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滨江一楼盘主动“晒”出开发成本 清单是否有水分
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钱塘帝景公布的开发成本。

   浙江在线07月14日讯 楼市调控期,新鲜事特别多。

  近日,一则名为“钱塘帝景在自己的售楼处公开了项目的成本清单,大家一起围观”的帖子,受到了业界巨大关注。对于开发商来说,开发成本是企业的商业机密,一般都是藏着掖着,这么光明正大地拿出来晒,还真是不多见。

  虽然因为业界的巨大关注,开发商在第二天就把展板收了起来,但人们对这件事的热情却没有减弱。开发商公布成本清单出于什么样的初衷?成本清单是否有水分?一般的开发成本,大致包括哪些方面?购房者又该如何看待高昂的成本和超高性价比的销售价格?

  建安成本

  与精装费相当

  位于滨江区域的钱塘帝景,最近首次推出了264套房源,主力户型为89平方米和180平方米,其中毛坯交付的6号楼均价为27500元/平方米,精装修的2号楼均价为32500元/平方米。根据杭州市物价局的价格公示,装修标准为5000元/平方米。因为开发商和地段位置都不错,这个楼盘一直以来受到市场的关注。

  开盘当天,细心的购房者发现,销售现场出现了这么一块展板,名为“开发成本及销售价格组成(初次申报)”的表格,让不少购房者大呼意外。

  这份表格公示的是6号楼的成本和价格,将27500元/平方米的销售价格,分成了五大块。

  第一块是土地使用权取得费,为5674元/平方米;

  第二块是住宅开发成本,为5665元/平方米,由勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费、开发间接费和其他直接费用等5项组成,其中建筑安装工程费占的比例最大,为5005元/平方米;

  第三项是期间费用,2232元/平方米,由管理费用、财务费用和销售费用组成;

  第四项则是预期利润,为6525元/平方米,占到销售价格的23.7%;

  第五项是税金,7404元/平方米,占到销售价格的比例是26.9%。

  开发商怕生事三缄其口

  作为业内公认的商业机密,杭州还没有开发商公布过开发成本。那么,钱塘帝景的开发商世茂房产,为什么要选择这么做?

  对此,该项目的项目总监叶先生三缄其口。他说,这个事情之前公司是抱着诚信对客户的态度来做的,但因为这并非是行业的强制性要求,所以怕各界关注以后,同行有意见,怕对同行的冲击会比较大。

  他透露说,之前已经有不少媒体致电给他,但都被他回绝了。他说,这个事情虽然公司是实实在在在做的,本来是好事,但怕最后结果并不是这样,还是不要再说了。

  此后,虽然记者要求了好几次,但这位负责人再不肯透露半个字。

  据了解,这个展板销售开盘当天原本是在销售部展示的,但从第二天开始,就已经不见了。但是如果购房者要了解,可以向销售人员要求拿出来看一下。

  虽然对此开发商比较低调,但业界对此已经是议论纷纷。

  有人表示,钱塘帝景敢于公开成本,可以算得上是勇气可嘉。毕竟这么做的楼盘实在是不多。

  有人说,开发商是想强调一下性价比。根据这份清单,钱塘帝景的预期利润占到了销售收入的23.7%,一个房产项目从拿地到交付,需要好几年的时间,如果按照年收益率来说,这样的利润显然也算不上太离谱。最后,钱塘帝景的开盘均价是27500元/平方米,如果算上折扣,还要便宜一些,这很容易让人产生物有所值的感觉。

  也有人提出质疑:涨价的时候没跟大家算成本,现在不好卖了,就来算成本了。这是不是开发商舍不得降价,舍不得让利的一种表现呢?

  成本清单会不会有水分

  当然,开发商初衷固然让人感兴趣,但更多人好奇的是,这样的建安成本是否合理?是开发商诚意之举,还是一种噱头?土地成本固然没有什么好讨论的,预期利润是开发商主观制定,也没有必要多议,人们关注最多的,显然是建安成本和税金两部分。

  钱塘帝景的住宅建安成本为5665元/平方米,这一块到底有没有水分?记者咨询了不少开发商,得到的结果有些混乱。

  滨江房产一位负责人表示,各个项目之间差距非常大,很难说得清楚。所谓的建安成本跟物业类型关系很大,比如超高层高层比别墅的建安成本就要高很多;地下室做两层还是一层,影响最终成本;此外,楼层的高度大小,景观的好坏、外立面是否是石材干挂和玻璃幕墙等高档材料、楼盘的定位等等,都会影响到最终的建安开发成本,所以,这个业内标准很难说。

  不过开发商比较统一的说法是,撇开石材干挂等精装成本,一般一个中高端高层公寓的建安成本在3500元/平方米左右,钱塘帝景是45层高的超高层,超高层的建安成本比高层会高上800—1000元/平方米左右。而此外的景观、外墙等等因素,就要看开发商是否舍得投入了,因为楼盘还没有交付,最后配置怎么样很难说,这是一个说不清道不明的空间,这就要看开发商是否真正将配套落到实处了。

  另外一个市场最为关心的税费问题。那么,开发领域的税费到底包括哪些部分?据杭州地税局相关负责人介绍,这主要包括7个方面,分别为营业税、城建税、教育费附加、水利建设资金、印花税、土地增值税和所得税,其中前五项税费约占总销售收入的10%,所得税为净利润的25%,土地增值税一般按照总销售收入不低于2%预缴,最后清算,多退少补,但因为关于土地增值税清算的条例频频出台,所以最终按照多少价格来算,存在很大的变数。而从钱塘帝景的税费占到销售收入的26.9%来看,它对这一块的预留空间还是比较大的。

  成本核算

  其实十分混乱

  记者在采访过程中发现,许多公司对于开发成本的核算非常混乱,对于同一个成本的报价也相差甚远。公司之间成本的归类不同,显然是成本标准很难统一的一大原因。对此,一位业内人士表示,目前杭州在成本核算上都是非常粗糙的,包括一些品牌开发商,大家都是粗算算的。所以有的时候,这家公司跟那家公司的成本名称虽然一样,但其实说的并不是一个概念。

  当然,也有一些公司的成本核算非常细致。记者曾经看到过一个外地公司某项目的经济测算表,里面把开发成本分成了8类,分别为土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费和开发间接费,再加上期间费用,构成项目的总投资。税费和利润另算,显得更为清晰明白。而它对每一项成本的测算都相当细致,达到了170项之多。比如,它甚至列出了“风险费”一项,针对材料价格上涨、总包竞争性不足、设计方案颠覆与图纸修改等因素,列出了自己的预判。

  很显然,在楼市面临调控的大背景下,这样的成本核算更有利于公司控制市场风险。如果这么细致的成本清单能够公布于世,对于购房者来说,那才叫真正透明。

  要警惕

  成本价销售项目

  值得一提的是,购房者如何看待开发商公布的成本清单,也颇有讲究。

  一位业内人士表示,很明显开发商公布开发成本,总是有这么一层意义:现在的房价已经没有多少利润,或者已经接近或低于成本价,购房者可以选择出手了。事实上,在楼市迎来史上最严厉调控的现在,不排除不久的将来,会有很多楼盘打出“成本价”来吸引购房者。

  他说,楼盘开发成本对于自住需求者来说,有一定的参考意义,购房者希望买到价廉物美的商品,也是人之常情,但房价显然并不是越低越好。他说,房子毕竟是有70年产权的商品,它是人们遮风避雨的场所,一定的安全性和舒适性,是必须的,这就需要开发商有一定的投入和配置。

  “资本是逐利的,如果房价定得太低,开发商没有什么利益可图。我想大多数开发商会选择做减法而不是加法,最后交到业主手中的,只是一个各方面都有问题的烂盘。这对于购房者来说,也是没有好处的。”他说。

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