定价合理的楼盘才会有人气。

　　春节过后，原本处于“昏睡”中的杭州楼市突然被一个个率先跳出来奋勇降价的楼盘激醒。某位大佬担心节后降价潮的话言犹在耳，这一波降价潮已经汹涌而来。

　　先是泊林公寓，继而海天城，接着西溪山庄、伊萨卡，到现在的金色钱塘、金域三江，一众楼盘的明折暗降接二连三袭来。不断的价格探底，把各板块的价格底线一次次拉低，于是我们看到，下沙“决堤”了，闻堰“沦陷”了，闲林“一夜回到2004年”了……

　　杭州楼市终于掀开了遮遮掩掩的价格面纱，直入市场贴身肉搏。一时之间，均价三千多、四千多的楼盘频频现身，让人错愕间仿佛时光倒流。

　　让人惊讶的价格背后，是刚性需求、购买力和成交量的集体大爆发。二三月份以来，杭州楼市一手房、二手房双双发力，屡屡创出新高，成交量的回暖已是不容置疑。随着价跌量升行情的持续，以及环线热点板块价格线的频频探底，不少业内人士认为，板块之间也将产生联动效应，接下去即将进入全面盘整期，新的价格体系或将在5月房交会前后建构起来。

　　下沙、闲林、星桥、闻堰

　　环线板块先后松动价格探底

　　先来回顾一下这一轮成功激活市场的降价冲击波。

　　年后价格战第一枪：2月19日，海天城以5900元/平方米的均价促销，引发2009年杭州楼市预定量的首个高潮。在海天城的带动下，下沙各楼盘相继推出促销活动，令下沙区在预定量获得爆发性增长的同时，价格也从2007年的8000多元一下回到了原点。

　　年后价格战第二枪：2月23日，西溪山庄依云邨推出420套特惠公寓房源，均价3998元/平方米。这次促销最后的成交率虽然不甚理想，却似一枚重磅炸弹击穿闲林板块的价格底线。

　　年后价格战第三枪：从3月12日起至3月15日，金帝·金色钱塘将推出100套特价房，起价5800元/平方米，均价6880元/平方米，推出的400多套房源被迅速消化，从而拉开滨江(萧山)楼盘降价的序幕。

　　年后价格战第四枪：华艺星座从3月11日开始推出“星100安家计划”活动，活动中推出100套总价在35万-68万元的特惠房，最低单价为3988元/平方米，有意将星桥板块变成第二个下沙。

　　年后价格战第五枪：上周末，萧山房产公司绿都位于闻堰板块的金域三江首次开盘，一出来的最低价就是3450元/平方米，均价为4500元/平方米，相当于闻堰板块的地板价。

　　降价楼盘热销

　　杭州楼市在价跌量升中回暖

　　据了解，海天城目前的成交率高达96.4%，金色钱塘的预定率有98%，最新的金域三江开盘三天400多套房源就售罄……降价楼盘热销已经成为不争的事实。

　　据悉，在近30家楼盘明折暗降的效应下，杭州楼市的新房成交量急剧上升。据透明售房网的统计，3月1日-15日，杭州主城区已成交一手商品房2146套，创下了去年10月以来的新高。去年3月，杭州楼市主城区的新房销售量是2104套。而今年3月，前15天就已经赶超了去年同期的销量，达到了2007年的旺市状态。今年3月，杭州主城区日均销售133套，接近2008年“金九银十”日均48套成交量的3倍，尤其是3月21日，成交量更突破200套大关，达234套，创下了2008年至今日成交量的新高。

　　与此同时，杭州主城区的新房存量房源也在锐减。自2008年初以来，杭州主城区存量房源从1万套出头到3万多套，持续飙升的存量房源，很是让开发商头疼。但现在，这个数字正在迅速缩小。根据统计，2008年12月20日，杭州主城区的存量房源为32423套，而截至3月18日晚22：00，杭州主城区的房源存量为27523套。90天的时间不到，杭州主城区存量房剧降4900套。

　　就是因为跌到地板价才买

　　低价成为购房者买单主因

　　排队买房，这个在杭州楼市许久不见的景象，在最近一些降价楼盘销售现场几乎都能看见，除了小部分为投资客外，绝大多数人买房是为了自住。捂着口袋等了这么多时间的刚需，终于在降价潮中爆发。诚如一些业内人士发表的观点：“杭州楼市不缺乏刚性需求，缺乏的仅仅是一个能够达到购房者可承受和预期的价格。”

　　就在上个月，保利·东湾11号楼开盘时，上百号人漏夜排队买房。一开盘，3小时就全部售罄。多数购房者表示，如此“捧场”主要是价格起作用：单价5280元/平方米起，总价36万元起。“均价6000元/平方米是我对下沙板块的心理价位，只要它跌到了这个价，我就出手。”购房者程先生说。

　　低价被证明是楼盘热销的最大法宝又何止保利·东湾一家。2280元/平方米起、总价最低的一套房子才100013元！华元·新城广场的广告一出街，购房者立刻挤破售楼处大门。即便购房者面对的是每套房子只有不到50年的租用权。“因为它比经济适用房还便宜啊！”买了房子的闻女士一语道破，“总价不到20万的房子到哪里去找？先租下，自住或者出租都划算！”

　　地价偏低利好透支

　　环线板块领跌事出有因

　　盘点一下开年以后这波声势浩大并且效果显著的降价潮可以发现，除金色钱塘外，受海天城、西溪山庄、华艺星座降价影响的下沙、闲林、星桥三个板块均位于绕城公路以外，金域三江所在的闻堰板块则正好处于绕城线上。

　　“早在二月城东的下沙板块和城西的闲林板块率先领跌时，我就曾预测既然东西线已经开始松动，那接下去南北两端也必将有所动作。现在这一观点已经得到了印证，基本形成了环线(绕城)板块全面塌陷的局面。”攻略地产董事长祝军华认为，郊区环线板块之所以会领跌，部分板块价格虚高、规划利好频被透支是一大原因。比如对于下沙、九堡而言，地铁是支撑板块价格的一大因素，但这一类的规划毕竟需要一个较长的实现周期，因此楼市低迷时板块价格随之理性回落也属理所应当。

　　郊区土地价格偏低，也是郊区楼盘开发商有底气降价的一个理由。众所周知楼面地价是一个楼盘开发成本的重要组成部分，如果地价低到一定程度，那么开发商即使便宜卖了仍然会有利润空间，只是多赚跟少赚一点的区别而已。在现金为王的当下，快进快出迅速出货，回笼资金再继续拿地，已经成为许多开发商的明确策略。

　　“郊区楼盘的最大吸引力即价格，从一定程度上来说就是以价格换地段。因此在整个楼市价格都在下行的情况下，郊区楼盘只有给出足够有诱惑力的低价，才有可能打败主城区楼盘，抢占到一定的市场份额。”双赢机构总经理章惠芳这样分析郊区板块容易领跌的一个原因。

　　板块之间全面盘整

　　新价格体系或将在5月建立

　　至于今后一两个月内楼市的走势，祝军华作出了大胆判断：“我认为新的价格体系将在5月房交会前后最终得到明确，并建立起来。”他的理由是近期杭州楼市成交量明显放大，市场回暖行情显现，各领跌楼盘和板块占据了80%-90%的市场注意力和购买力，同时频频创造出和以前楼市旺季时相仿的交易量，这势必对整个市场产生联动效应，所谓“牵一发而动全身”；同时随着上半年接下去各板块新一轮供应放量期的到来，购房者的选择余地再次增加，目前短时间内销售大幅放量的势头也将有减缓趋势，在价格拉低的同时进入一个量价都相对稳定的成交平缓期，新的价格体系也将随之逐渐形成。

　　章惠芳则认为目前杭州楼市各大板块基本可分为两种情况：一种是跌得较深，价格基本到位了的，另一种则是跌得较浅或基本没有动过的板块。“可以说像目前的一些降价热点区块，接下去走势将基本趋于稳定，但另外一半左右的板块则形势还不明朗，因此整个楼市应该说大格局仍未走稳。接下去板块之间或将会进行此起彼伏的先后调整，进入一个全面盘整期并最终趋于稳定。”

　　降价潮一波波来袭

　　专家建议可以出手但须谨慎

　　眼下楼市降价大潮常常一波还未平息，一波又来侵袭，购房者们也渐渐开始心思活络起来，从之前的信心不足不敢轻举妄动，到现在变成觉得可以慢慢考虑起来了。那么，现在究竟是不是买房的好时机？面对价格频频往下探的低价房，购房者保险起见又应该多留意哪些方面？

　　“如果需求比较强烈又有相应的资金实力，我认为现在可以买。作为自住的购房者来说，首先应该考虑的是自己的生活半径和楼盘的交通及公共配套，不要一味为了价格便宜而冲动购买郊区的楼盘，因为3-5年的成熟期并不是人人都能忍受的。”祝军华同时建议购买非品牌的低价房源时尤其需要谨慎，一般来说购买品牌房源或是现房会更为稳妥。

　　“如果是自住，那么在挑选房源时需要考虑很多因素，比如居住的时间和交通成本、板块和小区配套、房子的品质和规划等。”章惠芳则认为购买一个各方面都合乎心意的房子并不容易，因此在目前这样的形势下如果碰到合适的房源，该出手时也该出手。

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