喜得宝地块

　　 浙江在线07月09日讯 杭城土地市场如今的温度着实不低，一些区域的楼面价已经突破万元大关，最高溢价幅度甚至超过80%，志在必得的拿地开发商单次的加价幅度，已经从20万元飙升到数亿元。

　　2007年，杭州市中心曾经拍出过楼面价高达19038/平方米地王。而近段时间土地市场的热度，又让许多人产生遐想，今年的杭州土地市场，会否突破这个价格，再创造一个新的地王？

　　市区宝地不完美

　　晋升新地王存变数

　　要回答上述问题，首先需要考量的是今年杭州土地市场上，是否存在地块条件优越的宝地，具备晋升为新地王的先天条件。

　　在今年第二期《读地手册》上，包括南星单元E-02、03地块、娑婆桥地块、新华集团地块、喜得宝地块、杭一棉地块、桥西单元R21—B—38地块在内的多宗地块，因为所处地段优越，并且起拍楼面价都在万元以上，是最有可能成为新地王的地块之一。

　　因此，记者甑选了一批“压箱底”宝地，亲探这些地块现场，试图找到一些答案。

　　湖墅南路186号

　　新华集团地块

　　优势：地段配套成熟

　　劣势：周边二手房增加规划难度

　　实地探访：早已名声在外的新华集团地块，仅从外观上看并不起眼，因为它虽然位于湖墅南路的繁华地段，却深藏在一条名为叶青兜的小路上，只有其中一小部分地块朝向湖墅南路。沿着叶青兜路向东，可以看到一片呈“凹”型的旧厂房，这里就是狭长的新华集团地块。旧厂房内，烟囱还冒着热气，似乎还在作业，而在旧厂房的外面，则被稻香园、叶青苑等以多层建筑为主的老小区包围着。

　　尽管其貌不扬，但这一地块依然具备许多卖出高价的条件。在该地块的东侧，虽然中间还隔着一些老小区，不过不远处就是美丽的运河风光，往北数步之遥则是高档小区红石中央花苑，其周边的生活配套非常成熟，服饰专卖店、餐饮店、银行等一应俱全，并且档次都不低。

　　地块点评：新华集团的地段优势非常明显，可以开发高档住宅。但是地块条件有美中不足的地方。首先是整个地块比较狭长，并不方正，会增加建筑规划的难度，特别是在建筑物位置的安排上，需要开发商多费一些心思。

　　此外，由于这个地块周边被二手房包围，因此对开发项目的层高和位置都有所限制，不能遮挡周边小区的阳光，并且要和周边住宅保持一定间距，也就是专业上所说的要考虑建筑退让。最后，由于这一地块面向湖墅南路的面积并不大，今后楼盘入口可能面临不够大气的问题。

　　价格预测：业内人士估计，这一地块的溢价幅度在30%至50%之间，楼面价在1.7万元/平方米左右。

　　环城东路

　　喜得宝地块

　　优势：紧临贴沙河，环境不错

　　劣势：50%商业用地，不合开发商胃口

　　实地探访：沿着环城东路往北，在环城北路交叉处，有一片开阔的空地，朝东的大门上写着“喜得宝集团”几个烫金大字，这就是喜得宝地块。走入地块内部，朝北一侧堆放着许多旧木材，朝南一侧的土地上则长着半人多高的杂草。站在地块内北望，隔着环城北路就是杭州公交集团大楼，西侧则是云天财富中心，南侧则是莫衙营、永康苑等老小区。

　　无论是环城东路还是环城北路，川流不息的道路都昭示着这是市中心的黄金地块，由于周边高楼并不多，该地块还拥有较为开阔的视野。此外，与该地块仅隔着一条环城东路，还有一条静静流淌着的贴沙河，为该地块增添了不少自然风光。

　　地块点评：地处市中心黄金地段的喜得宝地块，已经有不少开发商表示出对它的兴趣。而今年第二期《读地手册》发布后，该地块增加了宅地供应面积，并且参考总价也下调了一亿元左右，这等于降低了拿地的资金成本，肯定会有更多的开发商对这块地感兴趣。

　　但是，这一地块有差不多一半的面积是商业用地，这就要求拿地开发商最好拥有比较成熟的商业运作经验，否则，很可能会因为这部分商业用地，影响到后面住宅用地的规划以及整个楼盘的运转。而在这个地块上做商业项目，也面临一些挑战。首先是这个地块周边并没有成熟的商业氛围，这会限制届时开发的具体商业业态。此外，由于环城东路和环城北路都是快车道，尽管车流量不小，但是人流却并不多，很难形成集聚的人气。

　　尽管这一地块周边也有一些二手房，但是由于这些二手房大多位于地块南部，新项目不太可能遮挡老小区的光照，因此做建筑规划时，会比新华集团地块容易一些。

　　价格预测：业内人士表示，这一地块的溢价幅度在40%至50%之间，楼面价在1.5万元/平方米左右。

　　拱宸桥西

　　“杭一棉”C、C2、D地块

　　优势：地块规模大，有利于打造标杆项目

　　劣势：地块不够方正，周边人气不够旺

　　实地探访：沿着登云路往西，经过小河路，到达杭印路东侧，我们见到了这个被称作“杭一棉”的地块。地块周边，凯德视界、嘉泰馨庭、名城燕园等楼盘建设正如火如荼，居住区雏形初显，但从目前来看，由于众多楼盘还在建设中，所以人气还并不是很旺。

　　地块点评：跟之前出让A、B地块相比，C、D地块没有那么方正，特别是D地块，凹进凸出的，给开发带来一定难度。不过两块地出让建筑面积加起来，达到126.93亩，适合大的品牌开发商打造区域性的标杆楼盘。此外，由于这两宗地块的容积率以及限高问题，将来开发11层至30层的多层和小高层公寓的可能性比较大，物业类型可以比较丰富。

　　由于此前远洋地产以15588元/平方米的高价拿下了杭一棉A地块，因此C、C2地块的关注度比较高。此前特别是楼市面临调整期时，A地块曾经面临价格虚高的质疑，一些业内人士对C、C2地块高达1万元/平方米的参考楼面价并不认可。尽管如此，由于近段时间同区域的杭政储出[2009]13号、14号地块成交楼面价已经涨到万元/平方米上下，让人们对于这一区块的地价和房价有了更高的预期，因此C、C2地块拍出高价的可能性也增加不少，

　　价格预测：业界估计，该地块成交楼面价在1.2万至1.5万元/平方米之间。

　　宝地底价不菲

　　刷新溢价幅度有点难

　　尽管这些宝地的地块条件存在一些不足之处，但是稀缺的地段优势依然吸引了不少开发商的关注。据一名不愿意透露姓名的业内人士透露，目前看上这些地块的开发商不少，其中包括一些资金实力雄厚的大鳄级开发商，也就是说这些宝地的出让竞争会比较激烈。

　　激烈的竞争，也曾经出现在2007年杭州的土地市场上。开发商特别是大鳄级开发商的竞相加价，直接导致了当年不少地块拍出天价，其中一些土地的溢价幅度，甚至超过100%。比如，远洋地产竞得的杭一棉A地块，最后溢价幅度为139.8%，溢价总额将近13亿元；绿城房产拿下的一宗蒋村地块，最大溢价幅度为106%，总价高出起拍价10亿多元；由广宇和西房集团联手拿下的东南面粉厂，溢价幅度为94.20%，超出起拍总价8亿多元。

　　与此同时，今年6月土地市场放量以来，土地市场上溢价幅度也不断攀升，从最早的50%左右到后来的81%，而单个地块的加价总额，也从原来的两三亿元增值将近9亿元。在申花路、桥西板块的地价能够拍出这样高价的情况下，这些市中心的宝地届时的出让是否会更令人咋舌，甚至刷新2007年溢价幅度的最高纪录？

　　“如果单纯从溢价幅度上来说，这些宝地要刷新2007年的纪录可能性并不高”，一名研究杭州土地市场10多年的业内人士认为， “因为这些地块的参考地价是按照2007年拍出高价时的标准制定的，楼面价和起拍总价都不低，如果溢价幅度再和2007年时一样高，一些地块楼面价要达到3万元/平方米，总价的要求太高，这不太现实。”

　　拿地开发商博预期

　　冲动心态有所显露

　　在此前申花路、桥西板块的土地出让中，一个明显的现象是，拿地开发商最后拿下的地块楼面价，算上基本的建设成本后，几乎和周边在售楼盘价格相差无几。尽管如此，拿地开发商却是信心满满，纷纷看好未来两年房价的上涨空间。一些开发商更是直言，按照目前周边楼盘的售价来计算拿地成本，并没有多少可比性。

　　“可以说现在开发商的心态已经有点冲动了，包括一些此前拿地比较谨慎的开发商，在目前的行情下也难免有点激动。”一名上市公司的高管说，“因此，他们的拿地热情会继续上涨，竞投也会比较踊跃。”

　　还有一个值得关注的现象是，尽管此前的几宗地块最终的成交价格不低，但是仍有更多的中小型开发商，包括大鳄级开发商并没有如愿拿到土地。因此，包括市中心宝地在内的后期土地出让，意向买家显然不会少。