记者手记

　　这样的电话营销很多人并不陌生：“想投资九堡地铁商铺吗”，“年回报率不低于8%”。

　　大多数人都会坚决地挂掉电话，并说上一句，“不要再来骚扰了，没兴趣！”不过总是会有人被勾起欲望。下单这里的投资者都沉浸在“城市东扩，九堡这里将是一个商贸中心”的宣传中，而开发这些专业市场的开发商们，也正是抓住了投资者的这种心态。

　　实际上，九堡商铺的类型鱼龙混杂，有的是有三证有产权项目，有的确实是市中心大型专业市场迁移，但也有相当一部分却是在打擦边球，出售所谓的使用权。

　　在采访中，杭州市贸易局网点建设处的吴坚说，他也经常接到海宁、桐乡、宁波等地政府工作人员的电话，称九堡这些专业市场去他们那里招商，来咨询能不能组织经营户去加盟，“我就告诉他们，一看有没有土地证，二看有没有建筑许可证，如果这两样没有，肯定没戏。”

　　从事专业市场研究多年的李军辉也告诉记者，不排除这些无产权商铺在其他市场的带动下火起来，但是产权不清晰、收益保障风险以及规划、消费、经营主体空缺等因素，都预示着这些市场的命运有很多的不确定性。

　　高回报背后有法律风险

　　当年求女士和吴先生之所以下决心购买了商铺，是因为不高的投资门槛。求女士当时觉得，花不到40万的钱有个稳定回报的商铺，这样的项目很有吸引力。但她不知道的是，开发这个项目的公司才真正赚了一大票。

　　按照沈第的说法，5700个铺位已卖出了20%左右。保守点估计，按照每铺约30万元的价格，总的销售金额达到了3.42亿元。而成本是多少呢？

　　在业主的商铺使用权转让合同上，记者看到，该市场的土地面积为159.8亩。如果按“每亩地的租金大概在15万~20万元”计算，其土地成本仅约3200万元，只是总销售金额的约1/10。

　　而在业内人士看来，业主吴先生和求女士的返租回报之所以不同，也是代理公司的一种销售策略。“同样面积的商铺，二楼的总价要30多万，六年的平均回报率是8.3%，而三楼的商铺，总价20多万，六年的平均回报率却是9.6%，这明显是代理公司为了销售三楼铺位的一种手段。”一位业内人士说。

　　李军辉质疑说，该市场卖给业主的每平方米实际转让价格在15000多元~23000多元，而本身开发商取得土地的价格却非常便宜，承诺给业主的8%或9%的返租回报，已经体现在了售价中。

　　“8%或9%这么高的年回报率，已经和高利贷的利息差不多了，投资者怎么不想想，既然回报这么高，为什么开发商不去自己做这笔生意，让小业主来捞这个好处呢？”李军辉说。

　　“投资回报率被人为放大。如果开发商在描述产品时，除投资回报率外，基本不再提及其他属性和要素，而购买者也只关心其投资成本的回收，这显然和违规融资没有什么区别。”浙江德名律师事务所律师严从周表示。

　　严从周律师的依据是，中国人民银行在1999年发布的《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出的非法集资种类第二类，就是对物业、地产等资产进行等资产进行等份分割，通过出售其份额处置权进行高息集资。

　　“买了类似杭州义乌小商品城银沙联合市场的业主们，应该拿起法律武器保护自己的利益。”严从周律师建议。