今年以来，灵隐街道东山弄社区推出的业委会管理“新模式”——社区工作人员进业委会，西湖区准备进行推广。

　　黄龙社区的绿园小区最近正在推选业委会，社区也酝酿“照搬”这个做法，但很快就开始担心起来：这个做法合法吗？小区居民能同意吗？

　　为此，记者走进东山弄，揭开这个独特的做法。

　　>>>独特的做法

　　“钱主任”也是“钱秘书长”

　　东山弄社区居委会副主任钱志琴，小区居民都认识他。2007年11月，21名业委会成员候选人中，钱志琴以58票的第一位票选，进驻东山弄小区的业主委员会，担任“秘书长”一职。

　　“当时，钱志琴是唯一的社区候选代表，以特殊身份参选。”东山弄社区居民委员会党委书记张仲明说，业委会里还有4位其他辖区单位的代表，一起进驻业委会，他们分别是公安等部门的。

　　张仲明说，这是作为党组织委派，参与业委会工作。

　　业主委员会，前提是业主，钱志琴说，她不是东山弄小区业主，她家住在三里亭。

　　用她自己的话说，业委会秘书长工作，就是个“打杂的”。她已兼任业委会秘书长近两年，“基本上，两三个月业委会集中开一次会，开会时间地点由我通知大家，会议纪要、简报的撰写我全包了。”

　　物业经理还是社区书记

　　东山弄社区是个老小区。社区2000年成立，常住人口2852户，7358人。

　　东山弄社区有3个业主委员会，分别是东山弄小区业委会、曙光公寓业委会、西子公寓业委会。

　　三个业委会聘请的物业全是一家——东山物业公司，而经理就是东山弄社区党委书记张仲明。

　　“我是1998年当选东山物业公司经理的，2003年换届选举后，街道希望我担任社区党委书记，实行一担挑。”他说。

　　社区工作者能进高档楼盘了

　　“社区、业主委员会、物业公司一条心，工作起来更高效。”张仲明介绍经验说。

　　“我给你说个例子，你就明白这个做法的意义。”张仲明说，原来，社区工作者也能走进高档小区了，大家都知道，高档楼盘、别墅区非业主进不去，就连社区工作人员也如此。

　　“进不了小区很多工作就没办法开展，比如计生。”东山弄社区居民委员会主任解芬说，“进不去，业主生了二胎，我们怎么监督。”

　　她说，曙光公寓物业说，自己没有义务监督业主是否计划生育，他们还说：“生不生二胎，是业主的隐私。”

　　可一旦生了二胎，上级部门就会向社区问责，书记、主任就地免职。

　　现在物业、业委会，都是自己人，社区有什么工作，他们立即配合，更是工作高效的体现。

　　社区为业主争取资金

　　“成了一家人后，社区还会想尽办法，为广大业主省钱。”高先生家住曙光公寓，他提到的“省钱”，就是公寓围墙的改造项目。

　　曙光路整治后路面抬高，却给曙光公寓住户带来安全隐患：围墙变矮，小偷能轻易翻墙而入。

　　物业发现后立即反映给社区，通过社区积极努力，申请到背街小巷改造资金30万，这之前，这笔巨资只能广大业主平摊。

　　帮着物业一起收管理费

　　东山弄社区居民委员会党委书记，又是物业公司经理。

　　几乎所有的物业公司，最头疼的是收物业费。在东山弄社区，是社区工作者、业委会成员帮着物业收费。

　　有业主不理解停车难时为何还要交物业费等问题时，社区工作人员、物业管理人员就会找业主协调。

　　碰上物业公司人手不够，社区还会组织社区工作者挨家挨户上门收费。2003年到现在，东山弄物业收费率始终保持在95%以上。

　　>>>推广遇阻

　　想进新小区业委会难

　　近段时间，灵隐街道黄龙社区居委会党委书记秦容笛有心事。

　　醒了想、睡了想一个问题：业委会、物业公司，总是有大矛盾才会找社区协调，怎样才能把工作做在前头，将纠纷“扼杀”在摇篮里。

　　黄龙社区的绿园小区最近正在推选业委会，她很想“照搬”这个做法，但很快就开始担心起来：小区居民能同意吗？合法吗？

　　全面推广有这么多人吗

　　“也想在其他小区推广，但有难度，小区居民阻力比较大。”解芬说，就拿黄龙社区来说，一个社区下辖5个小区，5个业主委员会，5个物业公司，“哪里能腾出这么多人手进驻啊。”她说。

　　社区工作者算不算业主

　　西湖区建设局物管科，是物管行业的主管部门。

　　“东山弄小区属杭州老旧小区，也是杭州第一批进驻物业的小区，他们的做法具有独特性。”科长陈郎平说。

　　小区里不仅有住宅，还有西湖区公安分局、教育局、电信公司和绍兴驻杭办事处等单位。

　　“他们也是业主单位，可以业主单位代表身份进入业委会。”陈郎平说。

　　不过，至于社区工作人员能不能也以业主单位入驻业委会，陈郎平说，对于这个问题，杭州一直在研究，目前没有明确。

　　“如果是业主单位，还要牵涉到交物业费的问题。”但他认为，社区成为业主单位，这是一个趋势。

　　>>>法律依据

　　对物业拥有所有权

　　是成为业主资格的唯一条件

　　与主管单位的模棱两可的说法相比，浙江五联律师事务所律师童松青的观点，要明确得多。

　　“进入小区业主委员会，必须具有业主资格，而看一个主体是否具有业主资格，关键在于他是否拥有对物业的所有权。”童松青说。

　　社区工作者想要成为小区业主的唯一路径，只有在该小区置业，从而获得业主资格，在票选过程中，进入小区业主委员会。

　　而社区作为业主单位，想要成为小区业主，必须是物业所有权单位。也就是说，社区配套用房的产权，由社区所有。

　　目前，东山弄小区的社区配套用房，产权属于灵隐街道。