浙江在线03月01日讯 据《今日早报》报道 继上海、北京、南京、宁波等多个城市出台“限购令”细则之后，市场一直翘首以待的杭州楼市调控细则，也终于呱呱坠地。

　　昨晚，在经多次征求意见、修改完善的基础上，杭州研究出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(简称实施意见)，该《实施意见》暂定在杭州市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；明确“二套房首付比例至少6成，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购第三套房。”。

　　值得一提的是，《实施意见》还提出了“2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房”。

　　此次推出的《实施意见》，是杭州市委市政府进一步贯彻落实国家和省关于房地产市场调控一系列政策所采取的切实有力的措施。

　　《实施意见》共八条，依次为“坚决贯彻落实各项房地产市场调控政策”、“进一步加大保障性住房建设和供应力度”、“严格执行税收政策，加强税收征管”、“严格执行差别化住房信贷政策”、“加强住房供地管理，增加住房有效供给”、“严格执行限购政策”、“切实落实工作责任”、“加强舆论宣传和正面引导”。

　　虽然业内人士表示该实施意见“比较温和”，但不可否认的是，杭州楼市调整至此才算是正式拉开了序幕。

　　[新政条例]

　　已拥有1套房的本地居民限购1套

　　《实施意见》明确在杭州市实行限购政策：自本意见发布之日起，暂定在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　此外，对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。

　　二套房首付至少6成

　　《实施意见》规定，对利用商业贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

　　人民银行杭州中心支行可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高杭州市第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

　　对使用住房公积金贷款购买改善型第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　供地总量中安排10%建设保障房

　　《实施意见》明确增加住房用地有效供应，优先保证保障性住房建设用地，确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地量不低于住房建设用地供应总量的70%。

　　2011年，商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量。对年度经营性用地供地计划的结构及布局等予以合理分配，加大中低价位普通商品住房用地的供应。优先保障纳入保障性住房年度建设计划项目的实施。

　　2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。严格住房建设用地出让管理，对土地竞买人的准入资格以及资金来源进行严格审查，加大闲置土地处置力度。

　　《实施意见》强调加大保障性住房建设和供应力度，大力发展公共租赁住房，进一步完善杭州特色住房保障体系。确保完成杭州市保障性安居工程建设目标任务。2011年，全市新开工建设公共租赁住房60万平方米、廉租住房7万平方米、经济适用住房80万平方米、拆迁安置房200万平方米；全年竣工保障性住房500万平方米以上。

　　购买不足5年住房转手全额征收营业税

　　《实施意见》明确个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。同时，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税务部门要重点加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

　　此外，根据杭州市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。

　　[新政剖析]

　　明确保障房竣工面积是亮点

　　杭州楼市调控细则“千呼万唤始出来”。昨晚，等候已久的杭州众业内人士总算是松了一口气。“还是蛮温和的”，接受记者采访时，不少开发商都这么表示。

　　因为无论是“本市户籍家庭限购两套，外地人限购一套”，还是“二套房首付至少6成，利率至少比基准利率上浮10%，还是购房不足5年全额征收营业税”，“新国八条”都已经有所提及，市场也已经有所准备。

　　不过，《实施意见》依旧有亮点。在杭州楼市资深业内人士“烟客”看来，亮点在于杭州市明确了保障房的竣工面积。他说，杭州楼市全年竣工保障性住房500万平方米以上，这是一个什么概念？

　　根据杭州市透明售房网数据统计，2010年，杭州主城区共成交房源(新房加二手房)61297套，如果以每套100平方米计算，为约613万平方米。由此看来，杭州市政府在保障房建设上，力度非常大。

　　另外，新政还明确了经济适用房、经济租赁房和廉租房的适用对象，便于满足不同梯级的保障需求。

　　“本市”包不包括富阳、临安？

　　有些细节还需明确

　　业内人士也认为，《实施意见》后，具体执行细则还有两点需要明确：一是限购条例中，“拥有”一词如何解释，是否就是其他城市认定的“认房不认贷”？这个认房又是否是动态的，即卖掉后就不算“拥有”？

　　另外，《实施意见》的执行范围包不包括萧山、余杭？而富阳、临安、桐庐、建德、淳安属不属于《实施意见》中的“本市”概念？答案不同，对楼市的影响也会有很大差异。

　　二是“2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房”规定中，对于到底是“单个商品房项目要配建10%保障性住房”还是“划定一些项目建设保障性住房”，表述还不是很明确，还需要看接下来的执行政策。而这在3月杭州主城区的土地出让公告中，估计将会有所体现。

　　[市场反应]

　　开发商：终于可以确定新营销方案了

　　“细则出来了，无论如何，我们心头的一块石头落了地，接下来，终于可以确定开盘事宜了。”昨天，听闻细则已经出台，一位开发商这样告诉记者。

　　这显然并不是个例。为了等待细则，杭州许多楼盘此前大都处于“被捂盘”状态。据不完全统计，2月份原本预计开盘的有近20个楼盘，但最后开的还不到10个。

　　一方面，开发商害怕开盘时新政突然出台，导致与客户之间的纠纷。另一方面，因为细则未出，各个楼盘也很难确定今后的营销方案。

　　“如果细则很严厉，你定的优惠可能吸引力就不够，临时调整就比较麻烦了，所以不如延迟。”城西一开发商坦言：细则出台前，客户最关心的是两个问题，一是自己还能不能买房，二是银行能不能放贷。细则出台后，公司将尽快组织销售人员对客户做一次摸底调查，以确定下一步营销计划。

　　据了解，3月杭城目前有17个楼盘有推盘计划，而细则出台后，预计会有更多楼盘蠢蠢欲动。无论成交如何，不可否认的是，春节以来杭州楼市的僵局，将有望被打破。

　　高端楼盘：酝酿改成小户型

　　采访过程中，业内人士普遍认为：新政对于不同物业的影响是不同的。

　　对于面向首次置业者和二套改善型需求的楼盘，新政影响可能会比较小。

　　而相对来说，定位比较高端，户型面积比较大，主要面向三套及以上购房需求的楼盘，处境会比较尴尬。

　　“我们这里虽然还是有不少客户想买房，但他们大多已经买过不止一套房，所以已经没有购房资格了。”西溪某高档楼盘销售人员告诉记者。限制外地人购房也影响比较大，因为之前外地人购房比例比较大，并且他们大多实力雄厚，下单迅速，是非常好的优质客户。

　　事实上，已经有高端楼盘为了迎合市场需求，酝酿将户型改小，调整，将成为市场主旋律。