揪心的宜家时代业主来到楼盘工地。 陈熙春 林云龙 摄

　　 浙江在线07月23日讯 城北楼盘宜家时代因开发商资金链断裂而面临停工、延期交付等问题(本报7月19日A2版曾做报道)。为了避免该楼盘烂尾，拱墅区政府正出面与各方协调此事。

　　宜家时代是个总建筑面积才3.8万平方米左右的小楼盘，总投资在3亿左右。根据透明售房网上的数据，该楼盘的销售回款在3.4亿元左右，已足够支撑楼盘的建设。那么宜家时代为何还会资金链断裂到难以为继的地步？购房者的房款到底到哪去了？楼市预售款无人监管的黑洞是否普遍存在？

　　3亿销售款挪做他用

　　宜家时代在2007年10月首期开盘，正赶上楼市的高峰期。当时销售火爆，短期内就卖出200多套房源。根据杭州透明售房网上的数据，该楼盘建筑面积约3.82万平方米，共约482套房。根据该楼盘的楼面地价(2050元/平方米)及建设成本的测算，总投资在3亿左右。

　　该楼盘到底有多少资金回笼呢？透明售房网上数据显示，该楼盘至今已销售380套，总销售款在3.4亿元左右。也就是说，其回笼资金已足够楼盘的建设。那么，为什么楼盘还会资金断裂，并在烂尾的边缘徘徊？

　　宜家时代的开发商为杭州绿园房地产开发有限公司，其母公司为中达实业，问题就出在中达实业上。

　　记者通过中达实业网站了解到，这是家多元化的综合性企业，涉及房产、进出口贸易、造船等多个项目。据该公司相关人士解释，受去年金融危机影响，中达实业在船舶业上的巨大投资几乎没有收益；此外，去年该公司还卷入了一起诈骗案，损失巨大。

　　提及资金内部的运营，中达实业的有关负责人在接受记者采访时模糊带过，不想提及太多，但记者还是从他的表述中得知，宜家时代的钱包括销售款、银行融资和民间借贷的资金，并没有全部用在楼盘建设上，而是拿这笔钱去填了整个中达实业投资失误的窟窿。

　　房产的销售款拿到集团进行资产运作，拿售房的钱去补整个集团的亏空，这就是为什么宜家时代房子卖得很火爆，最后却出现连按期交付都很难的局面。

　　这样的挪用并不只在一家公司出现。

　　挪用预售款，已成公开秘密

　　其实，搜搜前两年的新闻，我们也能找到如此的案例。2004年，西湖边的杭州锦绣天地热卖，先期回收销售资金近4.5亿元。按说不该出现建设资金短缺的问题。但就是这个楼盘，到合同约定交房时间——2006年12月31日时，楼盘仅仅只是主体完工，景观尚未动工。直到去年年底，该楼盘才通过验收，但至今未办理正式交房手续。

　　是什么原因让这个西湖边的楼盘一拖再拖？记者了解到，很大一个原因是，该楼盘在建设过程中，将销售款转移到其他项目，又无法及时抽回，导致没有后续资金。

　　和宜家时代相距不远的凡尔顿世纪广场也因资金问题停工已10月，而该项目早在动工之前，尚没有预售证时就到义乌推广，并被哄抢，但今天为何还会烂尾，那些房款去了哪里？

　　如果不是因出现意外而影响到施工的进度，买房者也许永远都不知道他们的房款，包括他们一直在偿还着利息的按揭款，被开发商用到了何处。

　　记者随机采访了几位业内人士，得知挪用预售款到其他项目，在业内已经是一个公开的秘密。德信集团一位老总说，如果去年金融危机的形势继续延续下去，像宜家时代这样暴露出问题的开发商还会有更多。一位不愿意透露姓名的业内人士李女士说，宜家时代的开发商规模不大，是依托在一个多元化的集团下面的，这种模式经济好的时候会是正面影响，但一旦遇到金融危机，资产运营的困境会连带影响到房产项目，容易产生烂尾楼。

　　还有位业内人士说，作为银行，应该尽到预售款监管的责任，保证专款专用，并且按工程进度放款。如果因为预售房款没有监管到位，致使没有后续资金进行楼盘的施工，由此造成的延期交房，银行也应该负有监管不力的责任。

　　谁来监管预售房款

　　房产商的预售款使用情况到底要不要监管，又由谁来监管？当记者试图找到相关法律条文来支撑时，竟然发现这是个法律盲区。

　　2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正)第十一条规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

　　但我们并没有找到杭州商品房预售款监管的有关制度。

　　杭州目前对二手房交易的资金有一个良好的监管。买方在办理产权过户前先将售房款存入托管机构在托管银行开设的“资金托管专用账户”，待办完产权过户登记后再将售房款转入卖方账户，使买方在可以领取房产证的同时，卖方可以拿到交易资金，使整个交易过程更加安全，有保障。

　　但在目前的杭州商品房买卖中，对预售款的监管却在于银行自身的力度。杭州市房管局有关人士表示，目前并没有对商品房预售款的监管具体办法，一般只在开发商领取预售证时，由银行出具监管方案。

　　某国有银行支行行长表示，按内部规定，在最初和开发商签定合同时就会指定将贷款用途用于某工程开发，随后按房屋销售进度还款，保证用于项目施工款，防止挪用出去。但事实上开发商绝对不可能只有一家银行账户。

　　这位行长还透露，像开发商在集团内部资金调度的情况，制度上不允许，但的确普遍存在。如果银行严格按照制度办事，出现这种风险的可能性也很小。但问题是，银行的监控力度到底有多大？此外，像民间借贷以及违规收取定金等行为，并不在银行的监管范围之内。

　　记者查阅资料时发现，重庆在这方面有较为具体的尝试，对工程监理机构和代收预售款的银行应尽的义务给予了明示。

　　《重庆市城镇房地产交易管理条例》第二十条：预售款应当专款专用，由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知，代收预售款的银行不得直接向预售人划款。“工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当，给预售人造成损失的，应当与预售人承担连带赔偿责任等。”

　　而正是根据这一条款，重庆某楼盘的业主，将某工程监理机构和银行告上了法庭，理由是资金监管不力，导致延期交付。案子最后庭外和解，由银行补偿这笔违约金的损失。

　　杭州是否也可以做这样的尝试？