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新盘低价入市 二手房上半年成交创5年来新低
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   浙江在线07月05日讯 限购、限价、限贷等多重调控政策出台,2011年整个楼市从一开始就很“忐忑”。2011年上半年杭州市房地产市场总体概况可用一个词概括,就是:两“低”一“高”。

  一“低”指成交量,金融政策一紧再紧,刚性需求步步萎缩,成交量创5年来新低;二“低”指土地出让金额,上半年主城区(不包括萧山、余杭)土地出让总额不足80亿元,创5年来新低的纪录;一“高”指库存高,微量成交的背后是楼市的大量积压,可售房源量创下两年来新高,接近历史最高位。

  而纵观上周新开楼盘的表现,虽然开盘的楼盘数并不多,但个盘的情况看好,几个开盘楼盘的定价,都直接拉低了区块的整体价格,这也是在调控背景下,开发商主动放下身段,灵活把握定价所带来的积极后果。有业内人士认为,上周新开的三个楼盘自住投资都非常适宜,尤其对于还拥有购房资格的投资者来说,这样的价格从长线来看是十分理想的。相信在下半年的市场中,还会有越来越多的楼盘选择这样的开盘战略来吸引客源。

  21世纪不动产负责人向记者表示,2011年上半年杭州楼市整体呈静默状态,最主要还是受“政策市”的影响。“能买得起的没有资格买,有资格买的却买不起,限贷政策提高购房门槛,二套房首付和利率的提高,迫使部分资金不足的需求推迟购买计划。再加上对价格下降的预期影响,使得楼市依旧愁云密布。”

  上周三盘低价入市业绩理想

  上周杭州楼市虽仅有三盘新开,但预定情况却超出人们预期的理想,为上半年画下了一个意味深长的句点。滨江的中海寰宇天下、世茂钱塘帝景,以及位于下沙板块的德行中外公寓,作为纯新盘,首次面世。

  上周四,德信中外公寓与中海寰宇天下开盘。价格成为寰宇天下此次开盘的杀手锏,很多前来现场的购房者都表示,和周围的很多新盘比起来,寰宇天下的楼盘质量并不差,价格则更为优惠,较高的性价比驱使他们选择购买寰宇天下的楼盘。开盘当日,去化6成,实现销售额8.8亿。

  更为值得一提的是德信中外公寓。在目前的调控形势下,近乎“日光”的成绩可谓上佳。据现场销控表观察,本次德信中外公寓推出的128套房源,总价在123万到200万之间,单价12980元/平方米起,总价最低为123.9万。据开发商方面的数据显示,开盘当日的预订率高达98%。

  早在6月中旬,中外公寓的开盘价格公布之初,就曾引来众多购房者与业内人士的关注与看好,14800元/平方米的均价远远低于金沙湖板块其他在售楼盘的价格,甚至有不少网友预言,德信此举将重塑下沙楼市的价格体系。中外公寓开盘后的这个预定成绩可谓是众望所归。

  上半年二手房成交量创5年来新低

  新盘的低价入市,直接冲击的就是二手房的交易。

  根据杭州市透明售房网数据统计,2011年1月至6月杭州市主城区二手房共成交6703套,仅为2010年同期的52.68%,为5年来新低。

  1月26日,国务院出台“新国八条”,市场观望气氛渐出,再加上春节效应的影响,楼市陷入低谷;2月8日,央行加息0.25个百分点,2月28日,杭州“国八条”楼市调控细则出台,楼市成交面积锐减过半,开始进入冰冻期。细则出台后,限购政策压缩了市场需求,投资投机需求退出市场、部分多次改善性需求失去购房资格被迫退市,限购成为楼市成交下降的最主要原因。3月、4月楼市住宅一直在低迷中静默。

  4月6日,央行再次加息0.25个百分点,金融政策持续收紧,楼市表现却异常淡定;而历来楼市最火的“红五月”依然没见往年的成交热潮,5月人居展上观望气氛十分浓郁,成交量和人气都不如往年。5月20日,杭州一房一价细则重磅出台,6月20日,央行年内第6次上调存款准备金率,持续低迷的成交量和持续收紧的资金链终于让卖房者按捺不住了,开发商纷纷优惠开盘,打折促销措施不断,也带来6月份一手房成交量的小幅上升;部分二手房东也开始调低挂牌价,但受到新盘频频低开的影响,周边二手房市场的表现并不乐观。需要注意的是,虽然新盘打折促销范围渐广,但真正销售得好的还是优惠力度大、性价比高的楼盘,这一点可以看出当下买房者最关心的不是价格是否下跌,而是下跌的幅度是否达到心中的价位。

  房价松动,第三季度或为入市时机

  根据杭州市透明售房网数据统计,2011年上半年杭州市主城区二手房整体成交均价出现小幅度松动,二手房东的挂牌价近期主动下调,议价空间也有所提高,国家政策调控遏制房价过快上涨的目标取得一定效果,但是部分热门区域或小区的成交均价却有所上涨,尤其是套均面积较小的老小区;同时由于二手房东本身的分散性特点和资金特点,使得二手房目前降价幅度不大。

  相对来说,上市新盘“明折暗扣”较为猛烈,各种优惠接踵而至,房价松动的迹象较为明显。根据某房产门户网的调查显示,当下,新盘开盘采取折扣优惠的有54个,存抵促销的有11个,其他优惠的7个。

  有业内人士表示,调控紧而不松,在持续多月的惨淡之后,不差钱的开发商已渐渐陷入资金链紧张的泥潭,在银行和众多融资渠道被卡紧的大背景下,“以价换量”成为许多楼盘回笼资金的最好方式。

  截止到6月底,杭州市主城区可售房源高达29201套,为两年来新高,接近历史最高值;再加上下半年大量的一手住宅项目入市,新房市场的价格有望进一步回落,二手房市场的价格也将进一步松动,第三季度将为入市的好时机。伴随着价格的继续回落,部分刚性的购房需求也将被逐步激活,市场成交量有望回调。

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