矛盾焦点——

　　地下车库产权归属不清晰

　　调查过程中，不少业主表示，出现小区地上地下停车状况迥异的根本原因是，地下车位的权利归属不明晰。如今，地下车位的权利基本是归开发商所有，在与业主的博弈中，他们占据了绝对的强势。地下车位只售不租，还是高价出租，决定权完全在开发商手里。

　　在记者的调查中，多位法律界人士提到，地下车库的产权归属不明晰，是这一停车怪相的根源。

　　浙江金道律师事务所的王全明律师接受记者采访时表示，与地面车位相比，地下车库的权利归属问题比较复杂，大致可以分为三种情况：

　　如果地下车库属于人防设施的话，则开发商不允许进行销售；如果地下车库是按照规划要求进行设计修建，则应根据《物权法》的规定，通过出租、出售、附赠的形式，按照合同约定确定所有权的归属；如果地下车库不是根据法律或小区《建筑工程规划设计要点》的要求建设，而是由开发商自愿修建，按照“谁投资谁受益”的原则，车库所有权应归开发商所有。

　　杭州下城区一位长期从事物管研究工作的金先生也表示，地下车库产权到底归开发商，还是归全体业主所有，亟需立法明确。

　　事实上，由于没有主管部门的监督，开发商基本不肯把地下车位拿出来租给业主。他们担心：一旦开了租地下车位的先河，就更没人来买地下车位了。即使允许出租，他们也会给租金定下很高的标准，让普通业主望而生畏。

　　开发商宁可空着出不愿意出租，业主则是宁可停在消防通道上也不愿意往下停，这个僵局由谁来打破？

　　缓解小区停车难——

　　政府能否及时出手

　　从1999年土地公开出让以来的城市住宅用地的供应情况来看，杭州市的住宅供应正在向城市核心区外围延伸，滨江、三墩、灯塔华丰、下沙、九堡、转塘，甚至包括萧山区的闻堰、湘湖，余杭区的闲林、良渚、崇贤、临平，乃至富阳的银湖、东洲区块都成为住宅的的供应地。因为公共交通的不完善，甚至不配套，居住在这些区域的市民不得不靠私家车来出行。于是，这些2004年后交付小区的停车难问题日益突出。甚至在部分区域成为社会热点问题。

　　在搜房社区的专题调查中还有一项调查内容：“如果可以，你是否赞同由政府来收购这些空闲的地下车位，然后租给业主？”有75%的网友表示“我愿意”；还有15%持保留意见，只有10%的表示反对。

　　长期从事物管研究工作的金先生表示：立法明晰地下车库产权有一个过程，远水难救近火，比较立竿见影的方法有二：其一是规范示范文本，对于开发商的提供车库义务有个更明确的合同约束；其二，2005年杭州市建委发文，对于车位配比有明确规定，并且打了一些提前量。现在看来，这一暂行规定已经落伍，因为没有明确规定配套车位中地面车位与地下车库的比例，以致部分楼盘竟然连一个地面车位都没有，全体业主要与开发商进行博弈；另外快速增长的私家车数量也“蚕食”了那一点车位配比的提前量。

　　网友“另眼看房”说：政府要打破开发商的垄断，可以采取以下办法：限定销售年限，比如可以出台地方性法规来限定：商品房交付两年内必须完成地下车库的销售；预期未销售完毕的车库(位)可以在限定期满后的三个月内委托拍卖行进行公开拍卖；逾期不进行拍卖的，由政府按照政府定价进行收购，然后委托专门的市政公用机构进行统一出租。

　　网友“无缰野马”认为，政府应该出台政策，刺激开发商尽快出租地下车位，比如交付满两年，拿出20%的未销售车库出租，以后按照20%的比例递增，交付满7年，未销售的车库100%拿出来出租。

　　温馨人家的开发商负责人胡经理对“由政府来收购地下车位然后出租给业主”表示赞同。他说，如果由开发商出租，就算按360元/月收取，起码也要将近40年才能收回成本，这对企业来说是挺大的压力，如果由政府来运作，那么几十年的回收就不成问题。