浙江在线05月20日讯自2002年起，楼市的调控政策就不断出台，很多人称之为“8年抗战”。然而，奇怪的是，每次调控房地产后，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越涨”。

　　作为一个入行16年的房产专家，双赢机构总经理章惠芳经历了“8年抗战”，然而让她也感到迷惑不解的是，楼市为何会进入一个调控“怪圈”？

　　楼市是个政策市

　　从2002年起，在章惠芳的印象中，杭州楼市共经历过3次大力度的调控：2005~2006年、2007~2008年、2010年。前两次调控的结果都是：成交量短期出现下跌，甚至出现降价，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨。

　　章惠芳深刻感受到“天时”即政策的重要性是在2005年。虽然2002年、2003年国家都出台调控政策，但效果不明显，政策的实施反而成为房价加速上涨的风向标。2005年政府出台更严厉的政策即俗称的“国八条”。那一年，楼市真正进入“冰冻期”。

　　“国八条”的主要内容就是首次提出区分普通和非普通住宅，二手房开始征收营业税；2006年，“国六条”再次加重二手房交易税赋，并首次提出90/70限制；2006年7月，国税总局又出台108号文，对二手房强制征收个税。当年，杭州透明售房网的最低日成交套数是个位数，五六月份很长时间在20~30套的日成交量附近徘徊。

　　但调控力度越大，房价反弹更大。2007年，杭州房价迎来一轮更为迅猛的上涨。“2007年的二三月份，楼市似乎还卖不动，但自4月份起，楼市一下子火起来。”章惠芳回忆道。“当时，一个朋友托我买万家花城的房子。我们都没想到会那么疯狂，直到该楼盘凌晨突然开盘，开发商营销部门的一位朋友给我发了‘警察都出动了’的短信我们才如梦初醒。”

　　2007年的6~7月份，大家都像突然觉醒了似的，都要买房，而开发商却没什么房子可卖。于是，自6月份开始，房价跳空高开，翻番地往上涨。“信步闲庭2006年底开盘，房价才6000~7000元/平方米。2007年7月份，突然上涨到1.2万~1.3万元/平方米。”

　　“2007年这一波猛烈上涨行情大家都没估计，总以为房价应该稳定了。”章惠芳说。

　　2007年，国家再次出手调控，8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。

　　“一开始，大家对二套房提高首付利率的政策还没什么大反应。但自12月份银行开始严格执行这一政策后，市场开始降温。随后，2008年，国家先后多次加息并上调存款准备金率，国家银根收紧的意图越来越明显。2008年9月，金融危机冲击下，万科打折，房价首次大幅度下跌。”章惠芳说，这是杭州楼市历史上难得的一次降价。

　　2009年，由于金融危机政府救市，房价再次疯涨。2010年4月，“国十条”以“中国史上最严厉的调控”面目再次出现，楼市再次陷入低迷。

　　越调越涨的市场让人看不懂

　　这几年的调控，似乎都会出现这样一个怪现象：调控力度越大，房价反弹力度也就越大。

　　杭州历史上两次最大的涨价潮就出现在2007年和2009年。而在这两次大涨前，都经历过一轮大的楼市调控。

　　“如果没有2005~2006年的调控，从某种意义上讲，可能也不会出现2007年的房价疯涨。”章惠芳认为。

　　政策的出发点无疑是好的。“国六条”的90/70旨在加大中小户型普通住宅的供应，调整供应结构性矛盾。但由于地方政府在实施时有一定的滞后性，执行政策时采用一刀切的模式，不管老地块新地块都一律要求“90平方米以下户型占套型面积的70%”。这样，很多项目都再做规划延后开工。等到2007年大家都想买房了，楼市供应却出现了房荒，开发商捂盘现象此起彼伏，土地价格也一再创新高。

　　2009年的大涨，似乎是“金融危机救了房地产业”。2008年10月，在全球金融危机的冲击下，各地救市政策频出，四万亿大单，让很多原本因资金链即将断裂眼看要破产的公司“起死回生”。2009年，楼价再次一路狂奔。

　　对于今年的调控，章惠芳认为，比前两次可能更为有效。“但是，要真正改变楼市的投机心态，还不能光靠‘堵’，切断需求，关键还在于‘疏’，要将楼市的闲散资金引到别的渠道去，让住宅的投资属性弱下来。否则一旦政策放松，大量的投资需求还会涌入楼市。”章惠芳说。