浙江在线07月14日讯
楼市调控期，新鲜事特别多。
近日，一则名为“钱塘帝景在自己的售楼处公开了项目的成本清单，大家一起围观”的帖子，受到了业界巨大关注。对于开发商来说，开发成本是企业的商业机密，一般都是藏着掖着，这么光明正大地拿出来晒，还真是不多见。
虽然因为业界的巨大关注，开发商在第二天就把展板收了起来，但人们对这件事的热情却没有减弱。开发商公布成本清单出于什么样的初衷？成本清单是否有水分？一般的开发成本，大致包括哪些方面？购房者又该如何看待高昂的成本和超高性价比的销售价格？
建安成本
与精装费相当
位于滨江区域的钱塘帝景，最近首次推出了264套房源，主力户型为89平方米和180平方米，其中毛坯交付的6号楼均价为27500元/平方米，精装修的2号楼均价为32500元/平方米。根据杭州市物价局的价格公示，装修标准为5000元/平方米。因为开发商和地段位置都不错，这个楼盘一直以来受到市场的关注。
开盘当天，细心的购房者发现，销售现场出现了这么一块展板，名为“开发成本及销售价格组成(初次申报)”的表格，让不少购房者大呼意外。
这份表格公示的是6号楼的成本和价格，将27500元/平方米的销售价格，分成了五大块。
第一块是土地使用权取得费，为5674元/平方米；
第二块是住宅开发成本，为5665元/平方米，由勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费、开发间接费和其他直接费用等5项组成，其中建筑安装工程费占的比例最大，为5005元/平方米；
第三项是期间费用，2232元/平方米，由管理费用、财务费用和销售费用组成；
第四项则是预期利润，为6525元/平方米，占到销售价格的23.7%；
第五项是税金，7404元/平方米，占到销售价格的比例是26.9%。
开发商怕生事三缄其口
作为业内公认的商业机密，杭州还没有开发商公布过开发成本。那么，钱塘帝景的开发商世茂房产，为什么要选择这么做？
对此，该项目的项目总监叶先生三缄其口。他说，这个事情之前公司是抱着诚信对客户的态度来做的，但因为这并非是行业的强制性要求，所以怕各界关注以后，同行有意见，怕对同行的冲击会比较大。
他透露说，之前已经有不少媒体致电给他，但都被他回绝了。他说，这个事情虽然公司是实实在在在做的，本来是好事，但怕最后结果并不是这样，还是不要再说了。
此后，虽然记者要求了好几次，但这位负责人再不肯透露半个字。
据了解，这个展板销售开盘当天原本是在销售部展示的，但从第二天开始，就已经不见了。但是如果购房者要了解，可以向销售人员要求拿出来看一下。
虽然对此开发商比较低调，但业界对此已经是议论纷纷。
有人表示，钱塘帝景敢于公开成本，可以算得上是勇气可嘉。毕竟这么做的楼盘实在是不多。
有人说，开发商是想强调一下性价比。根据这份清单，钱塘帝景的预期利润占到了销售收入的23.7%，一个房产项目从拿地到交付，需要好几年的时间，如果按照年收益率来说，这样的利润显然也算不上太离谱。最后，钱塘帝景的开盘均价是27500元/平方米，如果算上折扣，还要便宜一些，这很容易让人产生物有所值的感觉。
也有人提出质疑：涨价的时候没跟大家算成本，现在不好卖了，就来算成本了。这是不是开发商舍不得降价，舍不得让利的一种表现呢？
成本清单会不会有水分
当然，开发商初衷固然让人感兴趣，但更多人好奇的是，这样的建安成本是否合理？是开发商诚意之举，还是一种噱头？土地成本固然没有什么好讨论的，预期利润是开发商主观制定，也没有必要多议，人们关注最多的，显然是建安成本和税金两部分。
钱塘帝景的住宅建安成本为5665元/平方米，这一块到底有没有水分？记者咨询了不少开发商，得到的结果有些混乱。
滨江房产一位负责人表示，各个项目之间差距非常大，很难说得清楚。所谓的建安成本跟物业类型关系很大，比如超高层高层比别墅的建安成本就要高很多；地下室做两层还是一层，影响最终成本；此外，楼层的高度大小，景观的好坏、外立面是否是石材干挂和玻璃幕墙等高档材料、楼盘的定位等等，都会影响到最终的建安开发成本，所以，这个业内标准很难说。
不过开发商比较统一的说法是，撇开石材干挂等精装成本，一般一个中高端高层公寓的建安成本在3500元/平方米左右，钱塘帝景是45层高的超高层，超高层的建安成本比高层会高上800—1000元/平方米左右。而此外的景观、外墙等等因素，就要看开发商是否舍得投入了，因为楼盘还没有交付，最后配置怎么样很难说，这是一个说不清道不明的空间，这就要看开发商是否真正将配套落到实处了。
另外一个市场最为关心的税费问题。那么，开发领域的税费到底包括哪些部分？据杭州地税局相关负责人介绍，这主要包括7个方面，分别为营业税、城建税、教育费附加、水利建设资金、印花税、土地增值税和所得税，其中前五项税费约占总销售收入的10%，所得税为净利润的25%，土地增值税一般按照总销售收入不低于2%预缴，最后清算，多退少补，但因为关于土地增值税清算的条例频频出台，所以最终按照多少价格来算，存在很大的变数。而从钱塘帝景的税费占到销售收入的26.9%来看，它对这一块的预留空间还是比较大的。
成本核算
其实十分混乱
记者在采访过程中发现，许多公司对于开发成本的核算非常混乱，对于同一个成本的报价也相差甚远。公司之间成本的归类不同，显然是成本标准很难统一的一大原因。对此，一位业内人士表示，目前杭州在成本核算上都是非常粗糙的，包括一些品牌开发商，大家都是粗算算的。所以有的时候，这家公司跟那家公司的成本名称虽然一样，但其实说的并不是一个概念。
当然，也有一些公司的成本核算非常细致。记者曾经看到过一个外地公司某项目的经济测算表，里面把开发成本分成了8类，分别为土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费和开发间接费，再加上期间费用，构成项目的总投资。税费和利润另算，显得更为清晰明白。而它对每一项成本的测算都相当细致，达到了170项之多。比如，它甚至列出了“风险费”一项，针对材料价格上涨、总包竞争性不足、设计方案颠覆与图纸修改等因素，列出了自己的预判。
很显然，在楼市面临调控的大背景下，这样的成本核算更有利于公司控制市场风险。如果这么细致的成本清单能够公布于世，对于购房者来说，那才叫真正透明。
要警惕
成本价销售项目
值得一提的是，购房者如何看待开发商公布的成本清单，也颇有讲究。
一位业内人士表示，很明显开发商公布开发成本，总是有这么一层意义：现在的房价已经没有多少利润，或者已经接近或低于成本价，购房者可以选择出手了。事实上，在楼市迎来史上最严厉调控的现在，不排除不久的将来，会有很多楼盘打出“成本价”来吸引购房者。
他说，楼盘开发成本对于自住需求者来说，有一定的参考意义，购房者希望买到价廉物美的商品，也是人之常情，但房价显然并不是越低越好。他说，房子毕竟是有70年产权的商品，它是人们遮风避雨的场所，一定的安全性和舒适性，是必须的，这就需要开发商有一定的投入和配置。
“资本是逐利的，如果房价定得太低，开发商没有什么利益可图。我想大多数开发商会选择做减法而不是加法，最后交到业主手中的，只是一个各方面都有问题的烂盘。这对于购房者来说，也是没有好处的。”他说。
