浙江在线12月11日讯 近段时间以来的杭州楼市，可谓冷风劲吹。根据杭州透明售房网的数据统计，7月以来，杭州主城区月销售量超过2000套的只有7月份，即使是传统的“金九银十”，成交量也分别仅1583套和1313套。

　　与此同时，楼市可售房源却持续激增。同样据杭州透明售房网显示，整个杭州楼市可供挑选的房源已经达到5万多套(包括余杭、萧山区)。去化速度减慢，意味着许多楼盘的销售速度大为放缓。一时间，杭州楼市陷入浓重的迷茫情绪之中。

　　不过，真可谓是“没有不好的市场，只有不好的产品”。就是在这样的行情下，以万象城·悦府、东方郡、金色蓝庭、阳光海岸、嘉里·桦枫居、四季风景苑等为代表的一批楼盘，突围而出，逆市中再创佳绩。

　　它们可以被称作是杭州“热销楼盘”的模本。而研究这些淡市依旧能够受到购房者争宠的楼盘，无疑可以在一定程度上指引很多楼盘顺利前行。

　　杭州楼市急需“热销”模本

　　一个不容忽视的现状是，虽然目前开发商在楼市调控时期，已纷纷调低赢利预期，楼盘以之前所想象不到的高性价比开盘，国家出台种种退税、降息等利好政策，但众多调查显示，市场依旧热情不够，而他们最缺的并不是购买力，而是购买信心。

　　很显然，让众多购房者深感迷惑的事情，已经并不仅仅是房价问题，而是房价底线在哪里。他们所担心的是：买了房子，房价剧烈下跌该怎么办？

　　许多开发商同样迷茫。他们有心调价，但是不知道购房者的房价预期到底是多少。因为一旦调价，如果依旧讨不到客户的欢心，反而会让自己陷入更加尴尬的境地。

　　而一批这个时间开盘，并且热销的楼盘，无疑是为这些楼盘设立了一个参照物。

　　对此，滨江房产集团副总经理朱立东这样表示，开发商和购房者始终处于一个相持的状态，双方无法达到一个买卖的契合点，长此以往，肯定不利于楼市的健康发展，最终也不利于买卖双方的利益。而这些楼盘之所以热销，绝对不是因为运气，也绝非偶然，而是因为它们通过自己深入的市场调研，和对客户心理的精准把握，在一定程度上反映了市场的真实供求关系。

　　“当这些楼盘热销的时候，周边的楼盘应该感到高兴。因为它们无疑可以成为当前楼市操盘的一个参照物，对它们进行深入剖析，重新确定自己的定位，才能真正促进楼盘销售，顺利度过淡季。”他说。

　　解读热销模本：

　　欣盛·东方郡

　　位于滨江区政府板块的东方郡，可以称作是新近杭州楼市的一个“热销模本”，之所以称它是模本，不仅仅因为它开盘热销，更因为它两次开盘，两次都受到市场追捧：一期房源目前销售率已经超过85%，二期开盘首日即预定122套，目前更是达到133套，预定率达到40%。

　　当前敏感行情下，销售火爆已难能可贵，而两次开盘均持续热销，就更是稀缺了。

　　“有个客户，一期的时候也来看过的，当时觉得市场环境不适合买房，犹豫了两天，挑好的房子就没了，这次早上8点半，销售部还没开门，他就过来了。”东方郡的销售人员这样描述。

　　记者在采访过程中了解到，东方郡的热卖，结合同时期热销楼盘的销售情况，还是可以为楼市前行窥见一些端倪：原来热销楼盘是这样“炼”成的。

　　练功宝典1：好地段

　　“地段，地段，还是地段！”清冷楼市中，地段法则依旧还是排在第一位。好的地段，往往意味着更为便捷的交通、更为完善的生活配套和更强大的保值增值能力。

　　东方郡的地段优势，一是位于滨江区政府核心区块，周边有星光大道、武警医院、江南实验学校以及滨江体育中心、市民广场、沿江公园等优质配套；二是地铁，楼盘紧邻地铁一号线滨和路站，对于熟悉地铁物业的人来说，这意味着楼盘今后具有非常巨大的升值前景，对于主力为年轻人的客户群来说，相当有吸引力。

　　而最近的热销楼盘，无论是万象城、阳光海岸(位于钱江新城这个发展潜力巨大的板块)、金色蓝庭(文一西路、文教区稀缺位置)，还是四季风景苑(下沙中心区域，配套非常成熟)，每个楼盘的地理位置，都非常符合相应意向客户对于地段的需求。

　　练功宝典2：好品牌

　　“我花100万元不到，就可以住进开发豪宅东方润园的开发商所造的房子里，实在太值了。”这是在东方郡楼盘现场，许多下单客户的真实想法。

　　事实上，东方郡的有相当一部分客户，是东方润园的业主或者是他们的亲戚朋友，成功开发东方润园，为开发商欣盛房产带来了相当一部分忠实客户。

　　同样的，新近热销的阳光海岸，也有近1/3左右的客户是金色海岸的业主或他们的亲戚朋友。这意味着，这个已经交付的高端楼盘，已经得到了业主的认同，并且使得他们对滨江房产在开发高端公寓特别是精装修楼盘方面的能力，给予了高度信任。

　　此外，其他热销的楼盘，无论是滨江的金色蓝庭、绿城的桃花源、华润新鸿基的万象城悦府、还是嘉里的桦枫居，都是品牌开发商所开发。

　　楼市面临调整，购房者更为注重开发商实力，更关心市场变冷后，开发商有没有这个资金实力，把楼盘继续运营下去，这也就为不缺购买力的购房者，注入了购买信心；此外，一旦行情回暖，品牌开发商所开发的楼盘，获得收益也会更大。

　　练功宝典3：好产品

　　好的品牌最终都要归结到好的产品，需要有实实在在的户型、景观等作为支撑。东方郡的产品品质显然也是相当不错。

　　比如此次推出的户型面积均为90平方米左右的小户型，总价基本在82-115万元，正好满足年轻人这一主力意向客群的需求。而带有双景观露台的89平方米的主推户型，可就近享受10000平方米中央花园，南面享受2000平方米阳光草坪的景观优势等。此外，户型的空间还具有极强的可变性，可以灵活分布客厅与卧室，留有可以设计成为走入式衣柜的超大储藏空间，满足业主不同生活需求。

　　整体来说，产品的提升和与同类物业的差异化定位，是这批楼盘热销的很大一个原因。

　　比如阳光海岸在许多楼盘受“90/70”政策限制、90平方米大行其道的时候，独辟蹊径推出了最小户型380平方米的房源，加上稀缺的一线江景资源，一下子攫取了高端意向客户的目光。而其别墅式“双开门入户”、挑高到7.4米的入户大堂、主卧6.5米的面宽、独立洗衣房等的设计，以及大规模运用地热系统、全范围引进嘉格纳Gaggenau厨房电器等，也把高端住宅的购买力再次引向一个新的平台。

　　而悦府的热销，很大程度上是因为许多客户看中了家门口就有一个“包罗万象”的大商场，“光听名字，就觉得今后这里是一个热闹的商业中心”，很多客户这么表示，正是这种独特的都市综合体的产品设计所散发的魅力，最终促使了其热销的盛况。

　　练功宝典4：好的生活方式

　　东方郡在目标客群方面的把握非常精准，它的IHOME(青年动感住区)和VLAND(精英优雅住地)双主题社区的设置，无论是从时尚洋气的名字，还是青年会所、欢乐家庭会所等相应配套，都给人一种朝气蓬勃、奋发向上的精神，能够让年轻人产生归属感和亲切感，而这样的楼盘，在之前的杭州楼市还很稀缺。

　　杭州楼市中，总是有那么一批有着各自情结的购房者。比如“城西情结”、“美院情结”、“学院情结”，又比如东方郡很多业主的“地铁情结”，情结其实归根结底是对一种特殊生活氛围和生活方式的追求，也是希望和自己志同道合的人居住在一起的另一种表现。

　　事实上，金色海岸、东方润园等之前一些高端楼盘热销，也是基于这些客户对于统一的“圈层文化”的需求。而阳光海岸动辄超过1000万元总价的产品特性，也把一批更为高端的客户圈定在了一起，对他们来说，买房子已经不单单是为了遮风蔽雨，而更多地是寻求一种身份感或者尊崇感，是一种希望跟同层次的人住在一起的心理暗示。

　　现在，这种圈层文化已经不仅仅局限于高端住宅，很显然，如果把具有相似需求的人集合在一起，并为他们量身定做产品，将会成为今后楼盘杀出重围的一大捷径。