浙江日报11月25日讯 猜想来自杭州市近日的一次会议。

　　11月19日，杭州市召开“市城乡区域统筹发展工作委员会(扩大)会议”，会议下发的《杭州市委、市政府关于深入开展农村土地综合整治工作的实施意见》规定，今后将严格农村宅基地审批。

　　会间下发的一份《关于以新型城市化为主导进一步加强城乡区域统筹发展实施意见工作任务分解表》，再次引起地产界人士的关注。这份“分解表”称，杭州将建换乘枢纽，让临安、富阳的轻轨与地铁对接。

　　有钱人住城外

　　张裕兴，裕兴不动产掌门人。他在他的天目山路138号“房产经纪第一楼”顶层私人会客厅里，细细研读有关这场会议的报道。直觉告诉他，这或将颠覆性地改变杭州人的居住观念。

　　他告诉记者，在国外，低收入阶层租住市中心，有钱人住城外，享受郊外清新的空气，与宜人的景色。从施政者的角度，这次会议传递出来的种种举措旨在促进杭州城乡一体化；而从人居的角度，不难发现，今后杭州城里的人住到郊外，将更为便捷，更为现实。

　　彭是杭城一家地产公司老总，他虽然在市区有一套房子，但他去年还是在萧山城区不远的乡间买了一套房子。异地置业的直接原因是，杭州市区交通不方便，出去办点事动辄租车。而今后他住在乡下，出门步行十分钟，乘地铁到武林门，再步行十来分钟到公司总部，四十分钟搞定。他笑着说，去杭州的路上，地铁会很空，很舒服；每天步行几十分钟，蛮好的。中老年人都喜欢步行，每天步行三十分钟，也不失为一种健康的生活方式。

　　对彭来说，更重要的是，他在乡下能够享受蓝天白云，即使公司开会，约三二高管到家里进行，也非常便利。

　　张裕兴说，今后买不起房子的人租住在市中心，真正有二三套房子的杭州人住到乡下，把市区的房子出租。现在杭州租住比在15%左右，今后会达到六四开，市中心四成的人住自己的房子，更多的走出杭城，住到城外去。

　　“杭州城乡一体化对地产的变化，首先是一种居住观念的改变。”张裕兴说。

　　中心镇、县级市房价给力

　　这次会议上的《意见》，对今后五年杭州农村的土地整治作出了具体规定。到2015年，300个以上村庄要进行农村土地综合整治，其中2010年，启动农村土地综合整治村庄要达到56个，到2012年，这一数字要达到150个；全市范围内要建中心镇27个，中心村200个，其中五县(市)建设中心镇20个，中心村150个，以此引导农村人口向县城、中心镇和中心村集聚。

　　“5年内300个以上的村庄将进行土地综合整治放弃宅基地农民可在中心镇购买经济适用房”，媒体的标题十分醒目，赚足了眼球。而更为敏感的题目是，“今后农民将集聚规划居住区”。

　　《意见》规定，今后农民建房，要全部向规划居住区集中，纳入农村土地综合整治，除危旧房改造和抢险救灾外，停止规划区外审批宅基地。

　　这些意味着什么呢？

　　今后杭州的不少农民将逐渐洗脚上岸，移居附近城镇。于地产而言，尽管移居的农民有经济适用房保障居住，但一批一批被城市化的农民，极有可能助推当地城镇的房价。

　　业内人士认为，此举对杭州市区房价影响不大。一是真正的农民经济实力有限，吃不消杭州的房价，二是农民内心不愿离开故土，农村有他们的亲戚朋友，乡味血脉。也就是说，眼下的农民不太会到杭州城里来买房子。

　　但是，调查中，多数人持相同观点，此举肯定会助推当地城镇的房价，但是有限。

　　张裕兴以专业的眼光分析，当地城镇的商业地产，将会迎来一轮商机。打个最简单的比方，移居当地城镇的农民，在“规划居住区”里不能像原先自家饲养牲畜，种植果树；不能自给自足，就必须到附近购买。这就是商业地产的机会。

　　今后杭州乡间两类农庄有可能悄然兴起。一类是经营农业农庄。农村宅基地被置换、被整理，农村土地将走集约化道路，规模化耕种。一类是休闲农庄，满足杭州城里人和移居当地城镇农民的消费需求。今后，造房子的人不会赚多少钱，真正赚钱是现代服务业，一些做实事的如办农家乐，办医院等三产服务业的，将会大获其利。

　　沿着轻轨去买房

　　坐地铁去临安、富阳也有可能实现。今后五年，杭州还要加快启动地铁5号线至临安轻轨、6号线至富阳轻轨的换乘枢纽建设。总体目标中，杭州的城市化率要在2015年达到72%，富阳、临安、桐庐、建德城区人口规模达到20万人以上，淳安县城区人口规模达到中等城市标准。

　　轻轨，作为城市间的公共交通，无疑会扩大购房者的选择余地。以时间换空间，杭州市民可以将购房的视野投向轻轨沿线，以及轻轨的目的地城市。在杭州与富阳、临安之间，目前分布着大批楼盘，富阳、临安的房价又比杭州便宜一大截，因此，理论上的分析令人乐观。

　　有两种人可能会沿轻轨去购房，一类是以时间换空间的购房客，一类是休闲养生的客户。调查中，人们的观点不一。有被调查者认为，休闲养生的客户群潜力巨大，而另一种观点认为，这部分群体是金字塔尖的客户，数量有限。

　　也有对“轻轨”持谨慎态度。以杭州地铁的建设速度，通往富阳、临安的轻轨不知何年才能建成通车。