浙江在线04月01日讯 当人们在谈论刚刚公布的杭州市房价控制目标时，一个数字却已创下了历史纪录：杭州楼市限购令满一月，3月成交创“史上”最低。

　　2月28日晚杭州市《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》出台，到昨天为止，这份杭州版“国八条”正好满月，限购令像一针“镇定剂”让疯狂楼市暂时安静下来。杭州透明售房网的成交数据显示：3月1日～31日晚上8时，杭州主城区共成交商品房970套。这是透明售房网正式启用后，6年来，3月成交量最少的一次。

　　2月28日杭州限购细则落地，随后一周是市场成交最低谷。根据杭州透明售房网成交数据，新政后一周杭州主城区共成交商品房137套，日均不足20套。

　　不光是一手房创近年来最低，就连被称为市场“晴雨表”的二手房也同样走入低谷，整个3月二手房成交988套。而从透明售房网有二手房数据以来：2007年3月和2008年3月分别成交1502套、1576套；2009年3月和2010年3月分别成交3380套、3882套——今年3月二手房的成交量也是5年来同期最低值。

　　成交量骤降，为什么？

　　有人说是因为新增供应量少。3月份杭州主城区实际只有5个楼盘开盘，共推出600余套新房源。这是几年来3月新开盘量最少的一个月，而市场好的时候，可能一个楼盘的开盘量就超过600套。

　　也有人说，今年的宏观调控来得那样早、那样严厉，让开发商措手不及，才是主要原因。杭州限购令出台和央行的多次加息，使得原本打算开盘的开发商不得不重新部署开盘计划，或者试探性地推出少量房源。与此同时，大部分在3月开盘的楼盘并没有因为限购令的出台而及时调整价格，一些楼盘的开盘价甚至比之前几期还有上涨，这也让购房者心里泛起了嘀咕，到底该不该买？产生进一步观望的情绪。

　　按照以往的经验，3月份应该是一个市场“预热期”，然后逐步进入成交高峰，但今年3月明显没有“预热”起来。相比之下，余杭、萧山两区倒是比杭州主城区要活络一些，新增供应量和成交量都远远超过主城区。

　　比如余杭的擎天半岛推出的房源以90平方米为主，总价在100万元以内，目前销售率在60%左右。记者跑盘时看到，现场购买人群对于总价十分关注，特别是一些年轻夫妇挑选婚房和中年购房者为子女买房，他们觉得90平方米左右的户型目前自住刚好，以后还有改善的空间。

　　而像城市之星，由于定价比市场预期要低，虽然面积都在200平方米以上，总价最低也要700多万，还是吸引了部分意向客户，目前销售率在72%左右，是3月份主城区新开盘中成交最好的。

　　市场的变化，让开发商更加斟酌怎么来定价。金都夏宫4月将推高层住宅，金都集团总裁助理陈永耀表示，目前市场下，他们的目标客户群定位在区域内的首次置业者和改善性需求，价格也反复斟酌，要符合刚需的置业能力，“我们将把目标客户分得更细，更有针对性。”

　　“首日售罄已经不是那么重要，我们现在要细水长流。”泊林印象3月底刚刚推出过新房源，一周内已销售41%，其销售部经理叶玲说，经过这次开盘，他们也在逐步改变以前的销售观念。

　　记者实地走访了3月开盘的楼盘，可以明显感觉到开发商对于未来市场的预期并不乐观，大多持长线作战的态度，“不急着卖”、“慢慢卖”成为他们的口头禅。

　　时间不等人，硬扛不是办法，进入4月多数开发商都在酝酿开盘，预计本月杭州市将有24个楼盘上市，其中不乏绿城兰园、凯德龙湾、东方福邸等牵动市场神经的品牌楼盘。这些楼盘的价格会怎么走，是目前市场最关心的问题。

　　“考虑到目前刚需人群居多，定价不会很高，但品牌摆在这里，也不会放很多水。”其中一家楼盘的负责人私下表示，面对复杂的市场环境，他们也不得不“脱鞋试水”，以探得市场的温度，不会死咬住价格。

　　另一个问题是，在4月新盘中有不少大户型房源，这些为数不少的大户型市场能不能消化？消化多少？

　　无论是刚需、改善型还是投资客，限购令都极大地压缩了再次购买的空间、增加了购房成本，市场流失了许多前期积累下来准备下单的购房者。“今年的调控政策要比往年的影响更深远，市场恐怕没那么快苏醒过来。”一位开发商对未来几个月的楼市表示担忧。

　　警惕“房疯”卷土重来

　　楼市新政满月的前一天，杭州2011年市区新建住房价格控制目标也出炉了，要求“低于年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅”。前有“限购”令，后有房价“控制目标”，对购房者来说，依稀可见“光明”买房路。

　　但在整理数据的时候，我们并不感到轻松——如果以每年的单月成交数据为基础画一幅曲线图，我们会看到每一个春天都那么相似。

　　2006年，2、3月份的成交淡季，从4月开始成交量迅速回升。

　　2007年，2、3月份也是淡季，4月起成交连创新高。

　　2008年比较特殊，外有金融风暴，内遇宏观调控，除了5月有一个成交量高峰外，其余都在低谷徘徊。

　　2009年，市场从3月起开始回暖，成交量迅速攀升，连连刷新历年成交套数纪录。

　　2010年也是如此，先抑后扬。

　　我们看到，调控是有效果的，但我们也看到，调控的效果常常不如想象得持久，而随后而来的市场反弹总是异常凶猛。人为扭曲的商品价格，吃力不讨好，把人弄得狼狈不堪，也让整体市场深受其害。

　　有人说，经济是一个循环作用的有机体。房地产市场的繁荣，还有这几年来的市场表现，充分展示了它是目前较为高利润、低风险、短周期的投资产品，这是一种现实的诱惑，它不可避免地会吸引各方资金。从3月份的成交数据，我们能看到“限购令”的影响非常明显，但这毕竟是“没有办法的办法”，它的“副作用”同样明显——大批闲散资金被暂时挡在楼市之外，但这些资金并没有消失，所以在开发商看来，购买力并没有消失，只要口子一开，随时可以卷土重来。而事实上，在近期的成交里已经可以看到各种“巧立名目”，为限购、禁购开绿色通道的实例。

　　单凭“限购”和谜一样的“房价控制目标”，不可能完成稳定房价、稳定楼市的任务，接下去就看保障性住房的表现了。

　　因为有着1000万套保障性住房的跟进、补位，今年被称为房地产市场化改革以来最为深刻的“变局之年”，我们希望，这个春天，一切，都会不一样。