核心提示
住建部新版《商品房屋租赁管理办法》正式实施已整整两个月，然落地乏力。目前，我市群租现象仍比较普遍。《办法》规定，对市场中将房屋分拆、隔断“化整为零”的群租行为、出租车棚居住等行为明令禁止，违者最高将罚3万元，并要求当地政府相关部门执行。
有关人士认为，政府的新租房规定意在规范租房市场，保护租户居住权益，但在租金和收入完全不成比例的市场状态下，在当前公租房、廉租房供应仍然紧张的情况下，群租禁令将给“蚁族”“鼠族”的租住带来困扰。
今后，我市是否会按照住建部新版《商品房屋租赁管理办法》查处群租等行为？《办法》将给“蚁族”“鼠族”们的生活带来怎样的影响？
现象：“隔断间”照租，车棚照住
今年24岁的衢州小伙儿小程几经努力，终于在定海机场路租了一间房，安顿下来。
小程2009年毕业于浙江海洋学院，毕业后到宁波去找过工作，但发展并不顺利，考虑再三，决定回“第二故乡”寻找机会。离开舟山两年，小程发现舟山的房租比当年读书时涨了许多，城郊接合部、城市偏远地区的民房相对便宜些，10平方米的隔断间，配一张床、一把椅子、一张桌子，水泥地，无装修，每月房租350元。不过，房客频换，居住嘈杂。
小程最后选定的房子，是一套三室一厅。白坯，被房东用木板隔成了5个房间，大间500元/月，小间400元/月，卫生间公用，不可煮饭。“二房东”和其他几位租友也是毕业不久的大学生，小程租的是一间由厨房改造的小房间，大约10平方米左右。
现在，把小程这样的年轻人称为“蚁族”——受过高等教育，年轻，有活力，然而收入微薄，没钱租房子，更没钱买房子，只能群租。
比“蚁族”更“悲催”的是“鼠族”，即靠租地下室、车棚来生活的一群人。据定海香缘房屋中介工作人员介绍，“鼠族”大多是外来打工者，或从小岛迁移上来的本地人，收入微薄，租不起正规的房子，只好全家人挤在同一间地下室或车棚中。
摆水果摊的郑翠荷是河南人，也在定海机场路租了一间房——一间20多平方米的车库，全家四口人，包括一名刚出生2个月的婴儿，以及上百斤水果，都塞在这样一个有门无窗的车库内。冬天还好些，酷暑时节，这晚上卷帘门一拉下，车库就成了一个封闭的“监牢”，加上蚊虫叮咬、水果腐烂味冲鼻，简直难以想象该如何住人！郑翠荷笑笑：“有啥办法呢？房租太贵了，像模像样的房子租不起啊！ ”郑翠荷说，她自己倒无所谓，就是刚出生的小孙女太可怜了，准备等天热了再去找一间房，让儿媳和孙女搬出去另住。
住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。如果出租人违反了上述规定，由当地主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以上、3万元以下罚款。
记者询问郑翠荷，她对这个《办法》竟一无所知。房东们似乎也并不怎么在意。
记者咨询了定海、普陀多家房屋中介所，发现前来登记出租车棚和地下室的房东与往年同期相差无几。“群租一般集中在外来务工人员较为密集的地带。眼下，受楼市调控影响，不少房东改售为租，租赁市场房源有所增多，这也给了租户更多的选择空间。但房源增多未见群租现象‘退烧’。”一名中介人员说。
租客：安全有隐患，更怕高房租
随着我市经济社会的快速发展，越来越多的外来务工人员进入我市，据统计，仅定海、沈家门城区就有30多万外来人口，而他们的居住状况，大多堪忧。
市人大代表张红燕在今年“两会”期间提交了一份议案，建议加强公众出租房屋的安全管理。她说：“调查中我们发现，一些出租房屋的结构破旧矮小，居舍与厨房二合一，煤气罐与人同卧，极易发生煤气中毒。有的出租房中没有卫生设施，居住者的大小便及垃圾随处乱倒，给我市城市的环境卫生带来严重影响。更令人担忧的是群租现象相当严重，80平方米的房子甚至住了三十几个人，一旦发生火灾，后果不堪设想。”
张红燕说，近两年来，定海、普陀等地连续发生多起因煤气中毒造成外来人员死亡事故，也曾发生多起出租房火灾事故，建议政府及相关职能部门切实加强公众出租房屋管理。“一方面要根据国家有关出租房屋管理条例，规范我市出租房屋市场，提高出租房准入市场门槛，不能允许破旧、简陋无保障的出租房流入市场。另一方面要对现有出租房屋状况进行改善，杜绝群租。 ”
这份与住建部《办法》异曲同工的议案，却并不让“蚁族”“鼠族”们领情。
房客小程说：“谁不想住得好点？租不起啊！”而郑翠荷也对住建部的《办法》大摇其头：“好房子我们租不起，差房子再不让租，我们就真没地方可住了！”
据了解，目前定海城区二室一厅、中档装修的房子，每月租金2000元左右。有地板、无家具的单间每月500~600元，面积稍微大一点的车棚，每月租金也要400~500元。普陀城区房租略低一些，二室一厅简单装修的房子每月租金1500元左右，中档装修的每月约1800元。
而一名普通的大学毕业生，以月薪2000多元为例，租下一间带装修的单间，除去吃饭、通信、交通等基本生活开支，已所剩无几，怎么应对5年、10年内就需完成的结婚、买房等重大事项呢？
老家普陀桃花、现在沈家门当保姆的张阿琴老两口月收入有4000多元，因为张阿姨想早日给已到结婚年龄的儿子在东港买一套小户型，却仍租住在一间车棚内。“房价年年涨，再不抓紧时间攒钱，只怕越来越买不起啊。 ”张阿姨说，她也知道住车棚不方便、不安全，但好房子租金太贵，为了儿子的房子，宁愿凑合着。
分析：群租禁令，落地很难
业内人士认为，群租禁令虽然已实施，但目前相关细则还未出台，各地也还未开始制定相关的管理措施，以至于执行起来困难重重。
按照住建部规定，针对群租现象，违规者最高将被罚3万元。我市有关部门负责人表示，未来城管部门或将配合建设或房地产部门，对这一行为进行调查，并落实相关内容。
业内人士指出，在采取“硬措施”的同时，还得同时加强各方面相关配套的建设，譬如如何解决低收入人群因此导致的房租支出加大问题等，如果不尊重房屋租赁市场的现实需求，没有足够出租房源保证承租人需要，还可能引发新的矛盾。
市律师协会会长、浙江明达律师事务所主任朱南平认为，《办法》的形式意义大于实际意义，立法的效力层次、社会经济发展状况、主管部门的监管和执行力以及办法本身的立法水准，都可能制约新规按照立法者的本意贯彻下去。
据介绍，商品房的群租发起方式，一般不外乎两种：一种是产权人直接分割出租，一种是二房东进行分割转租，或承租的单位进行群体性安置。对于前者，从合同效力上讲，租赁行为是有效的，即使有《商品房屋租赁管理办法》第八条限制，但因为其系部门规章，从立法效力而言，尚不足以从《合同法》角度上否定合同的效力，当然，这并不是说出租人不承担行政上的责任。
朱南平认为，目前各地政府部门尚未界定“群租”的住房标准(也就是当地政府规定的人均租住建筑面积最低标准)，所谓“断送群租”的提法，就会成为一个伪命题。另外，是租住还是借住，到底住了多少人，举证很难。
改善“蚁族”“鼠族”居所，要疏不可堵
《办法》本意是保护租客人利益，加强出租房安全管理。但普陀康宇中介有限责任公司负责人认为，办法似乎少了些“人文关怀”，仅仅只是一种“行政式”的保护。“政府首先应建设大量公共租赁房、廉价房，增加供应低价房源以解决巨大的需求量，基础工作没有到位，《办法》很可能不但保护不了租房人的利益，反倒让他们之前还能睡觉的地儿都没了。 ”
当前公租房、廉租房供应仍然短缺。“两会”期间，一份《关于加大社会保障性住房建设力度的议案》如此写道：“十一五期间，我省通过保障性住房共解决59.2万户城市中低收入困难家庭住房。按人口比例计算，我市应解决1.2万户。而实际上,从2006~2010年，我市由政府提供的保障性住房累计仅3154套(其中，廉租住房1583套，经济适用房1371套，2010年新开工公共租赁住房1万平方米、折合200套)。”
近日，市政府出台了《关于加快公共租赁住房发展的若干意见》，提出了“十二五”期间的总体目标，即至2015年底，全市新增公共租赁住房55万平方米以上，并逐步将廉租住房、经济适用住房等政策支持性住房与公共租赁住房并轨。公共租赁住房主要通过政府投资筹集、项目配建、企业自建、社会自己投资建设等方式筹集。新建公共租赁住房的建设标准以满足基本居住需求为原则，每套建筑面积控制在25~50平方米(高层建筑可适当放宽10平方米)。对引进的高层次人才和紧缺急需人才，建设标准可适度放宽。
另一方面，《舟山市“十二五”住房保障规划》指出，要加快公共租赁住房发展，以有效解决城市中偏低收入群体住房困难和大学毕业生、引进人才周转性住房需求，努力实现人民群众“住有所居”的目标。 2011年，全市新开工保障性住房13.36万平方米，其中廉租住房0.91万平方米，经济适用住房4.45万平方米，公共租赁住房8万平方米。
不过，朱南平律师认为：目前情况下，通过社会保障性住房来解决“群租”“鼠居”现象并不现实。社会保障性住房肯定会先照顾本地低收入者，而对大量外来务工人员来说，要享受到公租房、廉租房待遇，或许仍是一个遥远的期盼。
微博说“群租”
christinalei：万能的微博啊!请你告诉我群租的问题找谁来解决？我快被楼上每晚嘈杂声逼疯了,110和物业都找过没用啊。
静水深流100222w：这种铺板式的男女混居群租确实应该取消，但要列清明细，不能一棍子打死。现在办结婚证可比承租房价格低多了，如果为了分担房租去领结婚证，此政策是不是顾此失彼。
慵懒的雪雪：正式开始了我们的群租生活。原本三房一厅一厨一卫的房子，被隔成了7个小房间。
语淋漓：租金暴涨最直接的结果就是越来越多的租客成了“蚁族”，他们实行群租，一个房间住几个到十几个人~~~几个房间住几十个人，租金可观啊。
911老毕：今早话题关注群租房，结果，大家都不愿意抑制群租，这是为什么呢？房租太贵是一个原因，收入太低这也是一个原因，监管不力也是一个原因，大家不买账，很遗憾。我觉得群租是必须抑制的，因为这是一个极大的隐患。
