区,导致不同社会阶层之间的流动越来越困难。这种现象,未来是否也会在杭州出现?

  为买学区房,一些美国中产阶级卷入次贷危机

  美国中小学是按居住区分的,在郊区就是按镇分学区。中小学教育经费则来自各居住区的房地产税。

  学区一旦形成之后,学生只能就读区内的学校,不能越区就读。有的学区,富人或教育程度较高的家庭较多,父母能够提供给小孩帮助,这些学生普遍成绩较好,于是就自然形成了所谓的好学区。有的学区,穷人或教育程度较低的家庭比例较高,这些父母能给他们子女学业上的帮助有限,有些甚至本身就是有问题的父母。在这种情况下,该学区学校的学生平均成绩自然较低。该学区内重视子女教育的家长,只要一有条件就会做二件事之一,不是将小孩送到私立学校,就是搬到所谓的好学区。

  其结果是:所谓的好学区,房价愈来愈高,穷人根本住不进来;而所谓的坏学区,就聚集了那些搬不走的穷人。房地产税是按房子的市场估价抽的,教育经费又出自房地产税,这就形成了一个循环∶学区好→房价高→地产税高→学校经费足→学区好。

  高收入家庭住得起好学区,子女将来有好前途。好学区居民都忙着挣钱,没工夫犯罪,加上警察局经费足,警力强,自然较安全。所以美国的学区就是富人区和穷人区的分野,阶级分布即以此为界。

  在美国,在同一个大区域内,房价高低最主要由学区好坏来决定,在所谓好学区里,一个又破又烂又小的房子,价格会是坏学区里较为完好又较大的房子的两倍,甚至三倍,不足为奇。所以,虽然如今美国中产阶级买房的费用很高,收入与住房费用的比率也增加了很多,然而他们居住的水平却比上一代人下降了。一位学生家长伊丽莎白说:“上一代人购房初次贷款首期要付18%,而如今的房屋抵押贷款首期只付3%,虽然方便了买房,但这样你就上了套儿,一辈子还不清的债。”

  一些中产阶级家庭为了买到理想学区的房子,不得不寻求所谓的sub-prime mortgage(低级抵押贷款)或predatory lending(掠夺性贷款)。跟常规的房屋抵押贷款不一样的是,这种贷款虽然头款很少,但是利率却高得惊人。不少家庭虽然很容易获得了贷款,但是却从此背上了沉重的债务,最后不得不宣告破产。

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