浙江在线09月08日讯
在实地踏看了位于集镇的住宅小区后，徐志明决定把家安置到镇上去。
徐志明是南湖区七星镇东进村农民，家里有5亩多承包田和一幢上世纪80年代建的楼房。徐志明说，按照自己家房子的面积和相关政策，他可以选择在镇上拿总面积相同的公寓房；也可以选择只拿一套或两套房子，余下面积拿镇里统一建造的标准厂房；也可选择货币安置。“经过与家人商量，我决定拿两套有产权证的公寓房和50.56平方米的标准厂房。”
根据协议，徐志明家的老房将被拆除，宅基地将被复垦为耕地。与此同时，他家的承包田被流转给镇里的一家农业开发公司，靠这些承包田，徐志明每年能收到4000多元租金。如果流转期限超过10年，他和家人还可享受一项政策——按照城乡居民社会养老保险中城镇居民的缴费标准和待遇参保。
让徐志明作出这一决定的，是基于嘉兴正在推行的“两分两换”政策，嘉兴用这种方式鼓励农房改造集聚。他和老婆盘算了一下，这一搬，他家仅房产就增值50多万元。
未来4年，根据嘉兴市委、市政府的规划，将有10万农民像徐志明一样在农房改造中得益。而嘉兴以“两分两换”为主动力，统筹城乡发展，创新完善农房改造集聚推进模式，受到了赵洪祝、吕祖善等省领导的赞扬和国土资源部部长徐绍史的高度肯定。
以“两分两换”掀动农房改造建设的彻底革命
对于嘉兴来说，推进农房集聚改造有着比较现实的需求：地处平原水网地带，长期以来农村房屋大多从沿河而居到沿路而建再到沿田而造，因而造成了居住散乱，全市60多万户农户，现分布于13111个自然村。这样的村落分布现状造成公共服务配套难、环境治理难、资源利用效率低等问题。
农民对农房改造愿望也比较强烈。目前嘉兴农村很多人的房子都建造于上世纪八九十年代，随着农民生活水平的逐年提高，要求改善住房条件的愿望十分强烈。但由于土地属农保田，不少地方自1997年以来就关闭了农村宅基地审批的“闸门”。宅基地问题成为眼下嘉兴农村的主要矛盾之一。
今年7月，省委、省政府出台了《关于加快农村住房改造建设的若干意见》，提出从今年起至2012年让百万农民住进新房的目标任务。然而，地从哪里来、房在哪里建、钱从哪里筹、人往哪里走？作为省统筹城乡综合配套改革试点地市，嘉兴提出通过“两分两换”破解上述难题。而农房改造也被赋予极其重要的意义。嘉兴市委书记陈德荣强调：“农房改造集聚决不是简单的拆旧房建新房，而是推进嘉兴新型工业化、新型城市化和农业农村现代化的基础性工程，是推动社会转型的主动力。”
“两分两换”成为嘉兴快速地、大规模地推进农房改造集聚的有力制度保障。它严格按照“土地节约集约有增量，农民安居乐业有保障”的总体要求，以“农业生产经营集约、农村人口要素集聚，切实提高农民生活水平和生活质量”为根本目的，将宅基地与承包地分开，搬迁与土地流转分开，以承包地经营权换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式；以宅基地使用权换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式。
省发改委调研组到嘉兴调研后认为，嘉兴的“两分两换”是农村住房改造建设的彻底革命，破解了城乡之间在住房权属上的二元制度，实现了村庄布局科学化、村民居住社区化、农房产权合法化、农业生产规模化、土地利用集约化，加速了城镇化、工业化进程，意义十分重大。
五大推进机制释放嘉兴农房改造巨大能量
实践中，嘉兴逐步形成了一整套推进机制。
首先，科学编制规划，开门纳谏，汇聚民智。在全面推进农房改造破旧立新的大气魄中，嘉兴农民对新生活寄予了无限憧憬。为此，嘉兴市建委、市农办联合媒体面向社会公开征集新市镇和农村新社区的规划设计方案，整合政府部门和社会各方力量，汇聚全社会的聪明才智，努力按照城市的理念、城市社区的质量标准、功能配套、生态文化来规划、建设、经营、管理新市镇和城乡一体新社区。目前，嘉兴市规划部门已完善了城镇布局规划，科学编制了镇村布局规划，修编土地利用总体利用规划，将全市858个行政村13111个自然村规划集聚到48个新市镇和372个新社区，实现农民居住规模化、社区化。
其次，采取试点先行，尊重农民意愿。在推进农房改造集聚的过程中，嘉兴在所辖的各个县(市、区)都确立了试点乡镇，先行探索，积累经验，总结推广。各试点镇坚持把以人为本的理念贯穿于始终，因地制宜制定方案，严格遵循依法、有偿、自愿的原则有序推进。南湖区余新镇在明星村农户土地流转的过程中，召开相关会议不下百次。嘉善县姚庄镇发放了5000多份调查表，先后召开了24次座谈会，广泛征求农民意见，对置换政策进行了20余次的修改完善。目前，各地农户参与热情非常高，姚庄、七星、余新、龙翔等镇(街道)的农民报名数都高出计划置换数的两倍以上。全市13个市级试点镇(街道)已签约换房(或搬迁)农户达7515户，落实安置公寓房和联排房共9887套。
再次，强化政策扶持，为农房改造集聚打造“绿色通道”。嘉兴市委、市政府通盘考虑改革力度、政府承受程度和群众的可接受程度，并统筹兼顾各方需求，先后制定出台了近10个政策文件，加大资金筹措、融资担保、规费减免、贷款贴息、土地承包经营权流转、社会保障和就业创业等扶持力度，有力地推动了农房改造集聚。比如嘉兴市人防办主动提出在推进农房集聚改造过程中免收人防易地建设费，仅七星一镇，因此减少建设资金2.67亿元。
第四，注重节约集约，打破区域限制，鼓励跨村流动。同样的房子、同样的建筑面积、同样的建筑成本，地段不同价值就不同，农民的资产也不同，生活品质也不一样。为让农民在本轮农房改造中得到最大实惠，嘉兴鼓励打破村的建制，允许跨村流动。在推进集聚中，千方百计节约土地资源，一方面通过城乡建设用地增减挂钩，科学配置土地资源；另一方面利用经济杠杆控制建房占地面积，控制独立式房屋的建造数量，确保新建农房土地节约率50%以上。目前，嘉兴市已初步形成主、副中心城市城区以公寓房为主，新市镇以公寓房和联排房为主，新社区以联排房为主的集聚建房模式。
最后，实行政府主导，市场运作，推进农村住房建设规范化。引入城市房地产开发理念进行城乡一体新社区建设，组建新市镇投资开发公司，作为建设项目的主体，具体负责征地、融资、规划、建设，严把房屋安全设计关、房屋安全质量关、房屋安全监管关。物业管理上，成立了农民物业股份合作社进行市场化运作，这种运作模式，既确保了项目的顺利实施，又有效杜绝了无建筑资质、无上岗证书、无施工经验的“三无”建房现象，让农民省事、省心、省力地住上安心房和舒心房。
嘉兴农房改造交出一本多方共赢的明细账
嘉兴把农房改造集聚置于土地、人口、环境以及经济社会转型升级的一盘棋中综合考虑，收效到底如何？农民是否接受？政府是否能承受？发展是否可持续？
所有试点村的调查问卷表明，有90%以上的农民赞成通过“两分两换”推进农房改造集聚。
这是南湖区余新镇明星村一名“有地居民”的经济账。“乡下房子大，但利用价值不高，没法卖，380平方米的老房子，我置换4套房子，按市场房价计算，财产一下增值七八十万元。”徐建根的眼睛眯成一条缝，“以前，我家年收入3万元左右。以后，每年土地流转后收入租金9000元。置换后的4套房子，1套自己住，3套出租，一年租金18000元。我和老伴在镇上工作，能赚到以前一年的钱。60岁以后，我们还可以领取土地流转补助金，每人每月200元。年收入说不定还能翻一番。”
住了新房，还有一笔可观的资产增值账，嘉兴农民的幸福写在脸上。姚庄镇的农民说，每户农户住宅置换前平均评估价为18.1万元左右，通过补助奖励等方式，农户自己只需出1万元左右，可置换面积180平方米左右(共两套)的镇公寓房，市值约50万元。桐乡市龙翔街道农民说：“现在农村建房浪费大，我家1974年建的200平方米房子，到1989年先后翻建了5次，总共花费近30万元。到现在，这幢房子传给我儿子又落伍了，拆拆不过值3000多元。农民一辈子的积蓄都折腾在房子上了!”
至于农民进城后的就业问题，各试点镇都因地制宜给出了不同的承诺。在余新镇，60周岁以上的老人每月发200元补贴，镇里负责推荐40至50周岁农民每年每人到农业项目做工100至150天。七星镇则规定按照16周岁以上的每人补助12000元、16周岁以下的每人补助4000元的标准进行参保补助。
同时，为了解决大量新增非农人口的就业问题，嘉兴市还紧急出台了《关于进一步促进城乡平等充分就业的实施意见》，将“两分两换”中自愿全部放弃土地承包经营权的人员纳入享受就业政策对象，3年内必须实现养老保险的全覆盖。
算完农民的增收账，再来看看政府的节地账。据南湖区政府部门调查显示，农户户均宅基地占地1亩左右，宅基地置换城镇房产后，公寓房每户实际占地不超过0.3亩，自建房不超过0.5亩。以此为例，我市目前有60多万户农民住在农村，如果全部完成置换，不仅可以有效保护耕地，还可以腾出30多万亩土地，这还不算那些将被废弃的村级道路的土地面积，这将是一笔何其巨大的土地资源。
还有一笔农村公共服务建设的节支账。13111个农民居住点被规划缩减集聚到48个新市镇和372个新社区，农村整体布局全面优化，农居布点大幅减少后，道路建设、电网和通信网络的铺设及日常维护等公共服务投入节约的资金又非常可观！市农办主任汪洪波说，“两分两换”成为推动城乡公共服务均等化的“催化剂”。
当然，“两分两换”所推动的农房改造集聚也成为拉动内需确保增长的重要举措。嘉兴农房改造集聚一期总投资约84.24亿元，预计今年完成50亿元，占嘉兴全年固定资产投资的4.5%，今后10年每年可拉动投资约200亿元，带动消费80亿元，将为GDP增长贡献1个百分点。
