浙江在线07月05日讯 限购、限价、限贷等多重调控政策出台，2011年整个楼市从一开始就很“忐忑”。2011年上半年杭州市房地产市场总体概况可用一个词概括，就是：两“低”一“高”。

　　一“低”指成交量，金融政策一紧再紧，刚性需求步步萎缩，成交量创5年来新低；二“低”指土地出让金额，上半年主城区(不包括萧山、余杭)土地出让总额不足80亿元，创5年来新低的纪录；一“高”指库存高，微量成交的背后是楼市的大量积压，可售房源量创下两年来新高，接近历史最高位。

　　而纵观上周新开楼盘的表现，虽然开盘的楼盘数并不多，但个盘的情况看好，几个开盘楼盘的定价，都直接拉低了区块的整体价格，这也是在调控背景下，开发商主动放下身段，灵活把握定价所带来的积极后果。有业内人士认为，上周新开的三个楼盘自住投资都非常适宜，尤其对于还拥有购房资格的投资者来说，这样的价格从长线来看是十分理想的。相信在下半年的市场中，还会有越来越多的楼盘选择这样的开盘战略来吸引客源。

　　21世纪不动产负责人向记者表示，2011年上半年杭州楼市整体呈静默状态，最主要还是受“政策市”的影响。“能买得起的没有资格买，有资格买的却买不起，限贷政策提高购房门槛，二套房首付和利率的提高，迫使部分资金不足的需求推迟购买计划。再加上对价格下降的预期影响，使得楼市依旧愁云密布。”

　　上周三盘低价入市业绩理想

　　上周杭州楼市虽仅有三盘新开，但预定情况却超出人们预期的理想，为上半年画下了一个意味深长的句点。滨江的中海寰宇天下、世茂钱塘帝景，以及位于下沙板块的德行中外公寓，作为纯新盘，首次面世。

　　上周四，德信中外公寓与中海寰宇天下开盘。价格成为寰宇天下此次开盘的杀手锏，很多前来现场的购房者都表示，和周围的很多新盘比起来，寰宇天下的楼盘质量并不差，价格则更为优惠，较高的性价比驱使他们选择购买寰宇天下的楼盘。开盘当日，去化6成，实现销售额8.8亿。

　　更为值得一提的是德信中外公寓。在目前的调控形势下，近乎“日光”的成绩可谓上佳。据现场销控表观察，本次德信中外公寓推出的128套房源，总价在123万到200万之间，单价12980元/平方米起，总价最低为123.9万。据开发商方面的数据显示，开盘当日的预订率高达98%。

　　早在6月中旬，中外公寓的开盘价格公布之初，就曾引来众多购房者与业内人士的关注与看好，14800元/平方米的均价远远低于金沙湖板块其他在售楼盘的价格，甚至有不少网友预言，德信此举将重塑下沙楼市的价格体系。中外公寓开盘后的这个预定成绩可谓是众望所归。

　　上半年二手房成交量创5年来新低

　　新盘的低价入市，直接冲击的就是二手房的交易。

　　根据杭州市透明售房网数据统计，2011年1月至6月杭州市主城区二手房共成交6703套，仅为2010年同期的52.68%，为5年来新低。

　　1月26日，国务院出台“新国八条”，市场观望气氛渐出，再加上春节效应的影响，楼市陷入低谷；2月8日，央行加息0.25个百分点，2月28日，杭州“国八条”楼市调控细则出台，楼市成交面积锐减过半，开始进入冰冻期。细则出台后，限购政策压缩了市场需求，投资投机需求退出市场、部分多次改善性需求失去购房资格被迫退市，限购成为楼市成交下降的最主要原因。3月、4月楼市住宅一直在低迷中静默。

　　4月6日，央行再次加息0.25个百分点，金融政策持续收紧，楼市表现却异常淡定；而历来楼市最火的“红五月”依然没见往年的成交热潮，5月人居展上观望气氛十分浓郁，成交量和人气都不如往年。5月20日，杭州一房一价细则重磅出台，6月20日，央行年内第6次上调存款准备金率，持续低迷的成交量和持续收紧的资金链终于让卖房者按捺不住了，开发商纷纷优惠开盘，打折促销措施不断，也带来6月份一手房成交量的小幅上升；部分二手房东也开始调低挂牌价，但受到新盘频频低开的影响，周边二手房市场的表现并不乐观。需要注意的是，虽然新盘打折促销范围渐广，但真正销售得好的还是优惠力度大、性价比高的楼盘，这一点可以看出当下买房者最关心的不是价格是否下跌，而是下跌的幅度是否达到心中的价位。

　　房价松动，第三季度或为入市时机

　　根据杭州市透明售房网数据统计，2011年上半年杭州市主城区二手房整体成交均价出现小幅度松动，二手房东的挂牌价近期主动下调，议价空间也有所提高，国家政策调控遏制房价过快上涨的目标取得一定效果，但是部分热门区域或小区的成交均价却有所上涨，尤其是套均面积较小的老小区；同时由于二手房东本身的分散性特点和资金特点，使得二手房目前降价幅度不大。

　　相对来说，上市新盘“明折暗扣”较为猛烈，各种优惠接踵而至，房价松动的迹象较为明显。根据某房产门户网的调查显示，当下，新盘开盘采取折扣优惠的有54个，存抵促销的有11个，其他优惠的7个。

　　有业内人士表示，调控紧而不松，在持续多月的惨淡之后，不差钱的开发商已渐渐陷入资金链紧张的泥潭，在银行和众多融资渠道被卡紧的大背景下，“以价换量”成为许多楼盘回笼资金的最好方式。

　　截止到6月底，杭州市主城区可售房源高达29201套，为两年来新高，接近历史最高值；再加上下半年大量的一手住宅项目入市，新房市场的价格有望进一步回落，二手房市场的价格也将进一步松动，第三季度将为入市的好时机。伴随着价格的继续回落，部分刚性的购房需求也将被逐步激活，市场成交量有望回调。